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除了四個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)以外，買房時(shí)還有兩個(gè)需要注意的問題。第一個(gè)問題是，如何選到一個(gè)好位置的住宅小區(qū)？ 這個(gè)問題對(duì)于很多朋友來說是買房前期一個(gè)非常頭疼的問題，因?yàn)槲覀冑I房子一方面要考慮這個(gè)房子是不是舒適，另一方面也要考慮這個(gè)房子是不是保值，而這些都不是僅僅聽售樓小姐一頓胡謅就能了解的！ 要想選好位置，我們要學(xué)會(huì)看規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃指的不是小區(qū)的規(guī)劃，而是整個(gè)城市的總體規(guī)劃，或者是你的小區(qū)所在的區(qū)域的規(guī)劃！因?yàn)殡m然咱們國家的規(guī)劃總是在調(diào)整，但是一般情況下，大的原則是不會(huì)改變的，看一個(gè)城市的總體規(guī)劃，你就可以掌握這個(gè)城市未來的發(fā)展方向，就可以了解你所要買的小區(qū)的區(qū)域未來會(huì)怎么樣，所以總體規(guī)劃我們一定要看。 那到哪里去看呢?很簡單，大多數(shù)的城市都有規(guī)劃局，小一點(diǎn)的城市有建設(shè)局，或者叫住建局，但換湯不換藥，這些局的網(wǎng)站上一般會(huì)把城市的總體規(guī)劃拿出來公示。
用地規(guī)劃圖很好分辨，就是那個(gè)弄得跟一個(gè)花床單似得就是了，在用地規(guī)劃圖上我們首先找到自己要買小區(qū)的位置，然后看一下這些花花綠綠的色塊，就可以知道未來這個(gè)區(qū)域到底會(huì)建成什么樣。這個(gè)里面有幾個(gè)非常重要的知識(shí)一定要記住，黃色的用地代表住宅，紅色的代表商業(yè)，綠色的代表公園，大家主要記住這三個(gè)顏色就可以了，至于其他的顏色，需要的時(shí)候網(wǎng)上查查就都知道了。 你看一下自己小區(qū)附近將來會(huì)有些什么東西，當(dāng)然這些東西很多時(shí)候也可能會(huì)調(diào)整，不過畢竟調(diào)整的是少數(shù)，通過看這個(gè)規(guī)劃就可以知道附近將來會(huì)不會(huì)有大的公園，會(huì)不會(huì)有大的商場，會(huì)不會(huì)有學(xué)校，醫(yī)院等等一系列的內(nèi)容，這個(gè)是非常非常重要的，大家一定要記??！ 當(dāng)然，在規(guī)劃圖上肯定還有道路交通的規(guī)劃，包括地鐵，輕軌，公交等內(nèi)容，對(duì)大家也是很有用的。
看了這些有關(guān)規(guī)劃的內(nèi)容，大家就可以選定自己小區(qū)的位置了，當(dāng)然，城市的規(guī)劃畢竟還是有調(diào)整的可能性，所以大家還有時(shí)刻關(guān)注一些實(shí)時(shí)的新聞。尤其是關(guān)注是不是有什么大的開發(fā)商要來了什么的，因?yàn)楝F(xiàn)在在很多三，四線城市，大的開發(fā)商拿地都非常大，所以他們?cè)谀淖隹赡軙?huì)對(duì)那個(gè)地區(qū)產(chǎn)生很大的影響，因此大家也要格外關(guān)注！ 說完了規(guī)劃的問題，我們?cè)賮砜纯吹诙€(gè)問題：如何選擇好的樓型？ 