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從這里開始 寫千字案例，滾復(fù)利雪球 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，挖掘知識(shí)財(cái)富 向過去問道，把經(jīng)歷升華
從這里開始
用硬知識(shí)，展現(xiàn)專業(yè)之美 
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在上一篇《設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)｜精裝修全過程成本管控（1）》中，作者分享了以下三個(gè)內(nèi)容：精裝設(shè)計(jì)方案要匹配項(xiàng)目整體定位、設(shè)計(jì)中通過標(biāo)準(zhǔn)化降低成本和通過差異化出品質(zhì)兩手抓、成本首先要投入在設(shè)計(jì)方案創(chuàng)意的亮點(diǎn)上。
在招標(biāo)環(huán)節(jié)，精裝修招標(biāo)首先服從工程招標(biāo)采購(gòu)的“整體擇優(yōu)”準(zhǔn)則，整體擇優(yōu)如何實(shí)現(xiàn)，或者說如何在現(xiàn)有條件下達(dá)到擇優(yōu)目標(biāo)，還是有些地方值得探討。 要做招標(biāo)，首先需要理清標(biāo)的物是什么，根據(jù)標(biāo)的確定招標(biāo)方案，是設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)，還是設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)？方案一、設(shè)計(jì)與施工分別招標(biāo)優(yōu)點(diǎn)：細(xì)化了甲方管理模塊，方便在細(xì)分領(lǐng)域選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格更充分；容易達(dá)到對(duì)設(shè)計(jì)以及施工更加深入且強(qiáng)有力的管理，容易實(shí)現(xiàn)甲方意圖，且方便隨時(shí)變更。缺點(diǎn)：總體設(shè)計(jì)效果的工程實(shí)現(xiàn)程度、設(shè)計(jì)與施工之間的沖突需要甲方鑒別決策，考驗(yàn)甲方專業(yè)能力。方案二、設(shè)計(jì)與施工進(jìn)行一體化招標(biāo)優(yōu)點(diǎn)：承包人統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織的管理優(yōu)勢(shì)，甲方節(jié)省了許多現(xiàn)場(chǎng)管理精力，利于加快工期；設(shè)計(jì)創(chuàng)意與工程實(shí)現(xiàn)的接近度較好。缺點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)是對(duì)乙方要求較高，要有良好的信譽(yù)與實(shí)力，這就要求甲方有較高鑒別選擇中標(biāo)人的能力，換句話說就是招標(biāo)擇優(yōu)能力。招標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求要細(xì)又不限制設(shè)計(jì)發(fā)揮、招標(biāo)條款描述要考慮到設(shè)計(jì)效果、工程實(shí)施、造價(jià)、施工組織、服務(wù)等各方面無(wú)遺漏，投標(biāo)評(píng)價(jià)方法既要對(duì)應(yīng)合理分配評(píng)價(jià)權(quán)重，又能顧及總體評(píng)價(jià)。一體化委托的優(yōu)點(diǎn)同時(shí)也是缺點(diǎn)——甲方過程管控空間收窄，無(wú)論是成本還是工程。另外，需要注意的是對(duì)于一體化招標(biāo)，往往容易忽略招標(biāo)標(biāo)的的統(tǒng)一指向標(biāo)準(zhǔn)。要么進(jìn)行兩階段招標(biāo)有裝修方案比選階段然后確定統(tǒng)一投標(biāo)方案，要么甲方自己對(duì)于方案有統(tǒng)一設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，不能以一體化招標(biāo)為由將精裝修方案完全交給投標(biāo)人發(fā)揮。以某工程為例。該工程的樣板間設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)，認(rèn)為比較簡(jiǎn)單，招標(biāo)文件只說明了投標(biāo)范圍是完成樣板間精裝修，要求地中海風(fēng)格或者簡(jiǎn)歐風(fēng)格，然后設(shè)置限價(jià)每平米7000元。當(dāng)時(shí)認(rèn)為標(biāo)的清楚：樣板間精裝修含設(shè)計(jì)與施工，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也有設(shè)定，其他的是設(shè)計(jì)師發(fā)揮創(chuàng)造的空間。結(jié)果很意外，投標(biāo)回來(lái)的方案標(biāo)準(zhǔn)五花八門，比如客廳有的地磚地面，有的地毯，有的有花燈，有的寫燈具甲方另行采購(gòu)；總價(jià)都是7000元/平米沒錯(cuò)，但范圍不一，裝修真正預(yù)算投資則相差巨大，評(píng)標(biāo)無(wú)從下手，因標(biāo)的不具備可比性。因此，這兩種方案各有長(zhǎng)短，適應(yīng)于不同情況。（1）對(duì)于創(chuàng)意樣板間、售樓處等規(guī)模不大，成本總量較小且需要強(qiáng)烈的風(fēng)格與色彩的精裝修項(xiàng)目，建議采取設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)做法，設(shè)置成本限額加以控制；（2）對(duì)于高檔精裝和工裝等具備規(guī)?；蛘邔I(yè)要求精細(xì)度高的一般還是分開招標(biāo)做法，有利于設(shè)計(jì)、施工都選擇專業(yè)程度較好的承包人，也利于甲方的細(xì)化意圖調(diào)整與精細(xì)化成本控制。向左滑動(dòng)查看目錄 （購(gòu)買請(qǐng)至：當(dāng)當(dāng)、京東、淘寶，新華書店、建筑書店） 2.2 界面劃分
