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文 / James Tong
本周給大家介紹一位神奇的澳洲小哥：艾迪·迪倫(Eddie Dilleen)。他是最近兩年澳洲房產(chǎn)界的“網(wǎng)紅”，噢…應(yīng)該是“房紅”。因為他28歲就提前兩年實現(xiàn)了許多人眼中的“Mission Impossible”：這20套房現(xiàn)在價值在550-600萬澳元。有人會說，才550萬，沒什么了不起啊。但你若知道他出身貧窮家庭，沒有上過大學(xué)，從麥當(dāng)勞做起，就會同意，他真的算是白手起家，懂得一套買房神功。所以，艾迪近兩年被澳洲的媒體大包圍，九號電視臺，七號電視臺，悉尼晨鋒報，Domain, realestate.com…基本上做到了全覆蓋。 “我家很窮，父母沒房子，家族里從來沒有人買房，我在讀高中的時候，就跟自己說，一定要打破這種狀態(tài)。”上周有朋友問我：“請問Gordon, Pymble, Chatswood, Balmain, Drummoyne 哪一個區(qū)投資回報率最高？“我答：“回報率不能用區(qū)來分。它是租金和升值前景決定的，最重要的是買入便宜。”結(jié)果他回說：“這個我就不懂了，只是想為了幫孩子找個好區(qū)，自己也舒服點。以后有些增值回報”好吧，我一向自以為寫的房地產(chǎn)文章已經(jīng)通俗易懂，看來還要努力。于是，我想把這位小哥“追求投資回報”的真實故事寫出來，或許更有啟發(fā)。事實上，艾迪的狀況比他說的要更糟糕，從8歲起，他就與妹妹和媽媽住在悉尼西北Mount Druitt的政府廉租房。媽媽當(dāng)過空乘，911后不敢做了，拿著每周300元的救濟金過日子。艾迪14歲就開始到KFC工作，16歲決定要自己買房時，工作換到了麥當(dāng)勞，周薪500元，每星期他都想盡辦法存起200元，兩年之后，手上就有2萬元。于是開始找銀行，查詢能貸款多少。令他失望的是，2.6萬的年薪，銀行只能借給他3萬元。與2009年的房價相比，雖然是金融風(fēng)暴之后，這距離也實在相差太遠(yuǎn)了。但他沒死心，又找到了一份酒吧工作，并且看了很多房市投資的資料，幾個月后，他鼓起勇氣再去見銀行經(jīng)理。終于，約到一位好心的貸款經(jīng)理幫他分析，說，如果你能找到一套每周租金收入200元以上、價格14萬以下的房子，就可以買。雖然艾迪也知道，在當(dāng)時的悉尼，14萬根本沒可能買到房，但這個“有條件的預(yù)批”給了他很大的鼓舞。為了能上車，他上網(wǎng)搜索，在中央海岸，離悉尼1.5小時車程的Wyong，找到了一個開價14.5萬的兩房公寓，周租200元。艾迪馬上帶了妹妹，周末開車去看，房子的外環(huán)境令他們失望，路坑坑洼洼，墻上都是涂鴉，門口堆放著破舊的家具。但室內(nèi)還可以，墻、地毯和廚房也清潔，睡房有衣柜，陽臺還可看到湖景。地點靠近學(xué)校、商店和火車站，他與妹妹商量，似乎就是它了。艾迪之前已做過功課，知道這個地方房子的中價位是18.5萬，14.5萬已經(jīng)是他能找到的最好價錢，于是他以外面環(huán)境不佳為理由，還價13.85萬。半個小時后，中介帶他到的辦公室簽下了合同，并且馬上掛牌招租。第一個房子的租金回報率達(dá)到7.5%，足夠平衡所有的支出，艾迪借的是本息同還的投資貸款，為了借足九成，他還要付$1,200貸款保險。但無論如何，他很高興終于邁出了第一步。
買好房，艾迪也回復(fù)了年輕人的心性，接下來的一年半里，他很開心地旅游、派對。后來他說，那是十年里讓自己感覺最后悔的時間。因為看到有人利用房市低潮買了4、5套房。也因此，他的雄心又重新燃起。2011年，他在北悉尼找到了一份年薪5萬的IT工作，手上又有了1萬元積蓄，但如何能再買呢？他又去銀行找貸款經(jīng)理商量。原來，他第一個房子已經(jīng)升值到15萬，如果按90%的借貸率，就有13.5萬的額度，而他第一套房還貸剩下12萬，那么，相當(dāng)于他有1.5萬資產(chǎn)可調(diào)用，加上1萬元積蓄，按銀行的借貸風(fēng)險控制比例，他最多能借20萬。但是，由于他能拿出來的首期實在太少，銀行只同意借出14萬。這剛好讓他將第一套房的游戲再玩一次。他父母離異后，父親去了南澳Adelaide的海邊小鎮(zhèn)Glenelg，由于艾迪每隔幾個月會去探望父親，就知道那兒的租金回報不錯，每一次，他都會約中介看房，于是，第二個房子就在那兒出現(xiàn)了。這是一套三房獨立屋，正被銀行清盤，開價13.8萬，占地640平方米，廚房、衛(wèi)生間都新裝修，還有再分地的可能。在做過一輪功課后，他了解到，那條街六年前賣出一套房子也要14.4萬，現(xiàn)在賣得最差也應(yīng)該要15萬。這個價錢肯定是銀行想盡快出手。因此，他給中介還價13萬。等了幾天之后，銀行果然同意賣給他。這一套的租金回報率達(dá)到8%。
