房企巨無霸，碧桂園（02007）的行業(yè)地位不可動(dòng)搖。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，碧桂園近日發(fā)布11月份的運(yùn)營數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益的合約銷售金額和銷售面積分別為601.5億元和726萬平方米，同比分別增長78.22%和80.54%，其中合同銷售面積奪得單月冠軍。首11個(gè)月，該公司合約銷售金額5398.4 億元，超過去年全年5018.8 億元，創(chuàng)下歷史新高。

各大地產(chǎn)商也相繼公布了11月份的運(yùn)營數(shù)據(jù)，地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)紛紛給出了排名，前11月碧桂園在銷售金額及銷售面積均為行業(yè)冠軍。

比如，以全口徑統(tǒng)計(jì)，克而瑞公布的前11月排名，碧桂園以銷售金額7515.4億元為行業(yè)第一，跑贏第二名達(dá)1660.6億元，而房天下研究院公布的排名，碧桂園以銷售金額7676億元，銷售面積8115.4萬平方米，均拔得行業(yè)頭籌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏第二名。

實(shí)際上，碧桂園自2017年銷售金額取得行業(yè)冠軍后，一直保持并占據(jù)著行業(yè)寶座，與第二名拉開的差距也越來越大。那么碧桂園為何能夠取得這么好的成績，對于未來而言，能否持續(xù)保持冠軍記錄，下面我們將來詳細(xì)探討。

穩(wěn)居行業(yè)第一

知過去，才能預(yù)未來，今年已經(jīng)過去了11個(gè)月，房企們也公布了運(yùn)營數(shù)據(jù)，所以我們首先看前11個(gè)月，各大房企都有哪些業(yè)績表現(xiàn)。

根據(jù)克爾瑞對房企的排名，首11月共有27家房企的全口徑銷售金額超過千億元，基于有一些房企沒有對外公布月運(yùn)營數(shù)據(jù)，比如綠地控股及金科股份等，智通財(cái)經(jīng)從這27家中，抽出12家，在銷售金額、銷售面積以及銷售單價(jià)上進(jìn)行對比。

從單月看，11月份，碧桂園以726萬平方米的銷售面積遙遙領(lǐng)先于同行，但銷售單價(jià)也在行業(yè)中較為便宜，在抽樣的12家中，平均銷售單價(jià)為1.32萬元/平方米，碧桂園最低，為0.83萬元/平方米，最貴的為中國海外，均價(jià)為2.24萬/平方米。

值得注意的是，碧桂園統(tǒng)計(jì)的是權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，若以全口徑算，按克爾瑞的數(shù)據(jù)，碧桂園以7515.4億元銷售金額也為行業(yè)冠軍。整體來看，碧桂園的銷售業(yè)績雖然名列榜首，但銷售單價(jià)很低，首11個(gè)月，該公司銷售單價(jià)僅為行業(yè)平均（抽樣12家平均）的66.4%。

從往年看，該公司一直堅(jiān)持為住戶提供優(yōu)質(zhì)低價(jià)的商品房，打造地產(chǎn)界的“小米”，以高性價(jià)比獲得住戶認(rèn)可，因此，公司往年銷售單價(jià)較行業(yè)會(huì)低很多。根據(jù)該公司年報(bào)，2017年合同銷售金額約5508億元，合約銷售面積6066萬平方米，成功超越萬科及恒大成為行業(yè)第一。

而根據(jù)克而瑞的歷年排名數(shù)據(jù)，該公司自2017年銷售業(yè)績登上行業(yè)榜首后，一直沒掉過，且保持高增長，2012-2018年，碧桂園、恒大（03333）、萬科（02202）、融創(chuàng)（01918）以及保利地產(chǎn)銷售金額的復(fù)合增長率分別為57.63%、34.7%、27.4%、53.19%及25.9%。

碧桂園于2018年7月開始，月運(yùn)營數(shù)據(jù)僅公布?xì)w屬于股東權(quán)益的部分，因此2018年及2019年的數(shù)據(jù)均為權(quán)益銷售數(shù)據(jù)。在全口徑數(shù)據(jù)上，2015-2017年，該公司銷售金額及銷售面積復(fù)合增長率分別為98.2%和67.9%，以權(quán)益口徑算，2015-2018年，銷售金額及銷售面積復(fù)合增長率分別為59.2%和40.6%。

那么，碧桂園的成長為什么這么快呢?

碧桂園的成功路線

碧桂園成立于1997年，當(dāng)時(shí)由楊國強(qiáng)、楊貳珠、蘇汝波、張耀垣及區(qū)學(xué)銘創(chuàng)辦，主要在廣東經(jīng)營業(yè)務(wù)，2006 年開始對外省開疆拓土，2007年時(shí)，外省的項(xiàng)目占比達(dá)到42.2%，彼時(shí)，公司登陸港交所，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展資金。

上市后的碧桂園開始實(shí)施全國范圍內(nèi)的拓展戰(zhàn)略，2013年時(shí)，該公司共擁有 171 個(gè)項(xiàng)目，比2007增加2.8倍，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額突破千億元，廣東省外的合約銷售額占比56%，而2008年時(shí)僅為24%。今年上半年，該公司廣東省外的權(quán)益銷售額占比達(dá)78%，戰(zhàn)略效果明顯。

