1、 利好

深圳去年利好疊加，多層方面利好樓市，影響貫穿全年，開年2月18號(hào)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》印發(fā)，規(guī)劃近期至2022年，遠(yuǎn)期展望到2035年，涵蓋9+2城市群，深圳承擔(dān)重任，長期看好；

3月份深圳主流房貸利率下調(diào)，首套房貸下調(diào)至基準(zhǔn)上浮5%，二套下調(diào)至基準(zhǔn)上浮10%，開年小陽春；

8月18日，深圳先行示范區(qū)，確立了深圳特殊使命和地位，朝更高起點(diǎn)，更高層次，更高目標(biāo)邁進(jìn)，深圳二手房成交量活躍度大增；

前海擴(kuò)容，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴(kuò)區(qū)”正在積極推動(dòng)中，已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院，寶中及前海輻射區(qū)域業(yè)主心態(tài)水漲船高；

11月11日，“雙11”，近年來最大利好，“豪宅線”取消，直接省去買家前期購房稅費(fèi)成本，少則十幾萬，做則幾十萬，漲價(jià)潮最先出現(xiàn)在寶安南山。

在整體的樓市政策大環(huán)境方面，多個(gè)城市因城施策，出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠購房政策，具體表現(xiàn)在“人才引進(jìn)”、“取消限售”、“放寬購房資格”等方面，這一情況說明，如果樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，在已有調(diào)控政策上不會(huì)再繼續(xù)加深，反而會(huì)為了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在已有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)邊際改善的試探性政策，利好樓市。

在信貸方面，10月8號(hào)，新的房貸“新政”全面執(zhí)行，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式換“錨”，對(duì)比之前住房貸款利率有所下降，另外全年信貸穩(wěn)中偏寬，利好投資者。

2、控盤

出現(xiàn)在第二位也是2019年最后階段的關(guān)鍵詞是控盤，控盤這個(gè)關(guān)鍵詞反映了深圳樓市不健康的一面但是也是基本面，業(yè)主為什么能夠控盤，而為什么買家無可奈何買單，很大一部分原因在供求失衡；

在此需要注意的是，此前官方說明的深圳二手房年漲幅不超過5%，是2019年長效機(jī)制規(guī)定的漲幅限制，5%的價(jià)格指數(shù)年漲幅是全市性綜合指標(biāo)，因?yàn)閰^(qū)位及配套設(shè)施等條件的不同，具體樓盤價(jià)格漲幅會(huì)有所區(qū)別。業(yè)主只要不是惡意串通哄抬房價(jià)，按照正常的市場(chǎng)秩序進(jìn)行交易，且不明顯高于近期市場(chǎng)成交價(jià)，其交易行為可正常進(jìn)行。

業(yè)主集體控盤，買家變成弱勢(shì)群體，業(yè)主變成莊家，業(yè)主操控自己的利益得失，只要把控好現(xiàn)金流，成本都會(huì)附加在房價(jià)上，這不是擊鼓傳花的游戲，這就是一場(chǎng)拍賣，價(jià)高者得。

1、深圳典型的政策市，二手房方面，樓市政策影響買房賣房者心態(tài)，政策利好，購房者限制打開，積極甚至恐慌入市，成交量上漲，業(yè)主心態(tài)漲高，量在價(jià)先，特別是在深圳樓市長期利好的預(yù)期形成下，業(yè)主撤盤不賣，優(yōu)質(zhì)房源稀缺，而在短期內(nèi)成交量被放大，樓價(jià)上漲明顯也有人買單。

2、二手房成交量，根據(jù)我們淘房哥統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，深圳2019年實(shí)質(zhì)上有3個(gè)波段，都因政策利好形成成交量上漲的走勢(shì)，但是比較明顯的是，在成交量上漲的初期即逐漸回落，直至新的利好出現(xiàn)，造成這種情況原因一是盤源消化較快，價(jià)格也不大穩(wěn)定，新入盤源報(bào)價(jià)需要一定時(shí)間被買家消化，二是在市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)盤源稀缺，部分業(yè)主撤盤或者惜售，影響交易進(jìn)度。（注：新房成交不在此篇分析范圍內(nèi)）。

每月人肉房價(jià)我們都有詳細(xì)的分析和統(tǒng)計(jì)，我們回顧下2019年1-11月各個(gè)區(qū)域成交行情，可以看出置業(yè)者心態(tài)和片區(qū)走勢(shì)，12月份因?yàn)槟承┰驔]有在統(tǒng)計(jì)之列。

