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R城市觀(guān)察者 2019-11-19 11:04:25 德國(guó)擁有主要發(fā)達(dá)國(guó)家中規(guī)模最大的住房租賃市場(chǎng)，其私營(yíng)住房租賃企業(yè)歷史悠久，規(guī)模龐大，服務(wù)專(zhuān)業(yè)。德國(guó)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展的相關(guān)政策，既為德國(guó)租賃企業(yè)提供了支持，也引導(dǎo)了企業(yè)的投資方向。  德國(guó)住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)地位 住房租賃企業(yè)是租賃住房持有和運(yùn)營(yíng)的主體。2011年，德國(guó)共有4050萬(wàn)套住房，57%的住房用于出租。租賃住房的供應(yīng)主體構(gòu)成豐富，機(jī)構(gòu)持有占租賃市場(chǎng)40%的份額，其中，私營(yíng)住房租賃企業(yè)持有320萬(wàn)套住房。 住房租賃企業(yè)是存量住宅現(xiàn)代化改造的主力。2016年，德國(guó)平均住宅能耗為160kWh/m2。住房租賃企業(yè)積極對(duì)住宅進(jìn)行現(xiàn)代化的節(jié)能改造，能耗大幅降低。以Deutsche Wohnen為例，平均住宅能耗2015年已下降到139kWh/m2，2018年前的建筑節(jié)能投資額將達(dá)4億歐元。住房租賃企業(yè)批量化、大規(guī)模的改造，有力地帶動(dòng)了全國(guó)范圍內(nèi)建筑能耗的下降，促進(jìn)綠色建筑行業(yè)的發(fā)展。 德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境 德國(guó)住房租賃企業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)德國(guó)政府的大力支持。為鼓勵(lì)租賃住房的建設(shè)，增加租賃住房的可支付性，同時(shí)，應(yīng)對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化、老齡化、移民增加的發(fā)展趨勢(shì)，德國(guó)政府推出了一系列有導(dǎo)向性的租賃住房政策，為企業(yè)提供帶有附加條件的優(yōu)惠政策。一方面為獲得政策優(yōu)惠；另一方面為增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，德國(guó)住房租賃企業(yè)積極配合政府政策，以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。  注：團(tuán)結(jié)稅向西德地區(qū)企業(yè)收取，以支援東德地區(qū)發(fā)展，其稅基是同期公司應(yīng)繳納的所得稅稅額，稅率為5.5%。 No.2 支持存量租賃房改造 在德國(guó)，供暖、生活熱水、照明等建筑相關(guān)能耗占社會(huì)總能耗的40%左右。為提高能源使用效率、降低碳排放，德國(guó)政府積極鼓勵(lì)存量住房的現(xiàn)代化改造。 一是在《租房法》中規(guī)定，房東進(jìn)行現(xiàn)代化、節(jié)能化改造后，10年內(nèi)每年可加租11%，并規(guī)定承租人不得拒絕住房現(xiàn)代化改造；二是德國(guó)政府對(duì)參與現(xiàn)代化改造的企業(yè)，通過(guò)德國(guó)復(fù)興信貸銀行（KFW）提供長(zhǎng)期低息貸款；三是政府財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，以達(dá)到EnEV-2009德國(guó)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)100（KFW100）為基本要求，達(dá)到KFW85標(biāo)準(zhǔn)的建筑，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)70歐元；達(dá)到KFW55標(biāo)準(zhǔn)，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)241.5歐元/m2。  為應(yīng)對(duì)德國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，德國(guó)政府大力支持存量房的適老化改造，2020年前，政府計(jì)劃投入390億歐元用于現(xiàn)有300萬(wàn)套住房的無(wú)障礙化、適老化改造。在此背景下，租賃企業(yè)可向德國(guó)政府申請(qǐng)低息貸款進(jìn)行住宅的適老化改造。 No.3 承租人保護(hù) 德國(guó)的租賃管理非常注重保護(hù)承租人利益。在法律上，德國(guó)頒布了《住房補(bǔ)助金法》《住房租賃法》等一系列法律保障承租人權(quán)益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德國(guó)《出租權(quán)利修改法案》規(guī)定：三年內(nèi)房屋租金漲幅不得超過(guò)15%，即增幅上限由之前的20%下調(diào)至15%；房屋租金應(yīng)當(dāng)參考當(dāng)?shù)亍胺孔庵笇?dǎo)價(jià)”，超過(guò)這一價(jià)格的20%為違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭；超過(guò)50%的，房東被認(rèn)為賺取暴利，可判入獄三年。 表2?