疫情因素影響，開發(fā)商能否延期交房或購房者能否要求支付違約金｜審判研究

keelaws 2020-02-07

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林靜宜　江蘇省蘇州市相城區(qū)人民法院　

新冠病毒疫情發(fā)生后，國務(wù)院辦公廳2020年1月27日發(fā)布通知，延長2020年春節(jié)假期至2月2日。截止至2020年2月1日，全國已有21個省級行政區(qū)通知要求各類企業(yè)不得早于2020年2月9日24時復(fù)工(其中湖北省為不得早于2020年2月13日24日)，涉及保障公共事業(yè)運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其他涉及重要國計民生的相關(guān)企業(yè)除外。

毫無疑問，保障人民群眾的生命安全和身體健康，應(yīng)放在一切工作的第一位。

同時，在這一特殊時期，疫情和因此采取的相關(guān)管控措施，也將對大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工單位的正常運轉(zhuǎn)帶來嚴(yán)重影響，可能會出現(xiàn)開發(fā)商不能按期交房，購房者以此為由要求支付違約金甚至解除商品房買賣合同的爭議案件。

2003年發(fā)生“非典”疫情后，也出現(xiàn)不少開發(fā)商因“非典”疫情不能按期交房，購房者以此為由要求支付違約金甚至解除商品房買賣合同的情況。本文將對上述主題相關(guān)的法律條文進行簡要羅列和分析。同時，匯總例舉部分“非典”時期的相關(guān)案例，并提出相關(guān)對策建議，以供法律同仁借鑒、參考。

一、不可抗力、公平原則相關(guān)法律規(guī)定

對于開發(fā)商因為疫情影響而延期交房，購房者要求支付違約金或要求解除商品房買賣合同的案件，主要涉及“不可抗力”及“公平原則”的法律規(guī)定。

《民法總則》第180條規(guī)定，“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！薄逗贤ā返?17條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”，第94條規(guī)定，“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?！?/span>

《民法總則》第6條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！薄逗贤ā返?條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”

此外，具有參考價值的是，最高人民法院曾于2003年6月11日出臺《最高人民法院關(guān)于在防止傳染性非典型肺炎期間做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(現(xiàn)已失效)對該情況也有規(guī)定：“由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理”，［1］“對于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理”。

綜上，是否適用不可抗力審理相關(guān)商品房買賣合同糾紛案件的要點在于：如確定疫情屬于“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，則該不可抗力情況須導(dǎo)致合同不能按原約定繼續(xù)履行，才能部分或全部免除責(zé)任；只有當(dāng)不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的，才可以解除合同。

需要注意的是，如果當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時，疫情已經(jīng)發(fā)生，則該情況是否屬于“不能預(yù)見”，則需要法官重點審查。同時，公平原則的適用前提為雙方當(dāng)事人均無過錯，也不存在法定無過錯責(zé)任的情形，各方損失應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的損害程度、負(fù)擔(dān)能力、受益狀況等因素綜合考慮。

二、 “非典”時期商品房買賣合同糾紛判例分析

（一）法院適用“不可抗力”，認(rèn)可開發(fā)商可免除延期交房的部分責(zé)任

案例一

殷某某與三亞長源物業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審判決［2］

2002年11月10日，殷某某與長源公司簽訂了《三亞長源商貿(mào)廣場精品店購銷合同書》，約定出賣人應(yīng)在2003年6月30日前交房，但遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實予以延期。2003年4月，“非典”在我國全面爆發(fā)，隨后海南省采取了禁止錄用島外民工的防范措施。同年7月17日，全國防治非典型性肺炎指揮部在北京召開階段性總結(jié)會議，宣布我國取得抗擊非典的階段性重大勝利。

一審法院認(rèn)為，“海南省采取了禁止錄用島外民工的防范措施，鑒于海南省建筑行業(yè)的民工大部分來自省外，‘非典’疫情的流行對海南省的建筑行業(yè)還是有一定的影響，長源公司以因‘非典’禁止省外技術(shù)工人流動作為遲延交房的抗辯理由有事實根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予采信，但日期的計算應(yīng)從三亞市建設(shè)局2003年5月8日禁止錄用島外民工時開始，至合同約定的交房時間即2003年6月30日止，共計52天?！?/span>

