眾所周知，新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認模式產(chǎn)生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認收入模式，將房地產(chǎn)企業(yè)收入確認提前，改為可以根據(jù)合同履約進度確認。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)具體是按履約時點確認還是按履約進度確認，需要結(jié)合銷售合同的條款、銷售流程、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)等進行綜合判斷。

一、新準則下，如何界定是時點確認還是期間確認？

首先界定出期間確認條件，滿足了就是期間確認，不滿足就是時點確認。根據(jù)新準則，期間確認條件，滿足其一即可：

1、在合同履行過程中，客戶收到且消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益。比如房子雖然沒造好，但先有在建工程可以由客戶拿去抵押貸款了。

C社：顯然，房地產(chǎn)企業(yè)不會讓購房者這么干，客戶抵押貸款了，企業(yè)拿什么抵押。

2、資產(chǎn)已由客戶控制。新準則對于控制做出了定義，即，主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部經(jīng)濟利益。

C社：意思就是說房子還沒造完，但客戶已經(jīng)能使用或處置了，顯然，房地產(chǎn)企業(yè)也不會讓客戶這么干，客戶處置了，企業(yè)拿什么賺錢。

3、合同履行過程中的產(chǎn)出商品，不可替代用途，且企業(yè)有強制付款請求權(quán)。

C社：

不可替代用途，準則說了，在合同里約定或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易將商品用于其他用途，這一點就是對企業(yè)的約束，不能把房子造成啥都能裝的倉庫，這一點太好滿足了，企業(yè)沒問題。

強制付款請求權(quán)，即，對于已經(jīng)造出來的部分（雖然還沒完工），企業(yè)有權(quán)向客戶收錢（準則強調(diào)該權(quán)利要有法律約束力），以彌補企業(yè)的建造成本和合理的利潤。當然企業(yè)有權(quán)要錢，但可以不去要錢。這樣的合同約束，企業(yè)很開心，就不知道客戶樂不樂意了，房子沒造完，客戶就有付款義務(wù)了（首付不算）。

以上三個條件說完，對于房地產(chǎn)企業(yè)，最適用的就是第3條了，協(xié)議里約束一下企業(yè)，不改變房屋用途，再增加一個收款權(quán)利，何樂而不為，但是客戶那邊如何說服是個問題，企業(yè)要想按進度確認收入，就必須搞定客戶（保不準會私下跟客戶搞個協(xié)議約定一下，放心，房子沒造完，我不會跟你要錢）。

實務(wù)具體操作可參考如下約定（來源于某上市房企的協(xié)議約定，有點流氓條款，購房者以后還是要多讀一讀協(xié)議條款）：在購銷協(xié)議的約定,買方有義務(wù)根據(jù)進度結(jié)算表向企業(yè)支付款項,且買方?jīng)]有單方面權(quán)利終止購銷協(xié)議。因買方違約而導(dǎo)致買方?jīng)]有單方面解除合同約定的權(quán)利,如經(jīng)開發(fā)商同意可撤銷的話,買方需要足額補償開發(fā)商因履行義務(wù)而發(fā)生的成本和合理利潤。

此外，實務(wù)中，我們也可以參考碧桂園的做法，碧桂園在合同中約定了不得更改或替換物業(yè)單元用途，滿足了準則“具有不可替代用途”的條件；對于強制付款請求權(quán)，取得了法律意見書，滿足了準則“有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收款，且該權(quán)利有法律約束力”的要求。

二、房產(chǎn)企業(yè)的銷售傭金作為合同取得成本

準則規(guī)定如下：

企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的,應(yīng)當作為合同取得成本確認為一項資產(chǎn),但是資產(chǎn)的攤銷期限不超過一年的,可以在發(fā)生時計入當期損益。合同取得成本應(yīng)當采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收人確認相同的基礎(chǔ)(即,在履約義務(wù)履行的時點或按照履約義務(wù)的履約進度)進行攤銷,計入當期損益。

C社：

新準則提出了合同取得成本，首先它是已取得合同而發(fā)生，其次預(yù)計能收回。之所以能夠作為資產(chǎn)，體現(xiàn)在預(yù)計能收回，即預(yù)計未來有經(jīng)濟利益流入，其對應(yīng)經(jīng)濟利益的流入體現(xiàn)在未來合同實現(xiàn)產(chǎn)生的收入或者哪怕沒有實現(xiàn)收入，但客戶同意承擔這些支出。

對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售傭金，簽一份合同拿多少錢，房企合同一般簽了未來實現(xiàn)銷售的成功率很大，未來很可能經(jīng)濟利益流入，所以傭金支出發(fā)生符合資產(chǎn)定義，確認為合同取得成本。

