今天應邀出席新地產(chǎn)主辦的“第十五屆中國地產(chǎn)金融年會暨首屆城市發(fā)展論壇”，參加其中“城市發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)賦能與機遇”對話。說來也是感慨，我是第四屆就出席過這個論壇，后面還連續(xù)主持過三屆的對話，當時說的還是“地產(chǎn)基金元年”，討論的還是“錢從哪來，錢往哪去？”。如今，討論地產(chǎn)基金的那幫兄弟們已不再出席，地產(chǎn)金融也只能談談宏觀，房地產(chǎn)不能說就只能說說城市，就連曾經(jīng)的新地產(chǎn)主編張文豪，現(xiàn)在的身份也變成《地產(chǎn)豪言》出品人，從廟堂上的大筆桿子變成了和我一樣的自媒體人。

因為真的是沒有任何準備的即興發(fā)言，我也就口無遮攔，想到哪就說到哪。也許是我的南方口音吐字不清，也許是語速實在太快。當我拋出我的城市更新觀“始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運營，終于資管”，速記出來的快訊變成了“死于創(chuàng)新，……，終于直管”。而當我哭笑不得把這當成段子放在朋友圈，居然引起了朋友們的圍觀熱議，有不少人甚至認為“死于創(chuàng)新”才是難得的真話，而這么認為的恰恰就是創(chuàng)業(yè)者和做創(chuàng)投的。我不知摘金句的小編心底是否也這么認為，但要是真是這樣，地產(chǎn)也好，城市更新也好，真是悲哀了。

看來有必要自己來梳理一下邏輯以正視聽（在此還是要感謝財經(jīng)網(wǎng)的小編，在這么短的時間就形成了一篇邏輯自洽的速記稿，也幫我省了重新回憶的時間）。

關于中國的城市發(fā)展，首先說三個我在2019年的“重新認識”：

第一是“重新認識城市”。今年有一個現(xiàn)象顯現(xiàn)無遺，那就是“有的城市在崛起，而有的城市在走向衰落”。最典型的案例就是鶴崗那個賣到白菜價都賣不動的房子，很多城市正在變成人口遷出地，有錢人、年輕人紛紛逃離，因為根本看不到希望。上個月我們組織活動去天津，我問了一個問題：“天津這么方便到北京，房價又這么便宜，為什么資本和人還是只愿意去北京而不愿意去天津？”這個問題天津人的回答最徹底：“天津是一個缺乏斗志的城市，要拼就得離開天津！”因為天津培養(yǎng)不出來具有市場競爭力的土生企業(yè)，天津人就富不起來，房價起不來，房租也起不來。看起來是好事嗎？可是人們?yōu)楹螌幵高x擇房價甚至比北京都高的深圳？過去我們看城市是有“輪動效應”的，好比股市的輪漲，一線城市漲完了二線漲，二線漲完了三四線漲。可是今年發(fā)生什么了？我們看到即使恒大、碧桂園這種重視規(guī)模增長的，今年都在拼命從三四線城市回收。這就是進入存量時代城市的格局變化，未來的城市競爭就是生與死的考驗，不會均好，有好的就肯定有不好的，此消彼長。

第二是“重新認識地段”。原來中國的城市都是“攤大餅”式的發(fā)展，越往里就意味著權力更多的集中，地段也就更好。但是當城市終于長大到一個限度，無論用汽車還是軌道交通為尺度都太大了，這時就會出現(xiàn)地段的重新定義，原來單核心的城市就裂變成多核心，而原來認為的市中心其實已經(jīng)失去了中心的意義，這就叫“城市的空心化”。以北京為例，原來說北京的CBD，毫無疑問指的就是以國貿(mào)為核心的“中國、北京、大北窯”CBD。而今年你再去問五大行，他們會告訴你北京如今最好的辦公市場已不在國貿(mào)，而是中關村。因為那里有代表未來的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，有BAT為代表最好的產(chǎn)業(yè)龍頭，所以那里租金最堅挺，怎么做怎么有理。而以北京的國貿(mào)商圈、上海的陸家嘴為代表，正在發(fā)生著“逃離CBD”的現(xiàn)象，而且逃的都不是小公司，就是因為CBD里都是高端服務業(yè)，沒有核心產(chǎn)業(yè)的聚集。我們說城市更新是“始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運營，終于資管”，其中關鍵在于“成于產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)是一切空間的終端使用客戶，產(chǎn)業(yè)決定城市的命運，產(chǎn)業(yè)決定地段的價值。