二審法院認(rèn)為，“‘非典’疫情的發(fā)生是不可預(yù)見、不可避免，并且在當(dāng)時衛(wèi)生醫(yī)療技術(shù)條件下為不可克服的，由此導(dǎo)致政府采取必要的行政措施禁止錄用島外民工。而在政府部門發(fā)文禁止錄用島外民工的期日之前，長源公司已與多家建筑企業(yè)簽訂施工合同，但由于2003年4月‘非典’疫情在全國范圍內(nèi)的大規(guī)模暴發(fā)，各地均采取措施嚴(yán)格控制大量人員的隨意流動，并且客觀上本案涉及的標(biāo)的物施工人員（民工）主要來自島外，對民工流動的控制客觀上導(dǎo)致了各建筑企業(yè)進場施工的遲延，應(yīng)認(rèn)定‘非典’疫情對‘天涯一方城’項目各項施工的完成構(gòu)成不可抗力因素。因此長源公司可據(jù)此對‘非典’期間導(dǎo)致工期延誤發(fā)生的遲延交房主張免責(zé)。因而計算‘非典’疫情造成的交房遲延的免責(zé)時間應(yīng)為疫情發(fā)生期間的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共計71天）并補足被延誤的合理施工工期54天，合計為125天。因此，由于‘非典’疫情構(gòu)成阻礙按期交房的不可抗力因素，根據(jù)雙方合同約定應(yīng)順延交房時間至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止?！?/span>

（二）法院未適用“不可抗力”及“公平原則”，不予免除開發(fā)商延期交房的責(zé)任

案例二

張某某與沈陽新中城房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛二審判決［3］

張某某與沈陽新中城房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱新中城公司）于2003年5月26日簽訂《協(xié)議書》，約定由張某某購買新中城公司開發(fā)的座落于沈陽市鐵西區(qū)南十中路53號明擇園第5幢樓7號車庫一套，交房日期為2003年9月30日前。如遭遇不可抗力，且新中城公司在該情況發(fā)生后告知張某某的，新中城公司可據(jù)實予以延期。2003年春夏之間，全國首次爆發(fā)“非典”疫情。最高人民法院《關(guān)于在防治非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》規(guī)定，由“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

一審法院認(rèn)為，“實施防治‘非典’措施的期間正是工程的主施工期；雖然新中城公司未向張某某說明因‘非典’可能要造成延期交房，但這一事件不僅為新中城公司一方所知，張某某對此是知情的，而且張某某的知情不需要通過新中城公司的告知行為來實現(xiàn)；本市嚴(yán)格執(zhí)行防治“非典”的措施近兩個月，新中城公司延期交房35天仍屬合理時限內(nèi)。因此，張某某要求新中城公司給付延期交房的全部違約金，理由不當(dāng)，不予支持，而應(yīng)根據(jù)最高人民法院“通知”精神，按公平原則由雙方各自負(fù)擔(dān)50%的損失”。

二審法院認(rèn)為，“雖然2003年春夏之間我國爆發(fā)“非典”疫情，但新中城公司在與張某某簽訂《協(xié)議書》時（2003年5月26日）應(yīng)當(dāng)預(yù)見“非典”疫情可能對其正常施工造成影響，但其仍然在《協(xié)議書》中約定在2003年9月底將商品房交付張某某，且新中城公司自認(rèn)“2003年9月初，工程基本完工，只差驗收”，其在2003年9月26日與張某某簽訂的《商品房買賣合同》亦約定“交房日期為2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未對其交付房屋造成影響，故在本案中不能免除新中城公司承擔(dān)全部逾期交房的違約責(zé)任。原審根據(jù)公平原則確定新中城公司與張某某對逾期交房各自承擔(dān)50%的損失不妥，應(yīng)予糾正?！?/span>