界面劃分是對(duì)標(biāo)的物具體描述，例如和工程總包施工的界面、水電施工的界面，甲指、甲供范圍及與精裝單位的界面。一般來(lái)說，因涉及合同范圍的問題，我們都知道界面描述是必須的，界面描述務(wù)必準(zhǔn)確、完整，這直接關(guān)系到招投標(biāo)擇優(yōu)效果。例如在某公寓裝修的招標(biāo)中，標(biāo)的界面劃分問題沒有得到足夠重視，招標(biāo)文件描述了甲、乙雙方的施工交接界面，但沒有提到界面的施工檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于水管、電管也沒有核對(duì)結(jié)構(gòu)施工單位預(yù)埋預(yù)留與精裝圖紙的點(diǎn)位對(duì)應(yīng)。結(jié)果在施工過程中精裝單位要求簽洽商增加造價(jià)，理由是工程初裝修交工墻地面平整度不能達(dá)到精裝的要求墻體垂直度、平整度要≤4mm，要全部增加一遍找平，對(duì)于這點(diǎn)在招標(biāo)時(shí)沒有具體劃分責(zé)任，而主體結(jié)構(gòu)施工單位已經(jīng)驗(yàn)收合格撤場(chǎng)，造成責(zé)任劃分不清，最后只能采取商務(wù)談判，甲方也增加了近30萬(wàn)元費(fèi)用；同樣的問題還有水電管的預(yù)留，精裝單位認(rèn)為總包預(yù)留位置不準(zhǔn)確，需要剔鑿重新埋管，這就不僅甲方單位增加支出，影響精裝工期，也造成了大量的人力物力浪費(fèi)。（1）在招標(biāo)中進(jìn)行了充分考慮，描述清晰工作界面，包括什么、不包括什么，如何交接？；（2）提前組織精裝設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)核對(duì)點(diǎn)位，使用圖紙一致；（3）規(guī)定精裝投標(biāo)單位的現(xiàn)場(chǎng)考察義務(wù)，把總包遺留界面處理納入競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)。在后續(xù)工程中這樣處理后，結(jié)果投標(biāo)企業(yè)大多數(shù)不再報(bào)此費(fèi)用，有報(bào)的也只是局部處理費(fèi)用，大大減少了洽商增加，關(guān)鍵是避免材料人工的無(wú)謂浪費(fèi)。對(duì)于整個(gè)精裝工程，除實(shí)現(xiàn)投標(biāo)人的整體擇優(yōu)外，甲方還想對(duì)某些部分做更深入的管控，招標(biāo)時(shí)還需要做特別的約定，比如潔具，一般就采取甲供形式，不放入精裝單位承包范圍。甲方想做深入管控的，要么對(duì)于質(zhì)量比較重要，要么是外立面、公共區(qū)域等影響最終效果，另外成本角度，不能以圖紙或文字明確描述檔次、標(biāo)準(zhǔn)因而不能在本次招標(biāo)中形成有效價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的，也建議作進(jìn)一步約定。不在精裝施工招標(biāo)時(shí)確定，而是采取甲方另行采購(gòu)供應(yīng)的材料。一般甲供涉及潔具、燈具、電器等，這些材料綜合了檔次繁多、造型影響效果、施工招標(biāo)中不易形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的有效競(jìng)爭(zhēng)等各方面因素。要區(qū)分哪些想甲供不難，關(guān)鍵甲供和施工投標(biāo)人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系要厘清，影響成本的因素都要考慮定價(jià)辦法，做到甲供不留后遺癥。第一，甲供材的損耗約定。每種材料或者設(shè)備安裝過程難免會(huì)有損耗，如果承包人自采，總價(jià)已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)，甲方不會(huì)關(guān)心損耗量，但甲供材料要注意限制或者提前規(guī)定損耗系數(shù)，比如不能超過定額損耗量或自報(bào)損耗量納入競(jìng)爭(zhēng)等辦法。同樣基于此點(diǎn)，不建議瓷磚、石材、電線等損耗量受施工組織及工藝水平影響較大且不易控制清點(diǎn)的材料設(shè)定為甲供，如甲方想管，最好設(shè)為甲指，讓損耗量部分造價(jià)直接參與總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；第二，甲供材的配合約定。甲方采購(gòu)供應(yīng)材料，但安裝一般還是精裝承包單位，所以倉(cāng)管、卸車等還需要承包單位配合，配合費(fèi)最好在招標(biāo)中明確競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)，以免產(chǎn)生爭(zhēng)議；第三，甲供材的招標(biāo)比價(jià)。