2020上半年，房企投資拿地對(duì)策

進(jìn)入?yún)擦治沂峭?/a> 2020-02-07

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之前各種官方預(yù)計(jì)的2月6號(hào)將出現(xiàn)疫情的拐點(diǎn)，感染人數(shù)將下降，但是就目前的情況來看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到拐點(diǎn)。很多專家預(yù)計(jì)，真正的拐點(diǎn)是在2月20日以后，那時(shí)候的疫情緊張情緒才會(huì)有一定的放松。相對(duì)中觀的預(yù)計(jì)是，到疫情大為放松，基本得到控制，需要到三月中旬以后。

昨天鄭州政府新發(fā)布了一份復(fù)工復(fù)產(chǎn)要求（如下圖），將房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)工時(shí)間規(guī)定在不早于3月16日。我覺得鄭州這個(gè)發(fā)文，是最接近疫情真實(shí)情況的，也是根據(jù)真實(shí)疫情得出的結(jié)論才有的發(fā)文。目前除湖北外，其他省份的疫情都與河南接近，因此大部分地方的實(shí)際上班時(shí)間，應(yīng)該在3月或者更晚了。

疫情終究會(huì)過去，而其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，是深遠(yuǎn)和持續(xù)的，至少是在2020整個(gè)上半年。受實(shí)際上班時(shí)間延后的影響，今年一季度拿地的數(shù)量在全年拿地中的比例會(huì)非常低，大量的拿地的工作會(huì)在后三個(gè)季度進(jìn)行，特別是下半年的拿地任務(wù)會(huì)異常艱巨。

房企現(xiàn)金流的考驗(yàn)

年春節(jié)隨著疫情的持續(xù)緊張，各地的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)都發(fā)布了要求各大房企暫停開放售樓部的通知，春節(jié)購(gòu)房活動(dòng)隨之停止。這對(duì)于一些本來就資金緊張的部分房企，無疑是雪上加霜，一方面是資金回籠受阻，另一方面是財(cái)務(wù)成本，各項(xiàng)應(yīng)付賬款，員工工資和福利并未停止發(fā)生。

目前疫情并不明朗，各地對(duì)開放售樓部的時(shí)間，都沒有進(jìn)一步明確，就目前的狀況來推算，大概率還會(huì)在此基礎(chǔ)上繼續(xù)推遲。目前線上賣房只是一個(gè)推廣渠道，并不能解決簽約和付款問題，這個(gè)問題可以見我上一篇文章，附鏈接《線上賣房，沒那么容易》。因此房企在現(xiàn)金流上，會(huì)進(jìn)一步承壓。

這會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)并購(gòu)，“大魚吃小魚”會(huì)更加頻繁發(fā)生，甚至?xí)葑兂尚袠I(yè)“大魚吃大魚”的現(xiàn)象。

公開土地市場(chǎng)

眾所周知，每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中窗口期，因?yàn)槿c(diǎn)原因：一是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，銷售額的增長(zhǎng)帶來大量的現(xiàn)金回籠；二是度過了年底的工程款和民工工資集中支付節(jié)點(diǎn)，年初大額剛性支付不多，在資金支付計(jì)劃上無太多后顧之憂；三是業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快，年初拿地，下半年就可以開盤，年底的報(bào)表就能集中反映。春節(jié)銷售的預(yù)冷，資金回流的不足，直接導(dǎo)致上半年房企拿地意愿會(huì)降低，大概率會(huì)看到大部分城市土拍市場(chǎng)溢價(jià)率會(huì)有所降低。

公開土地市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)冷熱兩極分化的情況，一二線城市受到的影響相對(duì)較小，土地溢價(jià)率會(huì)有所降低，但也不會(huì)存在明顯的抄底機(jī)會(huì)，即便是武漢市。對(duì)于廣大三四線城市而言，受疫情實(shí)際沖擊更大。在目前地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收入的情況下，地方政府，特別是中小城市的政府，會(huì)進(jìn)一步在土地財(cái)政收入上下功夫。上半年會(huì)是很多城市大量土地集中上市的時(shí)間，大量?jī)?yōu)質(zhì)的地塊在上市時(shí)間的先后順序上，會(huì)占據(jù)優(yōu)先級(jí)的地位。

