|
2019年之于深圳編年史，會是一個載入史冊的年份。先行示范區(qū)、前海擴容、香港動蕩，房價大漲，這所有的大事件，都集中發(fā)生在2019年的下半年。這是最好的年代，下半年，深圳很多樓盤以光速上漲，大量業(yè)主短時間資產(chǎn)凈增幾十到幾百萬，實現(xiàn)了人生的躺賺。這是最壞的年代，很多上半年一直觀望的客戶，面對突如而來的市場變化直接懵逼，預(yù)算中的三房變兩房，兩房變一房，入場，不甘心，等待，更揪心。這還是一個混沌的年代，更多的人不關(guān)注樓市，仍活在歲月靜好的假象之中。大漁的一個朋友，兩個娃，住福田，惟一一套自住房價值不到600萬。收入不低年入百萬，但高消費，不存錢不買房。每次我勸他買房，他都會說，房價這么高了，不可能一直漲下去，我可不想背上高負(fù)債，被一套房子綁架。雖然收入很高，但幾年下來，自住房不漲，又不做其他投資，別人的資產(chǎn)在大踏步向上，他的資產(chǎn)卻在不斷縮水。表面上看，生活光鮮，消費水準(zhǔn)不低，但一旦工作出現(xiàn)變故，除了一套自住房，他幾乎沒有任何回旋的余地。更要命的是，他從來不關(guān)注樓市的變化，因為他自己的房子不漲，他認(rèn)為全深圳都沒有漲。最近一周沒有寫文，一是銷售業(yè)務(wù)繁忙，雙11減稅新政出臺后，市場熱度還是超出了我的預(yù)期，也出現(xiàn)了我最不想看到的結(jié)果。以我們10月中旬剛幫客戶買到了一套房源為例，總價617萬，新政后省了12萬的稅，但同類戶型目前的掛盤價已漲到680萬。深圳市場就像一潭深不見底的湖水，不管何時何地，只要攪動幾下，都能炸出一大堆購買力。每一波利好，都進一步刺激了人們對未來的預(yù)期。很多人和我說，深圳都這么貴了，下半年又漲了這么多，現(xiàn)在還能買?深圳確實迎來了三年來最好的市場行情，看開發(fā)商的表現(xiàn)就知道了，近期扎堆上市的新盤格外多。新盤的上市時間和電影檔期一樣，決定了能否賣出好票房。相對招商領(lǐng)璽和頤灣府這些網(wǎng)紅盤，我更留意的是寶中的都市茗薈、云璽錦庭和上塘的金茂府這三個盤。要知道，這幾個都是著名的捂盤王，為了賣上好價錢，都市茗薈、云璽錦城捂了兩年，把自己從期房捂成了現(xiàn)房，金茂府因為上塘地王，站崗多年，眾人都在等著看笑話。兩個月之內(nèi)，這幾個盤不約而同地扎堆開盤了，這說明，開發(fā)商心照不宣地認(rèn)為，深圳已經(jīng)迎來了三年來最好的銷售機遇。舉個例子，今年六月份，樓市平靜期，寶中的海納公館開盤，均價8-9萬，700萬出頭就能買到89平三房，即使這個價格，當(dāng)天也只去化了四成。五個月后，海納的89平已順銷清盤，后期的成交價去到了870萬，折合近10萬一平米。每套房多賣了150萬！如果海納的開發(fā)商能扛到今天，又豈止多收了三五斗?經(jīng)過下半年的火熱和上漲之后，現(xiàn)在的深圳是什么情況?是繼續(xù)分化，分化嚴(yán)重到了令人發(fā)指的程度。這一波的領(lǐng)漲區(qū)域是前海和寶中，跟漲區(qū)域是碧海和龍華。和上半年相比，前海從8萬多到了接近10萬，寶中從7萬多到破了9萬，碧海從6萬到7萬，龍華從5萬到6萬，這是最新的價格梯隊。龍華中心區(qū)，之前一直被嘲萬年不漲的壹城中心，這次揚眉吐氣，從五萬多的成交價一下子蹦到了六萬多，部分房源報價上了七萬。你以為只有這些熱點片區(qū)漲勢兇猛?不是的，豪宅的上漲閃瞎你的眼，豪宅根本不屑于每平五千一萬的上漲，它們只玩跳漲游戲。恒二最新成交價88平2550萬，單價28.9萬，深圳灣離30萬俱樂部只有一步之遙。半島的業(yè)主也越來越膨脹，半三89平的小三房報價接近2000萬，單價高達21萬。