此外，對于發(fā)生的東奔西走的差旅費，也是為取得合同發(fā)生，但不同于傭金的是，這些費用的發(fā)生并非已取得合同，連合同簽不簽還不確定，就更別談合同收入的實現(xiàn)了，因此不能確認為資產(chǎn)，但是如果客戶同意承擔差旅費，相當于未來有經(jīng)濟利益流入，只是與合同沒有直接關(guān)系，因此可以將差旅費確認為一項其他應(yīng)收款，而非合同取得成本。

后續(xù)，合同取得成本按照配比原則，在未來經(jīng)濟利益流入時，轉(zhuǎn)入費用。

前面主要回答的是C社準則研習(xí)群有C友提出的為什么能資本化的問題。還有C友認為，在簽收確認收入之前發(fā)生的成本，只要預(yù)計收入很可能實現(xiàn)，也就是說很可能經(jīng)濟利益流入，那么，這些支出都能資本化，典型的就包括合同取得后發(fā)生的為給客戶運送產(chǎn)品的運費。這個問題拋出來有興趣的C友可以進一步深究。既然以前在銷售費用列示的銷售傭金能資本化，那么現(xiàn)在的銷售費用運輸費誰說不能資本化呢，大家都是發(fā)生在收入確認時點之前，說不定哪天準則就增補漏洞了。

總而言之，銷售傭金的資本化以及收入的可提前確認，這在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)的報表比舊準則下會好看許多。

三、最后，介紹一下多項履約義務(wù)之“買房送裝修”

在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，常常存在“買房送裝修”、“買房送車位”等活動。在新收入準則下，就要對多項服務(wù)進行評估，識別各單項履約義務(wù)。如買房送裝修，先分別評估各單項履約義務(wù)，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個履約義務(wù)。再將合同交易價格分攤至這兩個履約義務(wù)。

1、房產(chǎn)銷售可以根據(jù)本文界定是按時點還是期間確認。

2、房屋裝修按照建筑服務(wù)業(yè)履約進度確認收入。

案例：某房地產(chǎn)公司從事乙住宅項目的開發(fā)與銷售。該房地產(chǎn)公司開展“買房送裝修”活動，該房地產(chǎn)公司開展預(yù)計20x7年3月開始銷售,預(yù)計2011年3月竣工并裝修完畢交付給客戶。項目總收入預(yù)計為4億元,預(yù)算總成本為3億元,銷售傭金為400萬元。乙住宅項目毛坯房20x7年、20x8年及20 x9年末的履約進度分別為30%，80%和100%。20 x 9年毛坯房完成后，20 x 0年-20 x 1年3月完成裝修工程，該項裝修服務(wù)如單獨提供預(yù)計為8000萬，成本預(yù)計為6000萬。裝修服務(wù)20 x 0年及20 x 1的履約進度分別為80%和20%。根據(jù)該房地產(chǎn)公司與當?shù)刭彿空吆炇鸬馁彿繀f(xié)議,根據(jù)購銷協(xié)議的約定,買方有義務(wù)根據(jù)進度結(jié)算表向企業(yè)支付款項,且買方?jīng)]有單方面權(quán)利終止購銷協(xié)議。協(xié)議簽訂后且開發(fā)商已經(jīng)開始履行相關(guān)義務(wù),因買方違約而導(dǎo)致買方?jīng)]有單方面解除合同約定的權(quán)利,如經(jīng)開發(fā)商同意可撤銷的話,買方需要足額補償開發(fā)商因履行義務(wù)而發(fā)生的成本和合理利潤。(為簡化分析,假設(shè)本案例滿足商品的不可替代用途條件,假設(shè)合同不包含重大融資成分,且不考慮交易環(huán)節(jié)的各項稅費,所有房屋均于20 x8年度完成交付）。

案例分析：

1、該案例屬于買房子送裝修多項服務(wù)，首先就要對多項服務(wù)進行評估，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個履約義務(wù)。將合同交易價格分攤至房產(chǎn)銷售和房屋裝修者兩個履約義務(wù)。

2、該案例中房產(chǎn)銷售同時滿足“不可替代用途”及“強制付款請求權(quán)”，應(yīng)按照簽訂預(yù)售合同后項目完工進度在一段時間內(nèi)確認收入。

3、該案例中房屋裝修屬于建筑服務(wù)業(yè)，按在一段時間內(nèi)履行進度確認收入。

            20 x 7年-20 x 1年主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用

注釋1：400*3.2/4*0.3=96萬中3.2/4為不包括裝修費用的收入占該項目總收入的比例，400*3.2/4為不包括裝修費用的收入占用的銷售傭金，400*3.2/4*0.3為按照完工比例確認的銷售費用。

注釋2：400*0.8/4*0.8=64萬中0.8/4為裝修費用的收入占該項目總收入的比例，400*0.8/4為裝修費用的收入占用的銷售傭金，400*0.8/4*0.3為裝修費用按照完工比例確認的銷售費用。

   關(guān)注我，和1萬人一起學(xué)習(xí)投行財務(wù)盡調(diào)思維