新冠肺炎疫情構(gòu)成公共突發(fā)衛(wèi)生事件，對目前我國萬億市值的房屋租賃行業(yè)影響巨大，本文將圍繞新型肺炎疫情下租金能否不付、減免？租賃合同能否變更、解除？中小企業(yè)該如何應(yīng)對等相關(guān)問題展開實(shí)證探析。

一、政府部門的政策、行業(yè)協(xié)會(huì)的倡議（蘇州市政府、北京市政府、多地行業(yè)協(xié)會(huì)等政策、倡議）

二、部分民營企業(yè)業(yè)主的做法（萬達(dá)商管集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、新城控股、大悅城、保利商業(yè)、富力集團(tuán)等租金減免措施）

三、承租人能否主動(dòng)要求減免租金（承租人能否主動(dòng)要求業(yè)主減免租金？可以減免到什么程度？是否應(yīng)支持解除租賃合同？）

1.相關(guān)法律規(guī)定：“不可抗力”與“情勢變更”

2.相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例支持情況（不可抗力/情勢變更，請求減免租金？不可一概而論！大部分支持租金減免，即便不支持亦可通過公平原則解決。應(yīng)該減免到什么程度？是否可以支持解除合同？

四、受疫情影響的中小企業(yè)承租人應(yīng)當(dāng)注意的問題

1.及時(shí)通知業(yè)主，采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大

2.留存相關(guān)證明、證據(jù)

疫情終將被戰(zhàn)勝，讓我們萬眾一心、共克時(shí)艱，共渡難關(guān)！

新型冠狀病毒疫情來勢兇猛，確診人數(shù)與死亡病例每日遞增，每一個(gè)數(shù)字都牽動(dòng)著無數(shù)華夏兒女的心。疫情爆發(fā)后，我國31個(gè)省區(qū)市政府先后啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級響應(yīng)，世衛(wèi)組織宣布新型冠狀病毒的爆發(fā)構(gòu)成國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件（PHEIC），這對全球本就不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢而言更是雪上加霜。

新冠疫情對房屋租賃市場打擊更是巨大。減少人員流動(dòng)，做好自我隔離防護(hù)是戰(zhàn)勝疫情的核心要求，但房子不會(huì)動(dòng)，那么租金能否不付、減免，租賃合同能否變更、解除？目前法規(guī)、政策又是如何規(guī)定的？如何減少因疫情造成的損失，如何共同承擔(dān)損失？本文希望通過對相關(guān)事項(xiàng)的梳理，結(jié)合法律、政策規(guī)定和相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例，對問題進(jìn)行初步探究，希望對大家有所幫助。

相關(guān)報(bào)告顯示，目前我國房屋租賃行業(yè)已達(dá)萬億市值。我國地域遼闊，國情復(fù)雜，凡事不能搞一刀切。就業(yè)主和承租人分類上來講主要有國有企業(yè)、民營企業(yè)、個(gè)人。在這場疫情防控阻擊戰(zhàn)中，受到?jīng)_擊最嚴(yán)重的，也是最值得我們關(guān)注的是中小企業(yè)，我們現(xiàn)就中小企業(yè)租金減免相關(guān)問題梳理如下。

一、政府部門的政策、行業(yè)協(xié)會(huì)的倡議

目前多地政府出臺了支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的政策措施。

蘇州市人民政府2020年2月2日發(fā)文指出：“7.減免中小企業(yè)房租。對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，1個(gè)月房租免收、2個(gè)月房租減半。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決?！?/span>

北京市人民政府2020年2月5日發(fā)文：“2.減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

對承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。

對在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的企業(yè)，由市區(qū)政府給予一定資金補(bǔ)貼。

對在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的特色園、科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、眾創(chuàng)空間、創(chuàng)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、視聽園區(qū)等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。鼓勵(lì)在京中央企業(yè)參照執(zhí)行?！?/span>

“對符合條件的小微、初創(chuàng)型文化企業(yè)房租，通過“房租通”政策給予房租補(bǔ)貼。

對受疫情影響嚴(yán)重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重點(diǎn)連鎖餐飲（早餐）、菜店（生鮮超市）、便利店等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立項(xiàng)目，對其給予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。

對于因疫情影響暫停舉辦的展會(huì)項(xiàng)目，如年內(nèi)繼續(xù)在京舉辦且參展中小微企業(yè)數(shù)量超過參展企業(yè)總數(shù)的50%，給予一定的場租費(fèi)用補(bǔ)貼?！?/span>

多地行業(yè)協(xié)會(huì)也相繼發(fā)出倡議，呼吁對房租進(jìn)行減免。廣東省公寓管理協(xié)會(huì)已發(fā)《致全省業(yè)主（房東）的減租倡議書》!深圳市龍崗區(qū)工業(yè)和信息化局發(fā)《攻克時(shí)艱，這座城市因你們而溫暖——關(guān)于適當(dāng)減免轄區(qū)企業(yè)租金的倡議書》！濟(jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)《凝心聚力 共抗疫情 致全市業(yè)主（房東）減免租金的倡議書》。遼寧、長沙、珠海等地房協(xié)也先后發(fā)出倡議書，倡議在抗擊疫情期間適度減免各類經(jīng)營主體租戶租金。

二、部分民營企業(yè)業(yè)主的做法

面對疫情，多家企業(yè)業(yè)主相應(yīng)號召，主動(dòng)減免租金費(fèi)用。萬達(dá)商管集團(tuán)對全國各地所有萬達(dá)廣場的商戶，從1月24日至2月25日內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)全免，預(yù)計(jì)萬達(dá)將減免租金30億-40億元。龍湖集團(tuán)對10城39座商場所有商戶推出67天租金（含物管費(fèi)、推廣費(fèi)）減半措施，覆蓋重慶、成都、北京、上海、杭州、蘇州、南京等10座城市，涉及超過4500家合作品牌。華潤置地、新城控股、大悅城、保利商業(yè)、富力集團(tuán)……也相繼推出不同力度的減免租金措施。