你大喊哪有這么多有錢的傻子的時候，它們真的已經(jīng)成交了，更驚人的價格梯隊正在形成。九月份我們幫客戶成交的一套半三總價2700萬，最新成交價已刷新為3200萬。你以為只有這些熱點和豪宅片區(qū)在猛漲，不是的，南山的大沖片區(qū)，因為南外大沖今年當(dāng)了黑馬，力壓麒麟、高新等名校，學(xué)區(qū)內(nèi)的老破小陡然身嬌肉貴，40平的小一居從300萬直接跳漲到400萬，并且無房可賣。你以為只有南山寶安在漲，又錯了，看回大家都認(rèn)為不漲的福田，突然發(fā)現(xiàn)，香蜜湖片區(qū)已悄悄攀升到18萬，東海片區(qū)已到了14萬，僑香片區(qū)也到了12萬。部分學(xué)區(qū)房更是漲幅嚇人。百花實驗雙學(xué)位的金茂禮都，36平的成交價已到了620萬，我清楚記得兩年前還是420萬，一套小戶型，一年躺賺100萬。就連大家都認(rèn)定的沉沒片區(qū)羅湖，同樣也有三年漲幅50%的房子，龍崗?fù)瑯右彩?，有三年一分未漲的，也有年年穩(wěn)漲10%的。這是深圳目前的各區(qū)二手房均價地圖，數(shù)據(jù)來源鏈家。 福田7萬5，南山9萬，我清晰地記得，三年前，福田和南山均價還基本持平，今天，福田已差了南山一個身位。不要被寶安6.1萬的均價蒙蔽，寶安房價分化嚴(yán)重，有寶中的12萬，也有松崗福永的3萬。東西部的實際價差已至少三倍，西部12萬，東部只有4萬，距離不過20幾公里，同一個城市，非環(huán)線外溢，這種變態(tài)價差只存在于深圳。深圳房價持續(xù)上漲和分化的動力來源于哪里?我想用中午和我一起吃飯的兩個客戶來舉例。一個來自內(nèi)陸，三十幾歲，事業(yè)有成，年入數(shù)百萬，來深圳想買一套總價1000萬的房子，來安置自己無處安放的現(xiàn)金。一個深圳本地的小伙子，只有24歲，名下一套小兩房準(zhǔn)備賣出，再加上手頭現(xiàn)金能湊出450萬，準(zhǔn)備五成首付滿杠桿上一套900萬的房產(chǎn)。一是來自內(nèi)陸的無數(shù)中小壕，他們年入200-1000萬不等，手頭有數(shù)百到上千萬的閑置資金，他們不激進，偏保守，不愿猛上杠桿，有1000萬現(xiàn)金最多買1200萬的房子。他們選擇入戶深圳，買房，只是為了給越來越多的現(xiàn)金找個安全的儲蓄池，買入深圳，然后長線持有，他們不求暴擊，只求保值和適當(dāng)升值。這樣的客戶，我們接觸了很多很多。在中國，有錢人數(shù)量之多真的真的遠超你想象。二是資金有限的年輕人，他們年輕，對未來充滿信心，無所畏懼，野心勃勃，他們會加足所有的杠桿，對賭這個城市的明天。除了這兩類主流力量，還有大量的本地改善和內(nèi)陸中產(chǎn)置換群體。這數(shù)股力量交織在一起，尤其是來自全國無窮無盡的購買力，不停支撐著深圳房價向上，再向上。因為研究了太多深圳的房子，又接觸了太多的購買力，對這個城市的趨勢已看的越來越清晰。但分化會越來越復(fù)雜，不是熱點片區(qū)一直漲，橫盤片區(qū)一直橫盤這么簡單，有些熱點片區(qū)的漲幅可能會變慢或橫盤，有些非熱點片區(qū)和樓盤卻會突然上漲，比如很多人認(rèn)為坑盤的壹城中心的逆襲。哪里會補漲，哪里會逆襲，沒有人是神，能準(zhǔn)確預(yù)測。但是，細細品味深圳數(shù)年來樓市變遷之路，一切皆有規(guī)律可循。預(yù)測很難，但并非不可能，這也是目前我們在做的研究。十年后，深圳的經(jīng)濟高度在哪里，房價高度又在哪里?我不想預(yù)測。2019年之于深圳，如同萬歷十五年之于明朝，不同的是，一個從此走向衰落，一個從此走向崇高。很幸運，我見證了這座城市的2019，也邀請你一起見證。
|