我們買房的時(shí)候經(jīng)常會(huì)面臨非常多的樓型選擇，比如說多層住宅，小高層住宅，高層住宅等等，那么，這些住宅都有些什么特點(diǎn)，我們應(yīng)該如何選擇呢？ 多層住宅是一種最為古老的住宅方式，幾十年前，咱們國家基本都是這種，也是所有普通住宅形式中作為舒適的。所以現(xiàn)在在北上廣深這種城市，多層住宅除了一些老的小區(qū)還有以外，新的小區(qū)幾乎見不到了，那是因?yàn)檫@種方式的住宅非常的費(fèi)地！ 我們之前的節(jié)目中曾經(jīng)提到過日照分析的問題，多層住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)里是不能取巧的，什么意思呢？在日照分析里，板樓的分析結(jié)果和塔樓的分析結(jié)果會(huì)有著天壤之別。 什么叫板樓？什么叫塔樓？很簡單，那個(gè)樓像個(gè)板磚一樣的造型，他的長度大于他的高度的這種住宅一般就叫板樓，而反之，也一般稱為塔樓，說白了，一個(gè)板磚橫著放就是板樓，立起來就是塔樓了。 我們?cè)谧鋈照辗治龅臅r(shí)候，板樓對(duì)于陽光的遮擋是非常厲害的，因?yàn)樗L了，光不能從樓的中間投射過來，這樣就導(dǎo)致了板樓的樓間距一定要比較大，要不很難通過日照分析，而塔樓則正相反。 現(xiàn)在的很多高層住宅小區(qū)，高層做的都跟梅花樁似得，樓的間距很近，日照也能通過，就是因?yàn)?，在樓和樓之間的空隙都被用來獲取陽光了。那為什么板樓就比塔樓的日照好呢？因?yàn)榘鍢桥帕械臅r(shí)候，由于樓體太長，所以樓體的日照最不利的那個(gè)點(diǎn)一般都是在樓體的正中間，越向兩邊就越好，往往最不利點(diǎn)日照時(shí)間剛好達(dá)到要求的2小時(shí)，而旁邊的時(shí)間可能都到5,6個(gè)小時(shí)了，但是塔樓則不行，塔樓的采光面的日照質(zhì)量是非常接近的，基本上都是在合格線附近徘徊，所以板樓的日照質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于塔樓！ 對(duì)于多層住宅來說，其實(shí)在我們國家的很多地區(qū)，我就不說是哪里了，原來沒有日照測試的時(shí)候，定了一個(gè)日照間距系數(shù)，比如1.5，這個(gè)什么意思呢？就是這種住宅的高度如果是6層，按3米層高，咱們?yōu)榱撕盟?，不算女兒墻和其他的東西，樓高就按18米算，那兩棟樓之間的間距就是18乘以1.5等于27米，意思就是這種住宅的間距做到27米就滿足政府要求了。 但后來日照軟件出來之后，一測，發(fā)現(xiàn)1.5的日照間距系數(shù)壓根就沒法滿足國家的日照要求，在這種情況之下，很多地方也就將錯(cuò)就錯(cuò)了，達(dá)不到就不測了，還是按這個(gè)系數(shù)去算，這樣一來，開發(fā)商當(dāng)然很高興，因?yàn)榭梢远嘧龇孔恿?，政府也覺得管理起來比較簡單，但這種情況其實(shí)是有問題的，那就是其中有一部分住宅其實(shí)是不符合國家的日照標(biāo)準(zhǔn)的要求的。 不過現(xiàn)在這種情況已經(jīng)不多見了，除了一些很小的地方還有，象北京都是日照和系數(shù)雙控的方式，非常嚴(yán)格的！ 那么多層住宅作為一個(gè)早期的產(chǎn)品，從現(xiàn)在來看就屬于低密度社區(qū)了，大多數(shù)的多層住宅戶型都可以做到南北通透，使用起來非常的舒適，但是一個(gè)缺點(diǎn)就是原來的多層住宅基本都沒有電梯，這樣好處是公攤少，壞處當(dāng)然是不方便了。 