三、承租人能否主動(dòng)要求減免租金

政府出臺措施減免承租國有企業(yè)房產(chǎn)租金，部分民營企業(yè)主動(dòng)減免商戶房租，體現(xiàn)了齊心協(xié)力、共渡難關(guān)的高尚的道德情懷。從法律上來講，承租人能否主動(dòng)要求業(yè)主減免租金？可以減免到什么程度？是否應(yīng)支持解除租賃合同？

1.相關(guān)法律規(guī)定：“不可抗力”與“情勢變更”

受疫情影響承租人能否主動(dòng)要求減免租金，從法律上而言涉及到租賃合同履行的問題。針對合同履行障礙問題，法律上主要涉及“不可抗力”與“情勢變更”兩項(xiàng)制度。涉及的法條有《合同法》第一百一十七條、《民法總則》第一百八十條關(guān)于不可抗力的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況；《合同法》司法解釋二第二十六條關(guān)于情勢變更的規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

不可抗力與情事變更不同，不可抗力雖然也可以引起合同的變更或者解除，但不可抗力以免除當(dāng)事人的責(zé)任為己任，對不可抗力造成不能履行合同的損害，原則上實(shí)行免責(zé)原則，而情事變更以危險(xiǎn)公平分擔(dān)為目的，二者的法律后果不同。但兩項(xiàng)制度的目標(biāo)均在于避免異常事件下僵硬履行合同可能造成的實(shí)質(zhì)不公，所以兩種制度在裁判結(jié)果上的差異遠(yuǎn)不及概念上那么明顯。因此，本文不具體探討不可抗力和情勢變更的學(xué)理差異，而是希望通過分別簡析兩項(xiàng)制度，對承租人主動(dòng)請求減免租金的法律依據(jù)簡要探討。

2.相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例支持情況

新冠體肺炎疫情能否構(gòu)成不可抗力或情勢變更進(jìn)而請求減免租金？對此不可一概而論。我們檢索了過往的相關(guān)判例，簡單統(tǒng)計(jì)如下：

總結(jié)上述判例，法院在作出裁判時(shí)主要考慮的方面如下：（1）疫情及其防控措施是否使租賃合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生巨大變化，繼續(xù)按原合同履行是否對承租人一方明顯不公（參見（2007）桂民四終字第1號）；（2）疫情及其防控措施對租賃合同履行障礙，是否具有因果關(guān)系，疫情及其防控措施對合同履行構(gòu)成障礙的嚴(yán)重程度（參見（2013）遼審二民抗字第14號）；（3）承租人對于合同履行是否有過錯(cuò)。

從上述判例來看，大部分還是支持對租金進(jìn)行減免的。不支持的原因除了不滿足上述條件外，另一方面關(guān)于“情勢變更”的法律規(guī)定，直到2009年《合同法》司法解釋二中才正式確立。2003年，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于非典期間做好相關(guān)工作的通知》（已廢除）第三條第(三)款規(guī)定：由于非典疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

如果支持對房租進(jìn)行減免的話，應(yīng)該減免到什么程度？是否可以支持解除合同？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”

首先，受疫情不利影響的租賃合同雙方可以進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商過程中均應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。其次，減免的范圍應(yīng)該與疫情的不利影響程度相適應(yīng)，具體而言部分商戶可能因疫情控制政策原因完全關(guān)停、不再營業(yè)，部分租戶可能只是減少營業(yè)時(shí)間或者因疫情影響而導(dǎo)致客流量減少。最后，對于是否可以解除合同的問題，司法實(shí)踐中，法院對援引不可抗力請求解除合同的審查標(biāo)準(zhǔn)普遍比較嚴(yán)格，如果不可抗力沒有達(dá)到致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，則當(dāng)事人無權(quán)解除合同。

四、受疫情影響的中小企業(yè)承租人應(yīng)當(dāng)注意的問題

從目前疫情的嚴(yán)重程度和政策傾向來看，受影響的承租人以新冠肺炎疫情為由請求減免租金獲得支持的可能性還是比較大的。但考慮到業(yè)主更具經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且普遍都有人數(shù)眾多的內(nèi)外部法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)處理糾紛。中小企業(yè)租戶與業(yè)主進(jìn)行租金減免的溝通協(xié)商或者通過訴訟手段維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，選擇專業(yè)律師還是十分必要的。同時(shí)相關(guān)承租人還應(yīng)當(dāng)注意以下問題。

1.及時(shí)通知業(yè)主，采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大

《合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?因此受到新冠肺炎疫情影響后，及時(shí)通知業(yè)主對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行溝通協(xié)商，是承租人應(yīng)盡的法律義務(wù)。

2.留存相關(guān)證明、證據(jù)

留存政府部門通知、公告、命令等，以證明因疫情防控措施導(dǎo)致租賃合同不能履行或?qū)贤男杏绊憞?yán)重。同時(shí)，注意固定和收集與業(yè)主溝通協(xié)商所產(chǎn)生的證據(jù)（如往來函件、郵件、聊天記錄等），特別是受到疫情影響后依照法律規(guī)定向業(yè)主發(fā)送通知或重新協(xié)商請求的，應(yīng)注意固定和收集通知或重新協(xié)商請求的內(nèi)容和發(fā)送、接收過程。

我們相信疫情終將被戰(zhàn)勝，全國上下萬眾一心，定能共克時(shí)艱，共渡難關(guān)。