因其存在檔次、質(zhì)量、價(jià)格等不易確定因素確定為甲供，甲供形式不能自行解決這些問題，需要在甲供材料招標(biāo)采購(gòu)時(shí)，通過考察、調(diào)研，確定參與投標(biāo)的品牌、廠家在同一檔次，而且選定各自可供應(yīng)的型號(hào)，特別色彩、造型、外形都能適應(yīng)設(shè)計(jì)風(fēng)格、尺寸，在統(tǒng)一、真實(shí)、可用基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)是有效的競(jìng)爭(zhēng)。如上所述，甲方想管，但又和承包人關(guān)系密切的材料可以考慮甲指形式，即承包人簽約采購(gòu)，但采購(gòu)行為受甲方管控。甲指又可分指定品牌和指定價(jià)格。指定品牌，為控制質(zhì)量和利于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)，甲方在招標(biāo)時(shí)，可列出某種材料設(shè)備必須在規(guī)定品牌中采購(gòu)，投標(biāo)人根據(jù)其詢價(jià)結(jié)果做出競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)，從招標(biāo)規(guī)定和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)角度，建議至少給出兩三家由投標(biāo)人自由選定，以形成品牌間競(jìng)爭(zhēng)，不建議指定某一個(gè)品牌。另外還有俗稱指定價(jià)格的形式，是甲方招標(biāo)時(shí)給出材料暫估價(jià)，投標(biāo)人以暫估價(jià)報(bào)價(jià)，單價(jià)不競(jìng)爭(zhēng)，但損耗、配合等造價(jià)直接納入總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，其采購(gòu)時(shí)比價(jià)處理可參照甲供確定價(jià)格。還有一種指定總價(jià)，即以一筆整項(xiàng)材料采購(gòu)金額列入投標(biāo)報(bào)價(jià)，將來(lái)根據(jù)甲方管控下的實(shí)際采購(gòu)價(jià)總價(jià)調(diào)整，不建議此種方式。對(duì)于專業(yè)性強(qiáng)或者甲方特別關(guān)心的分部分項(xiàng)工程，也可采取給出暫估整項(xiàng)價(jià)格讓投標(biāo)人直接計(jì)入總價(jià)形式，俗稱甲指分包，比如防水，木地板等。這部分其本身價(jià)格的確定又如一個(gè)工程，不再贅述，投標(biāo)時(shí)可競(jìng)爭(zhēng)的是配合管理費(fèi)，一般招標(biāo)文件不太注意配合管理也需一個(gè)范圍描述，是否提供施工人員住宿、是否需要運(yùn)輸機(jī)械配合等，提前界定好，做好施組設(shè)計(jì)會(huì)為甲方節(jié)省不少。另外有的精裝項(xiàng)目還會(huì)涉及軟裝部分，如窗簾、配飾、家具等，一個(gè)好的精裝單位對(duì)于這部分也很精通，但是到施工項(xiàng)目部就不一定了，這部分建議最好從精裝招標(biāo)中分離單獨(dú)處理。2.4評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是對(duì)投標(biāo)人投標(biāo)的評(píng)價(jià)方法，也是選擇中標(biāo)人的最直接依據(jù)，需要為體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)“擇優(yōu)”目的服務(wù)。如上所述，精裝修的招標(biāo)面對(duì)不同情況，采取不同辦法，那么針對(duì)不同的樣本需要采取不同評(píng)價(jià)準(zhǔn)則應(yīng)對(duì)。（1）對(duì)于設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)，應(yīng)該采取綜合評(píng)估法進(jìn)行評(píng)價(jià)，以對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工組織、造價(jià)等方面全面地評(píng)估；（2）對(duì)于單獨(dú)的精裝設(shè)計(jì)招標(biāo)，認(rèn)為同樣是綜合評(píng)估法比較適合，因?yàn)橥稑?biāo)人的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)水平和投入的精力最能以投標(biāo)方案的創(chuàng)意和項(xiàng)目匹配度反映出來(lái)，價(jià)格此時(shí)只是評(píng)價(jià)因素之一；（3）單獨(dú)施工總包招標(biāo)，比較重要的是施工項(xiàng)目經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，對(duì)其完成項(xiàng)目考察配合公司實(shí)力考察可以基本得出對(duì)其技術(shù)評(píng)價(jià)，而投標(biāo)時(shí)施工組織方案等技術(shù)標(biāo)往往大同小異，不能反映項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)水平，因此除非技術(shù)方案特別復(fù)雜且重要的項(xiàng)目，一律建議實(shí)際項(xiàng)目考察合格后合理低價(jià)中標(biāo)作為評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。
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