碧桂園在大綱上采取全國范圍布局，而在局部上采取區(qū)域分級戰(zhàn)略，2014年，該公司調(diào)整城市布局，提出“鞏固三四線，擁抱一二線”的戰(zhàn)略布局，一方面在三四線核心區(qū)域?yàn)楦纳菩钥蛻籼峁┖梅孔樱硪环矫娌蹲揭欢壋鞘械耐庖缧枨蟆?br>

圖片來源：碧桂園2019年上半年財(cái)報(bào)

2014年，該公司在一二線和三四線城市銷售額分別占比50%，從數(shù)據(jù)上看，三四線城市比重呈上升趨勢。今年上半年，該公司目標(biāo)定位的三四線目標(biāo)三四線城市的權(quán)益銷售額占比56%，逐年走高，較2016年提升15個(gè)百分點(diǎn)，而位于一線目標(biāo)一線城市占比4%，位于二線目標(biāo)二線城市占比31%，兩者較2018年保持穩(wěn)定，但較過去往年低。

可以看到，碧桂園在三四線城市定位較高，而且該公司推出的房子價(jià)格惠民，對于普通老百姓來說接受度較高。實(shí)際上，該公司拿地成本也較低，整體售價(jià)厚道，對于消費(fèi)者而言，房子性價(jià)比較同行要高，而對公司而言雖賺的少一點(diǎn)，但獲得了更大的市場份額。

在中國指數(shù)研究院發(fā)布的首11月拿地排名中，碧桂園以1238億元的拿地金額位居第二，僅次于萬科，且以4097萬平方米的拿地面積位居行業(yè)第一，較第二名高出902萬平方米。根據(jù)排名，拿地面積上千萬平方的有13家，在拿地平均價(jià)格上，碧桂園為3022元/平方米，不算最低，但處于中下水平。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，通過首11月的銷售均價(jià)和拿地均價(jià)對比，碧桂園的成本售價(jià)比為0.36，處于中上水平，但在售價(jià)上較低，也使得該公司較同行更具有優(yōu)勢。

從往年看，該公司的銷售均價(jià)都很低，2015年僅為0.638萬/平方米，呈上升的趨勢，今年首11月上漲了38.9%，但目前的價(jià)位仍遠(yuǎn)低于行業(yè)均價(jià)，潛在較大的上升空間。不過該公司堅(jiān)持“惠民”路線，打造高性價(jià)比的房子，預(yù)計(jì)價(jià)格波動(dòng)不會(huì)很大。

數(shù)據(jù)來源：公開披露的數(shù)據(jù)處理

碧桂園的成功是戰(zhàn)略上的成功，從最開始走出?。◤V東省）外，到全國范圍內(nèi)擴(kuò)張，再到聚焦分級城市戰(zhàn)略，并通過不斷獲得低價(jià)的土地（2018年權(quán)益土地儲(chǔ)備面積24064萬平方米），為將來開發(fā)提供保障，也為采取惠民價(jià)格的房子有更多的空間。而該公司提供高性比的產(chǎn)品，不僅獲得了市場認(rèn)可，市場份額也得到持續(xù)提升。

健康的成長

碧桂園的區(qū)域戰(zhàn)略和產(chǎn)品戰(zhàn)略都非常成功，在取得經(jīng)營上的成就時(shí)，該公司的盈利狀況逐步得到提升，運(yùn)營狀況以及財(cái)務(wù)狀況也保持著非常的健康及穩(wěn)定。

上半年，該公司收入增長53.16%，仍在高雙位數(shù)的增長通道，期間毛利率為27.16%，較2015年提升了6.97個(gè)百分點(diǎn)，稅后凈利率11.4%，較2015年提升了2.82個(gè)百分點(diǎn)。不過由于規(guī)模大幅度提升，費(fèi)用率也在提升，上半年銷售和管理費(fèi)用率為9.24%，較2015年增加2.24個(gè)百分點(diǎn)。

整體盈利能力還是提升的，值得一提的是，由于該公司采取“高性比價(jià)”產(chǎn)品策略，目前毛利率要比行業(yè)略低，從定價(jià)角度看，該公司盈利能力還有較大的上升空間。

數(shù)據(jù)來源：公開披露的數(shù)據(jù)處理

在運(yùn)營效率方面，該公司的周轉(zhuǎn)率要比行業(yè)要高。根據(jù)海通證券的研究報(bào)告，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率歷年超過0.5次，遠(yuǎn)高于港股及A股的行業(yè)水平（港A股平均均約0.3次），此外，該公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，上半年為0.28次，而行業(yè)僅為0.23次。高周轉(zhuǎn)也是該公司業(yè)績快速增長的原因之一。

上半年，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率整體為89.3%，看起來比較高，但扣除預(yù)收款（未來收入，非實(shí)際負(fù)債，截止6月達(dá)6076億元）后，資產(chǎn)負(fù)債率僅為54.6%，往年看，保持在50%左右的水平。此外有息負(fù)債率僅為19%，有息負(fù)債占比流動(dòng)資產(chǎn)僅為22.5%，碧桂園的財(cái)務(wù)狀況健康，整體沒有長短債的壓力，而龐大的預(yù)收款為下一個(gè)會(huì)計(jì)年度帶來增長保障。

綜上看來，房企的碧桂園時(shí)代或?qū)⒈３脂F(xiàn)狀，一方面自身仍保持著高增長的態(tài)勢，另一方面短期內(nèi)還看不到終結(jié)者。