后面的幾年，澳洲的房價一直漲，即他可調(diào)用的房產(chǎn)價值越來越多。艾迪就重復(fù)這個方法一直買。除了IT管理員和調(diào)酒師，他還在Penrith一家油漆店找到一份工作，工資最高的時候，達(dá)到9.5萬元。這些收入，讓他的儲蓄可以更快，借貸可以更高，到2017年9月，澳洲房價最高時，他已經(jīng)有10個房子，總價值達(dá)到210萬。由于太多人想了解他的買房秘技，艾迪索性成立了一家買家中介公司Dilleen Property Group，還把經(jīng)驗寫成書，書名就叫《25歲擁有10套房 - 10 Properties by 25 》。于是，他也正式成為了一名全職房地產(chǎn)投資者，2017-2019兩年，澳洲房價大跌，利息越降越低，他買房子也越來越快。到2019年2月，他買下了第14套房子，到6月就有了16套。這吸引了大量的媒體報道：“27歲就有16套房子”！這樣的題目讓他瞬間成為“房紅”。生意更好、收入更高。到今年2月，他終于在Parramatta買下了人生第20套房子。這個時候，他已經(jīng)被媒體封為房產(chǎn)大亨，也提前兩年實現(xiàn)了“30歲買20套房”的心愿。對于自己的成就，這位小哥大亨總結(jié)了幾條“內(nèi)功心法”：
在油管上，艾迪有一個Dilleen Property的頻道，是他分享經(jīng)驗的地方，內(nèi)容挺多的，大家可以看一看。里面有一課，他說：永遠(yuǎn)不要還清你的投資物業(yè)貸款。可是，央行上周宣布把利率調(diào)降到歷史新低，他卻把一批長期持有的物業(yè)掛牌出售。一般人會想，利息這么低，這不正是用“正現(xiàn)金流”的方法，買入更多物業(yè)的好時機嗎？這可是迷一樣的操作。但無論如何，從買入到賣出，艾迪正好示范了一個完整的周期，同時，也讓我們清楚了解，這十年他究竟獵取了什么樣的物業(yè)：3/30-32 Albert St, Werrington, NSW 2747
新州Werrington價值40萬的聯(lián)排別墅，租金可達(dá)每周400元。他認(rèn)為這能讓投資者很容易還清貸款。土地用途是R4(高密度住宅)，日后將會有更高的增值潛力。2/13 Preston St, Jamisontown, NSW 2750
這套兩居室的房子售價28萬，靠近Penrith市中心，坐火車到悉尼CBD大約40分鐘。首次置業(yè)可買，成本低，首付5%就只需1.4萬，對于擔(dān)心自己買不到房的千禧一代，非?？尚?。 12/437 Ballarat Rd, Sunshine, VIC 3020
這套一房公寓非常適合想要住得離市區(qū)近，又不想被CBD飛漲的房價排擠在外的夫婦。它距離墨爾本南部主要購物中心和餐飲區(qū)只有33分鐘的車程，是一個經(jīng)濟實惠的選擇。價格$215,000 - $235,000。70/15 Magellan Rd, Springwood, QLD 4127 
這個Springwood的獨立屋距火車站350米，到布里斯班CBD22分鐘車程，租金每周430元，年租金收益率為4.4%，過去5年的復(fù)合增長率為2.9%。600米半徑內(nèi)有九個公園，價格$289,000。5 Figtree Lane, Redbank Plains, QLD 4301
這套位于昆州的四居室的廣告上寫著“賣主要求出售”，這意味著不管當(dāng)前的市場價值如何，Eddie都希望盡快出售。 5/29 Cliff St, Glenelg East, SA 5045
這套The Glenelg East的兩房公寓靠近海灘，而獲得額外的加分，但卻只賣25.5萬。距離阿德萊德市中心和麥克拉倫谷葡萄酒產(chǎn)區(qū)只有21分鐘的路程。看過這批房子，有什么想法？是艾迪要套現(xiàn)享受？還是他另有新的出擊策略？在討論澳洲房子的投資回報時，我們常會看到兩派高手，一派強調(diào)房子的增值，一派強調(diào)房子的租金。結(jié)果是誰也說服不了對方，也難怪開頭那位朋友，只能說看不懂。其實，我們可以這么想：CBD的房子租金回報率不好，但升值快，Eddie選的房子升值不快，就相當(dāng)于把升值部分提前“補貼”到租金上了，再加上3%左右的自然年增值，得到10%-11%的回報，這，就是澳洲房產(chǎn)比較理想的回報水平。有一點很清楚的是，艾迪現(xiàn)在賣房子是市場價，年租金收益率為4.4%左右，已經(jīng)不太符合他當(dāng)初選房的標(biāo)準(zhǔn)。只不過，這一輪房價大升、央行的降息都給后面接盤買家提供了很好的支持，加上政府對首次置業(yè)的資助，現(xiàn)在就是賣出的機會。我認(rèn)為，艾迪真是一位把握時機的高手。 作者：James Tong 有數(shù)據(jù)、有深度、有溫度的房地產(chǎn)評論
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