|
商業(yè)背后的邏輯與思考，“攤開來講”給你聽  隨著資管邏輯對于購物中心行業(yè)的不斷滲透，“得鋪率”（亦有稱“得房率”、“出鋪率”）指標(biāo)也越來越受到重視，成為方案評審直至施工圖階段的重要參數(shù)，甚至大有從臺后走到臺前，進化為綱領(lǐng)性指標(biāo)的趨勢。近期，就和大家討論下得鋪率的方方面面： 文章分成三篇，本文為第三篇，前兩篇可以點下方鏈接： 4 是否“得鋪率”高就一定好？ 盡管前文提到了得鋪率在購物中心資產(chǎn)管理中的重要作用，但仍需要強調(diào)，一昧追求“得鋪率”也并不是正確的做法。 1 / 得鋪率應(yīng)當(dāng)與項目定位所匹配 我們分析比對不同開發(fā)商的得鋪率指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)，在得鋪率的設(shè)定上，不能拋開空間、定位空談指標(biāo)。 以前文提到的案例來說，得鋪率接近65%的凱丹廣場（現(xiàn)已更名為凱德廣場·新南）因周邊成熟社區(qū)提供了良好的客流基礎(chǔ)，而項目本身體量較小，因此以犧牲中庭大小、走道增加多經(jīng)點位等為代價換來了足夠的品牌豐富度。  成都凱德廣場·新南，走道僅寬3.5米，且中庭增加島柜以拓展經(jīng)營面積 而對于高端商場，只有營造更舒適、更寬闊的購物環(huán)境才能與內(nèi)部商戶的定位相匹配，切不可因盲目追求得鋪率來擠壓空間尺度。對于此類項目，適當(dāng)?shù)睦速M反而是一種“有意義的奢侈”。  北京僑福芳草地，巨大的中庭尺度，給了藝術(shù)品充分的展示空間 對于地處偏遠(yuǎn)，周邊客流不足以支撐日常經(jīng)營，又或是商圈競爭激烈，因而需要定期舉辦大型活動集客的購物中心，一方面規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)留下足夠的活動場地，另一方面通道的設(shè)計也應(yīng)滿足活動期間的高峰通行需求。這種情況下得鋪率也不宜過高，避免“有資源無場地”的困境。  西安大悅城，1,500平米室內(nèi)下沉廣場，成為各類活動的“核心主場” 隨著線上消費比重的不斷增加，購物中心如何營造顧客舒適、輕松的購物體驗就顯得格外重要。從環(huán)境心理學(xué)角度而言，尺度的設(shè)計會影響人們的購物行為，越窄的道路往往通行速度越快，而適當(dāng)放寬走道則有助于顧客放緩步伐，把更多的時間放在瀏覽櫥窗及進店選購上。 將得鋪率做到極致的“百貨商場”，就因其過于逼仄的空間感受而令顧客感到乏味，不斷涌現(xiàn)整改甚至關(guān)門潮。因此，購物中心在設(shè)計時，切忌盲目認(rèn)為得鋪率越高越好，從而走上百貨的老路。 2 / “得鋪率”要與鋪位設(shè)計相互平衡 一般而言，主力店占比越高，得鋪率則越高。舉個很簡單的例子，如果我們把1,500平米的餐飲街區(qū)分租給15個小店鋪，租賃面積大概在600平米左右；但如果整租給1個冰場，租賃面積即為1,500平米，得鋪率100%。但是如果我們算租金，那么作為主力店的冰場租金顯然低于600平米小店鋪的租金之和。 同樣的，大面積、大進深店鋪越多，得鋪率越高，但其在招商過程中的議價能力有限，即使運營期業(yè)績提升，但由于店鋪過深，也往往無法切割為小鋪，帶來額外的租金溢價。  過大過深的鋪位會導(dǎo)致可選擇的商戶有限，租金水平往往較低 我們在第一篇中提到過，提高得鋪率的目的是從收入和成本端雙向提高NOI表現(xiàn)，其中收入端： 總租金收入 = 全場平均租金 X 得鋪率 X 商業(yè)建筑面積 如果只考慮得鋪率，導(dǎo)致小鋪占比太少，或是平均進深太大，則代表著產(chǎn)生了過多的主力店、大面積或大進深店鋪，將對平均租金產(chǎn)生損害，亦無益于項目的整體收益。 業(yè)內(nèi)有兩種常見方法來避免這一情況： 第一是看“小鋪率”，即一定面積（如150平米）以下的鋪位數(shù)量占全場鋪位數(shù)量的比例，比例越大則小鋪越多； 第二是看“平均面寬進深比”，即各個鋪位面寬/進深的平均值，比值越小則說明進深越大。通常而言，零售店鋪面寬進深比在1/2-1/2.5左右，如果超過1/3，則鋪位過深較為難用，也會影響租金水平。 因此，必須要把得鋪率與鋪位設(shè)計相結(jié)合，才能更全面地做好方案把控，真正服務(wù)于改善經(jīng)營業(yè)績的目的。 3 / 不同樓層的“得鋪率”價值不同 就像不同樓層的租金完全不同，不同樓層的得鋪率也有不同的價值，因此只關(guān)注整體而不關(guān)注局部是不夠的。 通常而言，地鐵層、地面層是全場租金價值最高的區(qū)域，但這些區(qū)域又往往是機房、樓梯、出入口最多的區(qū)域。所以要重點著眼這兩層的“樓層得鋪率”。 根據(jù)某主流商業(yè)開發(fā)商近年來產(chǎn)品的研究分析，首層由于中庭、疏散樓梯間等影響，得鋪率一般會比全場得鋪率低8%左右，這一數(shù)據(jù)可供參考。 如果整體得鋪率較高，但關(guān)鍵樓層的得鋪率顯著偏低，就應(yīng)當(dāng)引起重視并設(shè)法解決，畢竟，最值錢的樓層值得我們投入最多的心思和資源。 5 總結(jié) “得鋪率”指標(biāo)日益受到追捧，反映的是開發(fā)商越來越重視購物中心經(jīng)營效益的趨勢，這是行業(yè)進一步成熟的利好，也是本文寫作的重要背景。 |
|
|
