第一部分，地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研宄并制作報(bào)告應(yīng)咐有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的丌發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：

1）選址定點(diǎn)

2）規(guī)劃總圖審查及確定設(shè)計(jì)條件

3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查

4）規(guī)劃報(bào)建圖審查

5）施工報(bào)建

6）建設(shè)工程羧工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段，此階段一般辦理以下事項(xiàng)

1、計(jì)姿審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資局進(jìn)行士地利用總體規(guī)劃和士地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資廾發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4．環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)環(huán)保意見那（表）。

5、文化局、地震局、園替局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選且意見書。

二、劃總圖審查及確定覿劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)；

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理士地預(yù)審。

3、公安消防支從、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、

文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃剖門對(duì)規(guī)劃總進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》·

5、規(guī)劃部門定建設(shè)工程覿劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審杳，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)忉步設(shè)計(jì)的覿劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支從對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行市查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)．并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單到。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審杳階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支從進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、土建姿、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職貴劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的覿劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核雒劃設(shè)計(jì)條甘，在建設(shè)單位激納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1)己交付全部士地使用權(quán)出讓金，取得士地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書。

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝的標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總血積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程羧工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行各案審查·

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部冂根據(jù)上述部門和本部冂驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的．出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1.由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請(qǐng)書；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者士地使用權(quán)證；

（4）建沒用地劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測(cè)繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建

1、立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委）

2、選址意見書（管委會(huì)）

3、土地證（土地局）

4、地名申報(bào)（民政局）

5、建設(shè)用地劃許可證（規(guī)劃局）

6、環(huán)報(bào)告（環(huán)保局，委托環(huán)評(píng)公司辦理）

7、水保方案設(shè)計(jì)所需資料（稅務(wù)局）

8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

9、消防審核申報(bào)表（消防支隊(duì)）

10、人民防空地下室建設(shè)審批表（人防辦公室）

11、規(guī)劃審查必須報(bào)送文件（城鄉(xiāng)劃委員會(huì)）

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)（規(guī)劃局）

13、施工圖審查要件（審圖機(jī)構(gòu)）

14、建設(shè)計(jì)方案申報(bào)（規(guī)劃局）

15、監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料（建設(shè)局）

16、施工招投標(biāo)及合同備案所需材料（建設(shè)局）

17、設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料（建設(shè)局）

18、工程安全文明施工備案手續(xù)材料（建設(shè)局）

19、委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料{質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局）

20、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)局）

21、施工用水申請(qǐng)（自來水公司）

22、施工用電申請(qǐng)（電力公司）

23、辦理臨時(shí)占道、開口（城管局）

24、物價(jià)審批所需材料（建沒局）

25、物業(yè)管理備案（建設(shè)局）

26、初始登記（建設(shè)局）

27、商品房預(yù)售許可證（建設(shè)局）