德國(guó)住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略  數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng) 表3?德國(guó)五大住房租賃企業(yè) 核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)（2015）  Buwog*：為奧地利跨國(guó)公司，5.1萬(wàn)套住宅中有2.7萬(wàn)套位于德國(guó)。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)及2015年企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù) 表4?2015年企業(yè)股東結(jié)構(gòu)  數(shù)據(jù)來(lái)源：2015年企業(yè)年報(bào) 住房租賃企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) —以德國(guó)前五大住房租賃企業(yè)為例 德國(guó)住房租賃企業(yè)市場(chǎng)集中度較高。2016年，德國(guó)公寓擁有量前五的企業(yè)為Vonovia（34萬(wàn)套）、Deutsche Wohnen（15萬(wàn)套）、LEG Immobilien（11萬(wàn)套）、TAG Immobilien（7.5萬(wàn)套）、Buwog（2.7萬(wàn)套）。五大企業(yè)共擁有的73萬(wàn)套住房，占租賃市場(chǎng)的2.7%和私營(yíng)企業(yè)擁有量的23%。德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展歷史長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度高。 No.1 科學(xué)制定戰(zhàn)略，明確經(jīng)營(yíng)定位 德國(guó)租賃企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，企業(yè)對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)范圍都有明確的定位，除Vonovia在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)設(shè)租賃業(yè)務(wù)外，其他四家企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分布高度集中在核心區(qū)域。企業(yè)戰(zhàn)略各有側(cè)重，旨在發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 為了延長(zhǎng)服務(wù)價(jià)值鏈，住房租賃企業(yè)積極開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。多元化經(jīng)營(yíng)一方面為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，如Deutsche Wohnen的老齡護(hù)理業(yè)務(wù)，每年為企業(yè)帶來(lái)1560萬(wàn)歐元的收入；另一方面，也提高了服務(wù)質(zhì)量，如Vonovia SE建立了自營(yíng)的技工組織Deutsche TGS，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)旗下住宅的維修業(yè)務(wù)，有助于提高服務(wù)響應(yīng)速度和維修質(zhì)量。  No.2 降低空置率，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu) 德國(guó)住房租賃企業(yè)較好地通過(guò)專(zhuān)業(yè)化管理、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、品牌化效應(yīng)降低了空置率，提高了投資回報(bào)率。在德國(guó)平均租賃住房空置率約為7%的情況下，企業(yè)住房空置率多數(shù)不足4%，德國(guó)平均租金回報(bào)率約為4%～5%，而企業(yè)的租金回報(bào)率普遍高于5%。 為進(jìn)一步提高投資回報(bào)率，各企業(yè)均將優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)視為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要活動(dòng)，出售低回報(bào)率住宅，建造或收購(gòu)核心區(qū)域住宅。 No.3 適應(yīng)租賃需求，科學(xué)設(shè)計(jì)住宅 對(duì)租賃住宅與對(duì)購(gòu)房住宅的需求，存在較大差異。主要表現(xiàn)在：一是受制于支付能力，租賃住房平均面積較小，2013年，德國(guó)家庭自有住房平均面積為91.9m2，而租賃住房家庭面積為其57%；二是對(duì)于客廳等公共空間的需求程度較低；三是租賃群體中，單身或結(jié)婚但沒(méi)有孩子的夫妻比例相對(duì)較高，僅需一居室或兩居室即可滿(mǎn)足需求。 為適應(yīng)承租人需求，德國(guó)租賃企業(yè)建造和持有的租賃住房普遍以中小戶(hù)型為主。以德國(guó)一處租賃住宅為例（見(jiàn)下圖），一梯兩戶(hù)，單戶(hù)總面積為50m2，一居室，客廳和餐廳一體，結(jié)構(gòu)緊湊，空間利用效率高。 
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