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2020-02-14 來源：樂居財(cái)經(jīng) ??樂居財(cái)經(jīng) 林振興 發(fā)自北京 ??在國(guó)內(nèi)疫情肆虐的時(shí)期，雖然小開發(fā)商普遍現(xiàn)金流吃緊，但頭部房企不僅可以逆勢(shì)以起拍價(jià)在國(guó)內(nèi)拿地，還可以將觸角延伸至海外。 ??近日，保利地產(chǎn)靜悄悄地在海外收購(gòu)了一幢寫字樓，并未發(fā)布正式公告，而率先披露這一交易信息的是新加坡基金公司。 ??2月12日，新加坡機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司SC Capital Partners宣布，保利地產(chǎn)（600048.SH）斥資2.7億澳元向其買入一項(xiàng)位于澳洲悉尼南面中央商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)——Goulburn Street 59號(hào)。 ??據(jù)悉，Goulburn Street 59號(hào)有著47年的老歷史，于1973年落成，為一幢樓高26層的寫字樓大樓，凈可出租面積1.95萬平方米。按照成交總價(jià)為2.7億澳元（折合約12.66億人民幣），計(jì)算可得均價(jià)為6.52萬元／平方米。 ??相比在國(guó)內(nèi)住宅項(xiàng)目動(dòng)輒上百萬平方米，Goulburn Street 59號(hào)可謂袖珍項(xiàng)目。早在2016年，保利澳大利亞就曾計(jì)劃在悉尼中央商務(wù)區(qū)建造一座地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓，這也是中國(guó)房企首次在澳大利亞首府城市核心地段開發(fā)高端辦公樓。 ??值得關(guān)注的是，此次收購(gòu)悉尼寫字樓的初始租金回報(bào)率僅4.9%，不少保利投資者質(zhì)疑道，“租金回報(bào)率還沒保利地產(chǎn)自身的股息高，不如在國(guó)內(nèi)多拿塊地，或者回購(gòu)自己公司的股票，都比投資悉尼商業(yè)物業(yè)賺得多。” ??保利這筆買賣是否劃算？它可以當(dāng)作一筆“永續(xù)理財(cái)”嗎？ ??在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來，分析這個(gè)問題要看相對(duì)收益率，而不能看絕對(duì)收益率。而相對(duì)收益率是租金收益率減去同期貸款利率，假設(shè)物業(yè)購(gòu)置全部是使用貸款購(gòu)買。目前國(guó)內(nèi)的情況是租金收益率太低，根本覆蓋不了同期貸款利率，往往連同期貸款利率的一半都覆蓋不了，這個(gè)與國(guó)內(nèi)物業(yè)的估值體系有關(guān)，不是短期內(nèi)能夠解決。 ??而在市場(chǎng)化的國(guó)家，如果持有物業(yè)和建設(shè)寫字樓不賺錢，就不會(huì)有投資進(jìn)入，自然就形成了較為均衡的市場(chǎng)的收益率。保利買入悉尼寫字樓要從兩方面去審視，一方面是為了提升持有資產(chǎn)的凈收益率，另一方面是為了國(guó)際化戰(zhàn)略的布局。 ??早在2014年，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾公開表示，公司進(jìn)行國(guó)際化的主要目的“不是賺錢”，而是學(xué)習(xí)西方國(guó)家的發(fā)展模式，并順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)。 ??在海外發(fā)展方面，宋廣菊強(qiáng)調(diào)保利地產(chǎn)持審慎推進(jìn)的策略，“海外賺錢目前來看還沒有國(guó)內(nèi)好賺。保利進(jìn)海外還是本著審慎的原則，審慎推進(jìn)?！蓖辏＠愠闪⒘撕Ｍ馐聵I(yè)部。 ??澳洲是保利首個(gè)入駐的海外市場(chǎng)，其信誓旦旦打算在10年成為當(dāng)?shù)氐谌蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商。 ??2015年2月，保利地產(chǎn)高層遠(yuǎn)赴澳洲，對(duì)墨爾本、悉尼等城市進(jìn)行訪問。短短3個(gè)月后，保利首次以1984.4萬澳元（約人民幣9729.31萬元）獲得澳洲墨爾本市南雅拉區(qū)克萊蒙商住地，項(xiàng)目用地面積約為2146平方米，保利擁有該項(xiàng)目51%權(quán)益。 ??以合作方式拿下墨爾本項(xiàng)目后，保利地產(chǎn)又馬不停蹄在悉尼西北區(qū)埃平拿下了另一個(gè)項(xiàng)目。這是其在海外獨(dú)立投資的第一個(gè)項(xiàng)目。與克萊蒙項(xiàng)目一樣，前期這個(gè)試水項(xiàng)目體量和投資額也并不大。 ??據(jù)悉，埃平項(xiàng)目是保利在篩選了450個(gè)場(chǎng)地之后唯一買下的地區(qū)。由此可見，保利在選擇開發(fā)地點(diǎn)上的徹底性和謹(jǐn)慎性與中國(guó)開發(fā)商在人們心中不惜一切代價(jià)搶地的形象背道而馳。 ??彼時(shí)，澳洲也是許多內(nèi)陸房企的心頭肉，中國(guó)開發(fā)商紛紛遠(yuǎn)赴到澳洲淘金，包括綠地、碧桂園、萬達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球、海亮地產(chǎn)、復(fù)星、中銳地產(chǎn)等房企已相繼來到黃金海岸建建筑。 ??在2014－2016年那一段時(shí)期，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火熱，受到了大量海外購(gòu)房者的追捧，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)瘋漲。在澳洲人眼中，中國(guó)地產(chǎn)商財(cái)大氣粗，甚至有攻占澳洲之勢(shì)。為了調(diào)控樓市、降低當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房壓力，澳大利亞政府開始收緊對(duì)外資購(gòu)房的管制。 ??甚至連大手大腳在澳洲投資的王健林，也開始了收縮戰(zhàn)略，于2018年相繼出售澳洲黃金海岸及悉尼項(xiàng)目，代價(jià)3.15億澳元，同時(shí)買方同意償還債務(wù)款項(xiàng)8.15億澳元，總計(jì)11.3億澳元（約合人民幣57.8億元）的代價(jià)。而早前，王健林曾幻想在澳洲黃金海岸打造一個(gè)能比肩夢(mèng)幻世界和電影世界的大型主題公園。 ??反觀保利，它并沒有停下步伐，此后幾年在澳洲的悉尼和墨爾本房市均有涉足。宋廣菊曾透露，未來除了持續(xù)關(guān)注美國(guó)、英國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家外，東南亞市場(chǎng)也會(huì)是重點(diǎn)目標(biāo)。 ??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自五年前進(jìn)入澳洲市場(chǎng)之后，保利已積累超過20億澳元（約合人民幣93.77億元）的開發(fā)項(xiàng)目。 ??截至2019年6月底，保利在海外擁有14個(gè)處于在建或擬建狀態(tài)的項(xiàng)目，其中1個(gè)為寫字樓，其余均為住宅。從位置來看，11個(gè)位于澳洲，2個(gè)位于美國(guó)，1個(gè)位于英國(guó)，其中11個(gè)澳洲項(xiàng)目計(jì)劃投資16.22億澳元（約合76億人民幣）。 ??雖然中國(guó)房企進(jìn)行境外投資，可以實(shí)現(xiàn)將資金放進(jìn)不同國(guó)家以分散風(fēng)險(xiǎn)。不過需要注意的是，海外房產(chǎn)市場(chǎng)并非天堂，在國(guó)內(nèi)隨便買房、投機(jī)樓花和期房就可以賺錢的經(jīng)驗(yàn)似乎并不適用。同時(shí)，海外門戶城市受外來投資增加的影響，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸見頂，由此帶來的投資回報(bào)率也呈現(xiàn)下降跡象。 |
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