首先，每一筆投資都要有個基準(zhǔn)，也就是說，超過它就算賺錢，沒超過它就算虧錢。那什么是基準(zhǔn)呢？我們都知道銀行存款是幾乎0風(fēng)險(xiǎn)的，利率也很低。在金融學(xué)上這個利率有個專門的名詞，叫無風(fēng)險(xiǎn)利率。這就是你的基準(zhǔn)。因?yàn)槟阕鐾顿Y搞了半天還不如存銀行，你豈不是白忙活一場？今天銀行3年期存款的收益大約是4%，這就是你的收益基準(zhǔn)。那什么是現(xiàn)金流折現(xiàn)呢？因?yàn)槲覀兊暮芏嗤顿Y項(xiàng)目，例如買商鋪，它除了資產(chǎn)本身的增值以外，還會給我們產(chǎn)生現(xiàn)金流，這筆現(xiàn)金并不能全部算作收益，因?yàn)槟悴⒉皇窃谫I商鋪的那一天就能收到的。在未來收到的錢和今天的錢價(jià)值不一樣，因?yàn)?00塊錢存一年變成了104塊，所以今天的100塊等于明年今天的104塊。因此，現(xiàn)金流需要根據(jù)無風(fēng)險(xiǎn)利率和時(shí)間遠(yuǎn)近進(jìn)行折現(xiàn)。你既可以折現(xiàn)到今天，也可以折現(xiàn)到未來。下面我舉個例子：

隔壁老王在小區(qū)門口的大街上買了一個鋪面，價(jià)值300萬，老王實(shí)力雄厚一次性掏出300萬付清。鋪面租金每個月5000，那么以10年計(jì)，老王的鋪面要增值多少才算賺錢呢？

我們用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，把所有收入都算到10年后的今天。300萬存10年，4%復(fù)利大約是444萬，扣掉房租在10年后的價(jià)值79.3萬，剩下的價(jià)值是364.7萬。按照復(fù)利來說，每年只需要增值0.65%就可以了。

房子的模型大致就是這樣，如果涉及銀行貸款，則需要將銀行貸款的價(jià)值算到成本中。在這里就不再展開了。

另外，談一下大家都很感興趣的股票。股票的收益和無風(fēng)險(xiǎn)利率比，可能有些欺負(fù)人了。例如說，這個：

股王，只要你一直持有，就絕不會套你

當(dāng)然，也有可能是這個：

關(guān)燈吃面

所以，股票的收益不確定性最大，相應(yīng)的，其實(shí)他的預(yù)期收益率也越高。社?；鹬砸?shù)椒ǘㄗ畲蟪?0%原因就在這里。說一個大家可能想不到的，社?；鹉昊找媛势骄哌_(dá)8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行存款利率，可以說是極其牛X的了。說到這個就要再普及一個概念了，就是久期。久期（Duration）是一個時(shí)間單位，描述的是一筆債券現(xiàn)金流到期的平均時(shí)間，也就是說你資金的急用程度。投資機(jī)構(gòu)一般都有較短的考核期，例如每年盤點(diǎn)盈虧，久期實(shí)際上就是一年，因此這類機(jī)構(gòu)投資都會偏向保守，即便進(jìn)行權(quán)益投資也會盡量對沖。而保險(xiǎn)資金的久期就很長，一筆壽險(xiǎn)可能要50年才會兌付，因此可以忽略中間的波動，盡量撐大敞口，博取更高收益。股票投資的基準(zhǔn)用無風(fēng)險(xiǎn)利率其實(shí)不太合適，因?yàn)楣善北旧頃S著指數(shù)漲落波動，更好的基準(zhǔn)是選取某個指數(shù)。A股最重要的指數(shù)毫無疑問是上證指數(shù)，盡管我覺得全A平均復(fù)權(quán)收益率更有代表性。你的股票投資能夠跑贏全A平均復(fù)權(quán)收益率，就意味著你跑贏的部分來自于你的投資能力。全A平均復(fù)權(quán)收益是多少呢？09年至今年化平均是13.84%。所以我剛才說股票收益率高可不是胡說八道哦。

祝大家的財(cái)富越理越多！