一月南山成交并不算活躍，前海成交最多，南頭最少，科技園南外科華學(xué)區(qū)成交表現(xiàn)最為活躍，價(jià)格比較穩(wěn)定，龍華開年成交堪憂，成交減少近半，羅湖相對(duì)2018年市場(chǎng)回暖，福田小幅度走高，部分大廈型物業(yè)難賣，掛盤時(shí)間久，寶安小戶型，寶安中學(xué)學(xué)位房，成交總價(jià)開始增高。

二月份過節(jié)期間整體成交相對(duì)冷淡，龍崗房源增多，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)才好賣，寶安南山低總價(jià)房源比較好成交，羅湖深中某小戶型房源成交單價(jià)破10萬，福田龍華成交量下跌幅度較大。

三月份的成交各區(qū)都是急升，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺(tái)，加上傳聞新征信，剛需恐慌入市，南山豪宅成交有增，2019年“小陽春”開門紅。

四月份業(yè)主心態(tài)開始轉(zhuǎn)變，時(shí)長長達(dá)8個(gè)月之久的壓抑狀態(tài)釋放，買房議價(jià)空間縮小，價(jià)格不太好談，買賣雙方博弈，寶安剛需盤有抬頭上漲跡象，部分業(yè)主還處于換房過程中，但對(duì)市場(chǎng)還不太知情，剛需撿漏。

五月份成交穩(wěn)中有降，龍華投資客增多，紅山6979賣的不錯(cuò)，南山寶安剛需盤賣的比較好，價(jià)格卻逐步上升中，購房門檻增加，福田和羅湖成交量下探，熱點(diǎn)不夠。

六月份相對(duì)理性，各片區(qū)學(xué)位房成交更受青睞，龍華二手房市場(chǎng)開始向好，龍崗總價(jià)300萬以下成交占一半，羅湖成交穩(wěn)定。

七月份成交小高峰，各區(qū)成交量向好，龍華壹城中心行情見漲，福田成交量大漲，南山學(xué)位房好出手，羅湖和龍崗剛需為主力，坂田改善置業(yè)購房者增加。

八月示范區(qū)利好加碼，很多片區(qū)報(bào)價(jià)即成交價(jià)，成交穩(wěn)中有升

九月份已經(jīng)開啟搶房模式，二手房成交量整體攀升，購房者入市信心足，投資客規(guī)模初探市場(chǎng)，換房成交拉升，有部分業(yè)主返價(jià)，樓市一觸即發(fā)。

十月份成交對(duì)比9月稍有回落，但前海雙擴(kuò)區(qū)消息傳播，寶中，前海業(yè)主調(diào)價(jià)，部分房源撤掉不賣

十一月份豪宅標(biāo)準(zhǔn)只認(rèn)面積，豪宅線取消，迅速點(diǎn)燃市場(chǎng)，有樓盤漲價(jià)100萬，有業(yè)主撤房不賣，有買家11月11號(hào)當(dāng)天火速下定。

3、各片區(qū)漲幅，南山漲幅第一，對(duì)比的是2018年11月和2019年12月的報(bào)價(jià)差異，雖然在時(shí)間范圍內(nèi)不是最優(yōu)質(zhì)的對(duì)比標(biāo)的，但是從此方面數(shù)據(jù)，我們可以看出，各個(gè)片區(qū)因?yàn)閰^(qū)位，規(guī)劃，配套，樓盤品質(zhì)，學(xué)位等因素影響下會(huì)有不同的漲幅，最近一年來看，南山，福田，龍華的漲幅是比較靠前的，東部的龍崗和坪山?jīng)]有跑贏大勢(shì)。光明做為新興區(qū)域，房價(jià)上漲幅度還是比較亮眼。

4、二手放盤量即二手供應(yīng)量，深圳未來如果不擴(kuò)容就是存量房市場(chǎng)，下面這張圖如果配上各區(qū)的規(guī)劃配套，樓盤品質(zhì)，學(xué)區(qū)圖，是可以佐證過去大部分樓盤上漲或者某些區(qū)域長久橫盤案例中的一些供求邏輯，同時(shí)對(duì)未來的置業(yè)和投資有一定參考價(jià)值。

大山在2019年年終密講時(shí)有提到過放盤量的意義，即片區(qū)內(nèi)不同面積段的戶型配比，會(huì)影響不同面積段的放盤量，結(jié)合區(qū)域里的配套，比如地鐵，學(xué)位，商業(yè)，規(guī)劃等屬性，進(jìn)而影響房源總價(jià)區(qū)間段的稀缺性，不看單價(jià)看總價(jià)這一說法由此而來。