第三是“重新認識產(chǎn)城”。產(chǎn)城融合是人們對城市發(fā)展的新認知，產(chǎn)城在房地產(chǎn)的語境中容易變成拿地的工具，原來容易變成概念走向道具化，現(xiàn)在以恒大造車、碧桂園造機器人為代表，則開始進入另外一個誤區(qū)，就是房地產(chǎn)要“轉(zhuǎn)行”去做產(chǎn)業(yè)，不做產(chǎn)業(yè)市長不答應。而我始終有個懷疑，還處于“手工業(yè)階段”（感謝清華大學可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬兄提供的比喻）的房地產(chǎn)行業(yè)，除了錢多人傻之外，還有啥特殊優(yōu)勢能干成其他產(chǎn)業(yè)都干不成的高科技新產(chǎn)業(yè)？最近凱德給我的啟示很多，自從凱德合并了騰飛之后，產(chǎn)城邏輯就更清晰了。新加坡人怎么做產(chǎn)城？舉一個現(xiàn)實的案例你就明白，蘇州一東一西是有兩個新城開發(fā)區(qū)的，一個叫蘇州工業(yè)園，現(xiàn)在已經(jīng)是蘇州當然的CBD；另一個叫高新開發(fā)區(qū)，是政府主導建設的，現(xiàn)在的狀況也就相當于北京的亦莊。為什么會有這樣的區(qū)別？因為一個從一開始建的就是讓人可以工作、生活在一起的城，而另一個則把重心放在產(chǎn)業(yè)招商，一開始就只是個大產(chǎn)業(yè)園區(qū)！好比天津的濱海新區(qū)，即使規(guī)劃是金融商務區(qū)，但還是產(chǎn)業(yè)招商邏輯，所以最終會變成鬼城。地產(chǎn)商做產(chǎn)城要想好自己的地位，不要越俎代庖去做產(chǎn)業(yè)，而是去理解產(chǎn)業(yè)，找到產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為產(chǎn)業(yè)做好配套服務，產(chǎn)業(yè)才會來，城才能興！

最后說說我們對城市更新的認識。城市更新確實有可能“死于創(chuàng)新”，地方政府出于面子工程不惜代價做的城市更新現(xiàn)在正在變成仿古一條街，變成“假古董”，充斥著義烏來的小商品，滿街都是臭豆腐、羊肉串；藝術家們基于情懷做的創(chuàng)新最典型的就是798，畫家們發(fā)現(xiàn)了那里，最終畫家們被商業(yè)驅(qū)逐。城市更新不死之道只有一種：引入社會資本，形成資本閉環(huán)，就是用資管邏輯來做城市更新，就是“始于創(chuàng)新，生于科技，成于產(chǎn)業(yè)，久于運營，終于資管”。城市更新不需要多漂亮，不要堆金堆銀，懂了產(chǎn)業(yè)客戶的需求，200元的改造成本能實現(xiàn)3000元改造成本都實現(xiàn)不了的產(chǎn)業(yè)導入。占對了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，即使是鄉(xiāng)里做的產(chǎn)業(yè)園（比如東升科技園），一樣可以做成最好的成果轉(zhuǎn)化。

回到這個論壇的主題，我們會發(fā)現(xiàn)，其實不是說不要房地產(chǎn)了，或者不能地產(chǎn)金融了，而是看你選擇怎么做，怎樣通過金融來構建商業(yè)邏輯的完整閉環(huán)。萬達比凱德差的那個段位不在于財富擁有的多少，不在于到底應該“輕資產(chǎn)”還是“重資產(chǎn)”，而是差在產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融的資管串聯(lián)。

最后一點，一切的城市更新的根本都在于人，城市是因人的聚集而興的，房子是因人的使用而有價值。為人們的未來生活提供更好的解決方案，這樣的創(chuàng)新就絕對不會“死”，而會變成一個美麗新世界的開“始”！