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      每年的第1季度和第4季度是很多企業(yè)選擇拿地的窗口期，“土豪房企”1季度搶，“老百姓房企”4季度拿；

      總之，無(wú)論是什么時(shí)間拿地，都應(yīng)該有一套拿地的標(biāo)準(zhǔn)，以及看地的標(biāo)準(zhǔn)，這里很多公司稱之為卡位或者叫漏斗原則。

可能要換一種思維去拿地，差異化比較：

與周邊競(jìng)品：

• 同樣配置，我們是否可以成本更低；

• 同樣成本，我們是否更能抓住客戶敏感點(diǎn)；

• 同樣面積，我們的戶型是否更有競(jìng)爭(zhēng)力；

• 同樣容積率，我們做出的面積更多；

• 同樣預(yù)售條件，我們開(kāi)盤的更快；

• 同樣的土地款，我們的資金成本更低；

總之，在當(dāng)前環(huán)境，應(yīng)以流速作為第一拿地參考。

所以，一塊好地，有時(shí)候就不是地段和人口的問(wèn)題；

這就是：

有的地，你認(rèn)為不好，卻被別人開(kāi)始的拿走了；

有的地，你認(rèn)為很好，開(kāi)盤后卻被套牢了。

但是，我們拿地的基本邏輯還是看三個(gè)方面。

（1）自有資金年化收益率20%以上；

（2）IRR不低于15%，在此基礎(chǔ)上，凈利率不低于5%；

（3）運(yùn)營(yíng)363原則：首開(kāi)速度不低于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)速度均值前3名，正負(fù)零預(yù)售條件開(kāi)盤不得晚于6個(gè)月，首開(kāi)供貨不低于3萬(wàn)方；

（4）三線以上城市，含融資現(xiàn)金流回正周期不大于12個(gè)月；

（5）不投資跨行業(yè)周期的土地。

2）上會(huì)的項(xiàng)目多，資金緊張時(shí)，7個(gè)優(yōu)先不糾結(jié)：

（1）一季度拿地，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年供貨的項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（2）可實(shí)現(xiàn)快速回款的項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（3）預(yù)售條件好的項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（4）主操盤項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（5）可并表項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（5）付款條件好的（付款分期等）項(xiàng)目?jī)?yōu)先；

（6）擴(kuò)規(guī)模階段，貨地比高的項(xiàng)目?jī)?yōu)先。

2）拿地選擇-城市布局

兩個(gè)維度：

第一，哪些城市是深耕的，不能丟失的，比如：

本部所在城市是陣地；

有些城市連續(xù)做了幾年，或者首次進(jìn)入項(xiàng)目比較多；

這些城市如果進(jìn)入了淡市，是不能輕易放棄的，可以少拿地，一個(gè)一個(gè)開(kāi)發(fā)。

第二，就是城市和城市的對(duì)比：

（1）經(jīng)濟(jì)

（2）政策

（3）城市數(shù)據(jù)

• 推地計(jì)劃

• 隱性和顯性庫(kù)存

• 去化周期

• 去化面積段

 3）項(xiàng)目基本情況

（1）掛牌指標(biāo)

（2）交通配套規(guī)劃

這里提到一點(diǎn)，就是不要看太遠(yuǎn)期的規(guī)劃。

（3）項(xiàng)目所屬房地產(chǎn)區(qū)塊 

• 區(qū)域內(nèi)近年土地成交情況 ；

• 區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)基本情況 ；

• 競(jìng)品樓各業(yè)態(tài)的基本售價(jià)和去化情況，客戶分析； 

• 競(jìng)品樓盤各業(yè)態(tài)的戶型面積段和贈(zèng)送情況 ；

• 競(jìng)品樓盤的配置標(biāo)準(zhǔn) ；

• 區(qū)域內(nèi)的隱性顯性庫(kù)存，以及區(qū)域內(nèi)的舊改棚改情況。

2、踏勘（踩盤）：此項(xiàng)動(dòng)作是對(duì)數(shù)據(jù)分析的一個(gè)校核

常見(jiàn)誤區(qū)：

理念誤區(qū)：“看地”就是轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)位置，站在地塊邊上望一望，看看場(chǎng)地平整度，有沒(méi)有高壓線。然后去看下周邊樓盤賣什么價(jià)。 

行為誤區(qū)：看地是投資、營(yíng)銷的事，特殊地塊設(shè)計(jì)來(lái)看看。成本、運(yùn)營(yíng)、工程均未參不。

踩盤更是要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)：

• 賣什么產(chǎn)品？

• 賣給誰(shuí)？

• 賣點(diǎn)是什么？

• 賣多少錢？

• 賣的怎么樣？

做了數(shù)據(jù)分析，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，最后一步就是投資判斷，通常從9個(gè)方面去梳理優(yōu)勢(shì)：

      以上是今日分享，歡迎大家下方留言討論。拿地難，不拿地也難，房企又到艱難時(shí)期，愿大家多多思考，度過(guò)難關(guān)。

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