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清華理工本碩，財經(jīng)領(lǐng)域最英俊的干貨段子手。只有持續(xù)的學習，才能讓別人的每一個恍然大明白，只是你的基本功。 同志們，一轉(zhuǎn)眼，下個周五就要過年了！ 我今年就在北京過，所以提前回了趟老家。我的老家你可能沒去過甚至都不知道在地圖上哪個位置，但你八成聽過名字——乳山。這個城市和“海景房”三個字幾乎是綁定的。 當然現(xiàn)在也有不少人出去旅行過年，去海外邊看美景邊過年。在外面住的爽了，有的順道還搞個海外房產(chǎn)投資。 乳山、海景房，和我的老鄉(xiāng)們，讓我很早就認識到這個世界是一幅充滿魔幻主義的畫。 而最近流行的海外投資，又給這個魔幻性的畫面上潑了一桶油漆。 十年前組團看房，旅游大巴拉一車一車的看房人去乳山選購海景房。當時的房價大概是3500一平。 現(xiàn)在十年過去了，二手海景房現(xiàn)在的出手價格大概是4000一平，還很難賣掉。 要知道，這可是中國房價坐地吸土，哦不，坐地吸金的十年啊。 今年流行去鶴崗買房，因為鶴崗榮獲城市房價倒數(shù)第一。但是我跟你說，乳山也有不少二手房每平米不到2000塊，一律海景房哦。 中國人對海景房的失敗投資，絕對是我的老鄉(xiāng)們營銷戰(zhàn)術(shù)的教科書級別案例。 這個事情的起源，是海子老師的那首詩： “我有一所房子，面朝大海，春暖花開?！?/span> 聽聽這意境，陽光，海灘，花開，仿佛已經(jīng)有溫潤的海風撲面而來。 太美的詩給了人不切實際的錯覺，當然也給了中介們靈感。現(xiàn)在的中介們也非等閑之輩，你聽聽這廣告詞： “只有閉上眼，才看不見?！?、還有，“一半是海洋，一半是天堂”。 嘖嘖，你品，你仔細品。是不是有內(nèi)味了？ 想象中的海景房 廣告詞只是第一步，中介們通過鋪天蓋地的廣告宣傳，吸引力很多投資者，尤其是老年人。周末大巴車全給拉到乳山，跟老人說，不買沒關(guān)系，就當周末去海邊旅游了。 去了住五星級酒店，連吃帶睡的，然后帶看高大上的樣板間，看著美景，聽著未來房價上漲的錢景，銷售一口一個大爺大媽叫著，弄到最后不掏錢交個定金都不好意思了。 整個過程循序漸進，像極了男生跟女生說，我就抱抱不亂動。 這個過程里有一個關(guān)鍵點是確保完全隔離，絕對不能讓看房人接觸到其他人。因為買的都是新房，價格八千一萬，不打折。而二手房只有三四千，還賣不掉。 永遠別低估了騙子洗腦手法的專業(yè)程度，和自己的沖動程度。很多人買個幾塊錢的菜會挑半天，買個幾十萬的房卻特痛快。 這個世界的魔幻之處在于，中介跟你談情懷，你還真信了 那很多海景房為啥價格就是不漲呢？ 很簡單，因為供給不稀缺，需求不堅挺。 很多人生活在內(nèi)陸所以感覺好像海景很稀缺。也確實，盡管中國海岸線全長1.8萬公里，但人均算下來還不足2厘米，看起來很稀缺。 但是我要告訴你的是，稀缺的不是海景房，而是優(yōu)質(zhì)城市、基礎(chǔ)設(shè)施完善的海景房。 很多三四線城市擁有漫長的海岸線，這種海景房一蓋一大片，毫無稀缺可言。 海岸線全長1.8萬公里 甚至有的冬天還沒暖氣，面朝大海，寒風嗖嗖，還帶濕氣的那種。 我們再看看需求。海景真的是剛需嗎？ 有個故事你應(yīng)該聽說過，現(xiàn)在在海南買房的人里，東北人最多，海南也因此被稱為東北的第四個省。 為啥東北銀都跑海南去？因為冬天確實是太特娘的冷了啊，全年有1/3的時間不適合戶外活動。 什么叫剛需？這才是剛需，不是因為海景，而是因為舒適。 舒適是剛需，海景和情懷只是加分項。 經(jīng)過十年的市場教育，現(xiàn)在國內(nèi)的新中產(chǎn)階級對這種不靠譜的房產(chǎn)投資已經(jīng)比較警惕了。 但是你在進化，中介們也沒閑著。 對于勤奮的中介們來說，只要思想不滑坡，割韭菜的方法總比困難多。他們玩完了國內(nèi)的海景房投資之后，又祭出了嶄新的魔幻主義鐮刀——海外房產(chǎn)投資。 他們先是編出了很多迷幻小軟文，比如下面這個： 讓人不得不佩服的是，短短一百來字，看起來講資產(chǎn)配置很對，仔細一看，全錯。
