來源：米宅珠三角

都知道深圳一路向西，但有誰知道一路向西的真正原因是什么?真實原因隱藏在深圳學(xué)習(xí)精衛(wèi)，填海造陸里。

1

深圳，大家都知道是個嚴(yán)重缺地的城市，深圳全域1997平方公里，只有北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4強。不到2000平方公里的土地，還有接近一半的山地，深圳的基本生態(tài)線控制面積為974.5平方公里， 剩下可開發(fā)的面積只有1023平方公里。到2017年，深圳已開發(fā)面積為923.25平方公里，再加上近兩年的開發(fā)用地，深圳剩余可開發(fā)的土地儲備只有50平方公里左右。而這寶貴的1023平方公里可開發(fā)土地面積中，有120公里是填海而來，超過了深圳可利用土地的十分之一。填海土地不僅珍貴，而且是完全被政府控盤的凈地，沒有亂七八糟的農(nóng)民房和廠房這些歷史遺留問題。

在填海凈地上，政府可以從容來做高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，把最高端的產(chǎn)業(yè)和最好的配套都放在這里，這些片區(qū)的房價自然也是最貴的。深圳的填海片區(qū)有哪些?說出來會讓很多人大吃一驚。主要包括：福田的深圳灣沿線，這一區(qū)域的深南大道以南，基本全是填海而來，包括世界之窗、民俗文化村、紅樹灣、歡樂海岸及整條濱海大道，全部是在填海區(qū)上建成的。

福田保稅區(qū)

鹽田港

后海和深圳灣片區(qū)；赤灣和媽灣港；前海居住區(qū)和前海自貿(mào)區(qū)；寶中、碧海和機場片區(qū)；沙井沿珠江片區(qū)

看完填海區(qū)域圖，你會驚奇地發(fā)現(xiàn)，深圳竟有這么多片區(qū)都是填海而來，而且都是高房價片區(qū)。

2

深圳填海歷史悠久，要追溯到1981年，那時候的深圳剛剛起步，不存在地不夠用的問題，最開始填海是為了港口建設(shè)，深圳的填海起步于蛇口片區(qū)。當(dāng)年的蛇口只是一片山地和灘涂，不適合建設(shè)深水港，為了港口建設(shè)，蛇口開始開山填海，蛇口港建成之后，為了增加吞吐量和港口規(guī)模，填海區(qū)又向赤灣和媽灣延伸。1985年，在深圳灣沙河工業(yè)區(qū)的灘涂之上，華僑城開始按照蛇口的模式搞開發(fā)。四年之后，在這個填海地塊上，建起了深圳第一個主題公園——錦繡中華，一時間游客爆滿，聲名鵲起，奠定了華僑城未來數(shù)年的旅游地產(chǎn)開發(fā)之路。1994年，一座更著名的主題公園——世界之窗開園，福田深圳灣的填海地塊重點開發(fā)了旅游業(yè)，后期也建造了高端濱海豪宅，紅樹西岸和中信紅樹灣。從1990年到2016年，深圳進入填海造地高峰期，填海面積如下圖所示：

圖片來自網(wǎng)絡(luò)