綜合上述案例可看出，實務(wù)中對疫情的法律性質(zhì)還需綜合實際案情、具體合同關(guān)系中的合同目的、履行情況、因果關(guān)系等進行嚴(yán)格的綜合認(rèn)定，在出現(xiàn)不可抗力事由后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當(dāng)解決方案，防止損失繼續(xù)擴大。

值得關(guān)注的是，在“非典”疫情過后，許多地方的商品房買賣合同中添加了相關(guān)條款，即“因國家法律規(guī)定及政策變更、遭遇非典等重大傳染性疾病的影響、市政設(shè)施建設(shè)原因或由政府職能部門等原因而導(dǎo)致延誤的”，“出賣人交房時間可據(jù)實予以延期，出賣人不承擔(dān)逾期交房責(zé)任”，法官在面對類似條款，應(yīng)注重審查“疫情”的相關(guān)防控措施是否構(gòu)成不可抗力及其與延期交房的因果關(guān)系。

三、“新冠病毒”疫情下商品房買賣合同審查要點分析

1 . 如果開發(fā)商投資開發(fā)樓盤的工地人員出現(xiàn)“新冠病毒”確診病例或疑似病例，并導(dǎo)致工地現(xiàn)場封閉、工人隔離、停止施工，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生不可抗力事件。

此類情況下，“新冠病毒”疫情已足以導(dǎo)致開發(fā)商不能按照合同約定日期交房，其可在相應(yīng)的延誤期內(nèi)免除責(zé)任。值得注意的是，開發(fā)商應(yīng)依法履行告知購房人將延遲交房的通知義務(wù)，以減輕給購房人造成的損失，否則，因其未及時通知購房人而導(dǎo)致?lián)p失擴大的部分，不能免責(zé)；而且，其應(yīng)在合理期間內(nèi)向購房人提供由相關(guān)政府部門、衛(wèi)生部門出具的疫情報告作為證據(jù)。

2 . 因各地人員流動控制、政府要求延期復(fù)工導(dǎo)致的施工人力短缺、工期延誤的，或者工程所需重要的設(shè)備、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素?zé)o法按時運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場的情形。

由于上述情況致使開發(fā)商樓盤處于停工或半停工狀態(tài)而導(dǎo)致延遲交房的，雖然違反了《商品房買賣合同》的規(guī)定，但基于“新冠病毒”疫情發(fā)生的不可預(yù)見、不可避免、不可克服性，也應(yīng)適用不可抗力免責(zé)的規(guī)定。此類情況下，只要在疫情過去后可以及時復(fù)工，則商品房買賣合同實際上可以繼續(xù)履行，故購房人不能以開發(fā)商延期交房為由要求解除合同并退款，除非“新冠病毒”疫情導(dǎo)致開發(fā)商完全地永久地不能履行合同義務(wù)。

3 . 導(dǎo)致開發(fā)商延期交房是“新冠病毒”疫情和開發(fā)商的過錯共同導(dǎo)致的情形。

首先應(yīng)查明“新冠病毒”疫情給施工所造成的損害程度和開發(fā)商在施工現(xiàn)場對“新冠病毒”疫情的防控情況，然后決定開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任或承擔(dān)責(zé)任的比例。即，若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責(zé)任；如果既有開發(fā)商經(jīng)營管理不善的因素，也有“新冠病毒”疫情的因素，則應(yīng)按各自所占比例酌情免除開發(fā)商的部分責(zé)任。

當(dāng)然，在“新冠病毒”疫情下，如果確實出現(xiàn)了不能認(rèn)定為“不可抗力”且雙方當(dāng)事人均無過錯的情形，法院在審理案件時可考慮使用公平原則，對損失依法酌情裁判。

［1］《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！钡谝话僖皇藯l規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/span>

［2］三亞市中級人民法院（2005）三亞民一終字第79號民事判決，裁判日期2005年8月16日。

［3］沈陽市中級人民法院（2005）沈民（2）房終字第802號民事判決，裁判日期2005年10月13日。