地方政府會(huì)在保證土地供應(yīng)的數(shù)量，穩(wěn)住土拍成交率，土地價(jià)格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，并在其中選擇一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于一些在2019年以來已經(jīng)遇冷，出現(xiàn)了大量地塊流拍的三四線城市，地方政府對(duì)地價(jià)的預(yù)期會(huì)有所降低。

房企拿地策略

基于此，房企的拿地策略，需要在開源節(jié)流，竭力保現(xiàn)金流的前提下，尋找更多的機(jī)會(huì)：

1、加強(qiáng)合作，抱團(tuán)取暖。這里的合作，既包括在公開市場(chǎng)的聯(lián)合拿地，也包括部分房企的已獲取地塊的合作開發(fā)。

公開市場(chǎng)方面，隨著單宗土地出讓金總額越來越高，近兩年聯(lián)合拿地的案例越來越多，疫情后還會(huì)進(jìn)一步加劇?？梢詫ふ遗c自身開發(fā)規(guī)模，操盤模式相近，訴求相對(duì)趨同的房企，聯(lián)合競(jìng)買，分?jǐn)偙ＷC金方面的壓力，也分?jǐn)傞_發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

合作開發(fā)方面，此前已拿地，特別是高價(jià)拿地的房企，因?yàn)楝F(xiàn)金流的壓力，剩下的土地款繳納會(huì)存在較大的壓力，更別說開發(fā)了。選擇合作開發(fā)，尋找合作方繳納剩余的土地款，大家共同開發(fā)獲利是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這種合作機(jī)會(huì)，廣大投資人可以與當(dāng)?shù)赝卸嘟涣鳎ネㄐ畔?，指不定就能談成一個(gè)項(xiàng)目，之前我的微信群里已經(jīng)有這樣的案例。

2、更加謹(jǐn)慎進(jìn)入三四線城市。2019年下半年以來，廣大三四線城市的土地供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩，而且地方政府的地價(jià)預(yù)期還相當(dāng)高，起拍價(jià)能算得過賬的地也不太多。顯性庫存和隱性庫存雙雙走高，市場(chǎng)已經(jīng)積累了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，受此次疫情影響，購(gòu)買力和購(gòu)房熱情受到極大的影響。

對(duì)于這類三四線城市，也不是說一律放棄，而是更加謹(jǐn)慎進(jìn)入?？梢匝芯考?xì)分板塊，以及客戶改善性需求帶來的高端產(chǎn)品市場(chǎng)，以較低的溢價(jià)取得土地，這樣才能保證在市場(chǎng)低迷時(shí)，還有一定的以價(jià)換量的余地。

3、強(qiáng)勢(shì)的房企可以伺機(jī)展開收并購(gòu)。對(duì)于融資渠道豐富，現(xiàn)金流充裕的部分頭部房企來說，是時(shí)候開展一波強(qiáng)勢(shì)的收并購(gòu)了。對(duì)于這類房企來說，那些近一兩年拿的土地，會(huì)成為主要的收購(gòu)對(duì)象。具體的操作要點(diǎn)，不一定排除高價(jià)地，但是一定要能做到自有資金投入較少。

對(duì)于那些高價(jià)地，也是可以去嘗試的，一般來講高價(jià)地的利潤(rùn)最差也在盈虧平衡點(diǎn)左右，如果可以做到自有資金投入較少，再適當(dāng)做好產(chǎn)品，實(shí)際上是不會(huì)虧的，還能小賺一筆。最好能做到收購(gòu)對(duì)價(jià)款分批次支付，盡量利用融資上賬的資金支付后面的收購(gòu)款，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。

最后，我想跟大家說的是，隨著各地政府紛紛推遲掛地，投資崗位的小伙伴在近期的兩三個(gè)月會(huì)存在嚴(yán)重的工作不飽和的情況，不拿地的情況下，很多房企在正常復(fù)工后會(huì)大概率進(jìn)行優(yōu)化裁員。大家要利用這個(gè)時(shí)間整理自己手中的資源，多學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，才能順利度過職業(yè)的寒冬。

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來自：進(jìn)入?yún)擦治沂峭?/a> > 《公務(wù)101》

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