深圳為什么熱衷于填海造地?當(dāng)然是因為深圳缺地，更深層的原因是城中村難題。一直尾大不掉的城中村，是深圳最大的歷史問題遺留。

深圳的城中村數(shù)量巨多，密度超大，而且無處不在，深圳市內(nèi)很難找到連成片的可開發(fā)凈地，星羅棋布的城中村，或者控盤，或者染指每個片區(qū)。沒有整塊的政府控盤土地，想做大規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)非常困難，這個一直掣肘深圳發(fā)展的大難題，通過填海造地獲得部分解決。深圳本來就有大量的山地，開山填海，把山夷為平地，再把海填成平地，一舉兩地，深圳的平地面積瞬間增加了兩倍。填海地塊經(jīng)過兩年的沉降期，就可以進行大規(guī)模建設(shè)，早年有人擔(dān)心填海地塊會出現(xiàn)塌陷，但填海區(qū)建筑幾十年安然無恙，證明填海造陸是可行的。填海這么有價值，缺地的深圳自然不愿放棄，尤其進入2010年以后，填海速度越來越快，六年時間就填平了40平方公里海域。深圳填海在加快，同時引發(fā)的生態(tài)環(huán)境問題也越來越多，最大的爭議在于對紅樹林的破壞，福田保稅區(qū)的填海填掉了100多公頃的紅樹林，濱海大道的建設(shè)雖然保留了紅樹林，但紅樹林原有的生態(tài)環(huán)境遭到了不可逆轉(zhuǎn)的破壞。2016年，深圳公布了2016-2020年的五年填海規(guī)劃，計劃填海造地50平方公里，填海的主要區(qū)域在寶安、鹽田和大鵬三個區(qū)，投資總額273億，有2/3計劃填在寶安。寶安主要填西線，繼續(xù)填埋珠江與大鏟灣。鹽田只能填港口碼頭周邊，大鵬主要填埋大鵬澳和東家灣海域。

就是深圳政府準(zhǔn)備填海提速的時候，反對填海的聲音也越來越大。

2018年7月，中央印發(fā)了《關(guān)于加強濱海濕地保護嚴(yán)格管控圍填海的通知》，嚴(yán)控新增圍填海造地，明確規(guī)定除國家重大戰(zhàn)略項目外，全面停止圍填海項目審批。深圳的填海造地之路不得不戛然而止，向海要地走不通了。近兩年，填海被叫停后，只在寶中和前海灣區(qū)域填出了大鏟灣半島和小鏟灣島，大鏟灣有計劃引進騰訊、阿里等高科技企業(yè)，打造為一個科技島，但同時遭遇眾多阻力，認(rèn)為大鏟灣應(yīng)該發(fā)展港口物流產(chǎn)業(yè)。

3

我們來看看深圳近四十年的填海路徑圖，就會明白深圳的發(fā)展為什么一路向西。深圳雖然有260公里的海岸線，但適合填海的片區(qū)主要在南山和寶安。四十年來，深圳從蛇口和赤灣填起，填平了福田的保稅區(qū)和紅樹灣后，向東無路可走，只能一路向西，填出了后海、深圳灣、半島、前海、寶中、碧海、機場和沙井，最終填出了一個八十平方公里的濱海長廊。

極度缺地的深圳，這條填出來的濱海長廊凈地，注定要承載深圳最優(yōu)質(zhì)的資源和最高端的產(chǎn)業(yè)。在這條濱海地帶，紅樹灣建設(shè)了濱海大道，發(fā)展了旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)；后海建設(shè)了住宅和高科技產(chǎn)業(yè)園；深圳灣建設(shè)了高端豪宅；半島建設(shè)了濱海豪宅；寶中建設(shè)了住宅、產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等全方位城市配套；碧海建起了中端住宅群；機場用來發(fā)展航空和物流業(yè)；沙井還有凈地等待規(guī)劃開發(fā)；而前海，則接納了當(dāng)下政府最看重的自貿(mào)區(qū)。這，才是深圳為什么一路向西的原因。深圳一路向西，不是歷史的召喚，而是填海的結(jié)果。南山和寶安，因為有先天填海優(yōu)勢，填出了增量凈地，在區(qū)域競賽中獲得中程加速，將其他片區(qū)都甩到了身后。一個城市，一個片區(qū)的時、運、命，往往會因為一些不經(jīng)意的細節(jié)而逆轉(zhuǎn)，而大時代的浪潮，會席卷并改變很多小人物的命運，比如那些早年在這些片區(qū)買了房子的人們。做為一個城市研究者，一個樓市深耕者，我常常會在研究城市的過程中，感受到時代的恢宏，機遇的莫測和個體的渺小。四十年填海，改變了深圳的發(fā)展格局和無數(shù)人的命運。因為填海，深圳一路向西，不過，一路向西遲早會有盡頭，而這世界惟一不變的就是變化。

對于微觀的個體來說，提前預(yù)判這個恢宏的大時代，并且順應(yīng)它，才是最明智的選擇。