要說中介也不容易，一邊編故事，一邊還得套上馬科維茨老爺子的資產(chǎn)配置理論，確實太難了。 再看下面這張，講一個母親自學成才，去迪拜買房的故事，也很有意思。 根據(jù)2019年12月的最新房價數(shù)據(jù)，迪拜目前房價已經(jīng)下跌至每平方英尺895迪拉姆，是7年來最低點，大概不到2萬/平米。 不知道這位母親最近過得好不好，反正中介們又開始寫另一位母親，看到迪拜房價現(xiàn)在是低點，果斷進去抄底的故事。 另一位大家的熟人，奶茶妹妹，2019年初虧本拋售澳洲豪宅。房子買的時候1620萬澳元，外加100萬澳元印花稅。賣的時候奶茶叫價1800萬，結(jié)果降價450萬澳元，以1350萬澳元成交。 賬面損失達到270萬澳元，折合1300萬人民幣，這還沒算各項稅費。 不知道中介們又該怎么寫這位母親的故事，我很好奇。賣了澳洲房產(chǎn)是為了全倉殺入東南亞？ 其實現(xiàn)在最流行的不是去美國去澳洲買房，而是去東南亞。因為根據(jù)經(jīng)濟時差，現(xiàn)在的東南亞很有可能會復(fù)制中國之前的房價走勢！ “今年去東南亞買房，相當于十年前投資了北京。” 糟了，是心動的感覺。說得好有道理。 來看一個國內(nèi)和泰國買房的對比： 一對比是不是更心動了？ 不僅如此，很多中介會提供一個“超值服務(wù)”，就是你買了房子，他負責幫你出租，每個月固定給你房價1%的租金。這不就相當于至少年化12%的收益嗎？ 并且房價還會上漲，你如果怕房價下跌，他還會在20年后按房屋原價回購。 租金回報加上買房貸款的杠桿，收益超過20%是妥妥的，再加上房子漲價的收益，年化30%不是夢。 但是且慢。投資最重要的一個原則就是，不懂不投。東南亞、泰國的房產(chǎn)市場，你真的了解嗎？ 不論海景房，還是海外房產(chǎn)，都要納入房產(chǎn)增值的框架中。長期穩(wěn)定向上的經(jīng)濟增長是房價能夠上漲的一個非常重要的基本點。 我們所有的土地都是國有的，土地財政是政府推動經(jīng)濟成長的核心發(fā)動機之一，而東南亞這些國家是沒有土地財政這一說法的，房地產(chǎn)行業(yè)對于他們經(jīng)濟的拉動作用是遠遠比不上我們的，房地產(chǎn)行業(yè)在這些國家，就只是個建筑行業(yè)而已。 近10年東南亞的發(fā)展，不是中國的世界工廠地位被奪走了，而是中國增長的【溢出效應(yīng)】，并不是內(nèi)生性的增長。投資機會是有的，但并不比國內(nèi)有明顯優(yōu)勢。 因為，不是每個國家都能像中國一樣長期穩(wěn)定發(fā)展。 何況，你碰到的很有可能不是正兒八經(jīng)的中介。我們來看看中介兄弟們又研究出了什么歪門邪道。
最重要的一點，這些國家的本地人根本沒有投資房產(chǎn)的習慣，而且絕大多數(shù)也沒有這個實力。 他們買房才是真正的貫徹了咱們的口號——房住不炒。這意味著什么呢？ 意味著，能接你盤的都是中國的老鄉(xiāng)。這就很有意思了。
一個龐氏騙局加傳銷的雛形就這么出來了。有句話很難聽但很有用：在海外，最該提防的絕對是同胞。 你可能覺得我說的都太陰暗了，總還是有正規(guī)投資渠道的。 是的，確實有，還不少。但是作為職業(yè)投資人，我跟你說說正兒八經(jīng)的海外投資，需要考慮的一部分維度。影響房地產(chǎn)回報的風險因子包括：
如果你需要投資移民、留學買房的剛需，那買就是了。這是消費不是投資。 如果你對我上面說的風險因子完全了解，有完善的投資邏輯和可靠信息來源渠道，并且資產(chǎn)很多需要資產(chǎn)配置，那海外投資未嘗不可。 但更多的情況是，你天天買彩票不中獎，年年炒股年年虧，唯一的成功投資經(jīng)驗是買了套自住房，趕上好時候升值了。 這個時候，如果有一個年化收益30%的海外買房賺錢機會就擺在眼前，還有素不相識的人哭著喊著跟你強烈推薦 我覺得你都該認真照一下鏡子，看看是不是他失散多年的親人。 |
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