隨著住宅的發(fā)展，后來多層住宅發(fā)展出了花園洋房。雖然這是一個(gè)非常洋氣的名字，但其實(shí)本質(zhì)上還是多層住宅，區(qū)別是在于花園洋房炒作的理念是講究空中花園，所謂層層退臺(tái)的多層住宅。 這個(gè)戶型如果我記得沒錯(cuò)的話，最早應(yīng)該是萬科做出來的產(chǎn)品，早期的項(xiàng)目像天津的水晶城，當(dāng)時(shí)去看了都讓人覺得非常神奇。首先，這種住宅的結(jié)構(gòu)和咱們傳統(tǒng)的多層住宅已經(jīng)完全不同了，傳統(tǒng)的住宅很多都是磚混結(jié)構(gòu)的，就是用磚來承重的房子，但花園洋房由于他的空間變化比較多，所以就只能做成框架或者剪力墻結(jié)構(gòu)。 這個(gè)簡單理解就是這種住宅的承重墻不是所有的，里面很多都可以打掉，所以他的變化就可以做的比較的多，但從本質(zhì)上來說，花園洋房的戶型格局其實(shí)和多層住宅是一脈相承的，所以戶型的平面結(jié)構(gòu)也差不多。 不過由于多了個(gè)花園的概念，當(dāng)然其實(shí)花園只是概念，更多是一種非常大的露臺(tái)，利用下層的屋頂做的，這種露臺(tái)是可以不算建筑面積的，我們的建筑面積的計(jì)算方法是沒蓋的可以不算，所以就變成了一個(gè)非常好的賣點(diǎn)，這種房型也就成了高端多層住宅的代表了。 說完了多層住宅，我們?cè)賮砹牧男「邔幼≌?/strong>。小高層住宅其實(shí)是一個(gè)俗稱，在設(shè)計(jì)規(guī)范里沒有這個(gè)名字，設(shè)計(jì)規(guī)范里只有中高層和高層，中高層一般指的是七層到九層的住宅，而十層以上一般都叫高層，但由于實(shí)際設(shè)計(jì)的時(shí)候，十層和十一層住宅的電梯在規(guī)范里里允許一個(gè)單元只做一部電梯，因此格局就和中高層住宅差不多了，所以我們一般把7層到11層的住宅都稱為小高層。 但實(shí)際上在現(xiàn)實(shí)中，7層住宅是很少很少的，除了非常早期的多層住宅有些地區(qū)可能當(dāng)初沒有像樣的規(guī)范，還有一些7層沒有電梯的多層住宅，大多數(shù)地區(qū)是沒有的，因?yàn)?層以上要加電梯了，做7層多虧??！ 說到這里，大家要明白一個(gè)關(guān)鍵問題，所謂的多層、小高層和高層這些住宅的最大區(qū)別就是那個(gè)交通核不一樣，也就是樓體和電梯的那個(gè)位置不同，其他的幾乎差不多。小高層住宅是一部電梯的住宅，高層是兩部電梯的住宅，因?yàn)樾「邔訕前?，所以小高層的電梯可以少做一部，但小高層的屋頂一般要求是連通的。 主要是考慮一旦一個(gè)電梯壞掉，大家可以從屋頂過去另外一個(gè)單元，坐另一部電梯，這個(gè)說法有點(diǎn)搞，但實(shí)際就是這么考慮的。 小高層住宅具備多層住宅南北通透的特點(diǎn)，當(dāng)然前提是一般的一個(gè)單元只有兩戶住宅的，如果三戶以上就不行了。但大多數(shù)小高層都是這種格局，同時(shí)小高層有電梯，用起來很方便，而且小高層的樓間距一般都很大，為什么呢，因?yàn)樾「邔幼鏊堑暮苌伲话愣甲龀砂鍢牵詷情g距就大，這樣小高層其實(shí)就變成很多大城市里非常優(yōu)質(zhì)的住宅了。 但是小高層的問題其實(shí)就是電梯，因?yàn)橐徊侩娞菘傆袎牡臅r(shí)候，還有搬家，裝修等等，所以一旦發(fā)生這種情況，大多數(shù)并不會(huì)跑到另一邊去坐電梯，多數(shù)都會(huì)選擇走樓梯，這樣樓層高的朋友就比較郁悶了。 