房產(chǎn)開發(fā)公司已倒閉，

與業(yè)主的商品房買賣合同

存在一些遺留問題等原因，

造成物業(yè)公司物業(yè)費收不上來，

怎么辦？

讓我們通過這起案例

看法官們是怎么做的

近段時間，韶山市人民法院民事審判庭針對某物業(yè)公司提起的系列物業(yè)糾紛，采用集中開庭調(diào)解或適用小額訴訟程序速裁，在一個月內(nèi)，為物業(yè)公司兌現(xiàn)物業(yè)費60萬元。

調(diào)查了解

業(yè)主不交物費的原因主要有四種情形：

其一、房產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主房屋買賣關(guān)系中應退面積差的費用而沒有退，房屋質(zhì)量存在瑕疵，如外墻透水等原因;

其二、業(yè)主裝修與上下鄰居相鄰糾紛沒有處理好;

其三、沒有裝修使用房屋，即空置房，業(yè)主認為沒有享受物業(yè)服務，不應交物業(yè)費 ，或認為物業(yè)服務費相準過高，不需要物業(yè)公司服務;

其四、認為物業(yè)公司服務質(zhì)量差不同意交物業(yè)費。

法院釋法析理

1、建議物業(yè)公司放棄拖欠物業(yè)費的違約金追繳，對業(yè)主所出的物業(yè)服務存在瑕疵提出整改意見，并盡快落實。

2、房屋買賣合同存在爭議，責任主體是房產(chǎn)開發(fā)公司，而不是物業(yè)公司。不動產(chǎn)相鄰糾紛的主體是相鄰業(yè)主，物業(yè)公司只有協(xié)助協(xié)調(diào)之義務，業(yè)主以此為由不支付物業(yè)費理由不成立。

3、業(yè)主不了解物業(yè)法的相關(guān)法律規(guī)定，空置房的物業(yè)費，有物業(yè)合同約定的按約定，沒有約定的，可酌情核減20%左右，而該物業(yè)公司與房產(chǎn)開發(fā)公司訂立的前期物業(yè)合同約定空置房按90%收物業(yè)費，對所有業(yè)主都有約束力。物業(yè)費收費標準是由物價局審定，是合法的。

4、物業(yè)公司服務質(zhì)量差，物業(yè)公司有義務整改，達到物業(yè)合同約定的標準，如物業(yè)公司嚴重違約，不履行主要服務義務，可以拒交費業(yè)物，且可以申請解除物業(yè)服務合同，賠償違約金，僅只是物業(yè)服務質(zhì)量不達標，物業(yè)公司有整改之義務，不宜作為不交物業(yè)費的理由，即使物業(yè)服務質(zhì)量不高，要核減物業(yè)費，不宜超過10%。

集中開庭調(diào)解及速裁

法院針對此小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)的原因，分批次集中開庭調(diào)解及速裁，在審理中主要做的工作，消除雙方的對立情緒，理順服務者與被服務者的關(guān)系，達到業(yè)主自愿交費的目的，服務者按質(zhì)按量搞好物業(yè)服務，讓業(yè)主滿意。

通過法院審判人員釋法析理后，95%的業(yè)主當即給付了所拖欠的物業(yè)費，5%的案件通過小額訴訟程序速裁，并兌現(xiàn)了物業(yè)費。

那么，接下來

讓我們了解一下

業(yè)主不滿物業(yè)拒絕交費，

法律認可的正當理由有哪幾個呢？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。