說完了小高層，我們?cè)賮碚f說高層，高層住宅現(xiàn)在已經(jīng)非常多了，尤其是一二線城市。在城市中心地區(qū)新小區(qū)基本除了高層住宅看不到其他類型的住宅，那是因?yàn)橛玫靥o張了，每一塊地都很寶貴，政府也希望多多賣錢，因?yàn)槊恳粔K的容積率不一樣，開發(fā)商要交的錢也是不同的。 總之，城里的用地容積率都定的不低，而且還有很多情況，和政府關(guān)系好的開發(fā)商可以和政府協(xié)商調(diào)整容積率，這樣就造成了我們國家很多城市的容積率高的嚇人，住宅的容積率做到3的很多，做到4的也有，甚至更高，但做到這些容積率的基本就是很多百米的住宅以樓間距小于30米的距離排著。 日照測試的時(shí)候也會(huì)有部分住宅日照過不了，最后只能按公建出售。這種情況現(xiàn)在已經(jīng)很多很多了。而對(duì)于高層住宅小區(qū)來說，一般都是以塔樓為主，這種塔樓大多數(shù)都是一個(gè)單元兩部電梯，多個(gè)戶數(shù)。比如一層四戶是最常見的，還有一層五戶，六戶，七戶，八戶，甚至之前看過一層十戶的戶型，當(dāng)然也有高層中的豪宅，一層兩戶的。 但是，高層塔樓有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是，一般來說，它的戶型只有兩邊的戶是南北通透的，中間的戶一般都是全朝南戶型，在特別早期的時(shí)候，咱們國家還允許做全朝北的戶型，現(xiàn)在早已經(jīng)不允許了，所以塔樓的戶型一般的格局都是一個(gè)交通核在中間，南面有個(gè)一戶到兩戶甚至更多的小戶型，比較長，像個(gè)鼻子一樣凸在前面，兩邊縮在后面，是南北通透的大戶型。 如果把這種塔樓連在一起，就是我們經(jīng)常說的塔連板戶型，簡單理解就是塔樓連成了板樓，由于這種樓對(duì)日照的遮擋非常厲害，所以這種樓一般都是排在用地的最北側(cè)，往往是臨街的位置，因?yàn)榈缆酚植恍枰嗌偃照眨眠@個(gè)可以做出很多面積的住宅，當(dāng)然，這種住宅在連接的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)日照自遮擋的問題，所以品質(zhì)也就很一般了。 不過近年來，隨著戶型設(shè)計(jì)的發(fā)展，一個(gè)改良的高層戶型平面出現(xiàn)了，這種戶型的特點(diǎn)就是高層全南北通透，而這種戶型其實(shí)是一個(gè)不得已而做出來的戶型！ 因?yàn)槲覀兌贾栏邔討粜偷膯栴}就是不能南北通透，主要是中間的戶型，于是就有人想了一個(gè)辦法，把電梯分開，中間加個(gè)戶外的連廊，這個(gè)連廊不做墻，這樣的話，中間的戶型不就可以通風(fēng)了么，而由于有了這個(gè)連廊，這個(gè)交通核還算是一個(gè)，兩部電梯也符合規(guī)范，這不是一舉兩得么？這就是這種戶型的由來。 但是這種戶型也有一個(gè)突出的問題，那就是這種戶型的公攤面積要大于原來的傳統(tǒng)戶型，這個(gè)數(shù)字我們?cè)?jīng)測算過，稍微大一點(diǎn)，也不多，具體多少不太記得了，但對(duì)于很多地區(qū)的朋友來說，可能一平米的面積都很計(jì)較，那這個(gè)時(shí)候，公攤面積的大小也會(huì)是大家要注意的一個(gè)問題了！ |
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