法律知識要點：房屋租賃合同中，按期交付符合約定條件的房屋，是出租人的主要合同義務，根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

承租人租賃房屋的目的主要對房屋進行占有、使用、收益，通常情況下會根據(jù)自己的實際需要來租賃合適的房屋，一般會約定出租人交房的條件，這些條件可能包括交房時間、房屋面積、裝修標準、供暖設備等，出租人也必須按約定的條件交付房屋，出租人亦需要保證租賃期間，房屋符合約定的用途。

如果出租人未按合同約定交付租賃房屋的，則承租人可以根據(jù)出租人的違約情形，可以選擇繼續(xù)履行合同、減少租金或延長租期，甚至可以解除房屋租賃合同，要求賠償損失、支付違約金等訴訟請求。

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案情簡介

原宋某寧起訴稱：2016年6月2日，宋某寧、許某奇簽訂房屋租賃合同，約定將位于中劉家莊11號樓西頭門面房租賃給宋某寧經(jīng)營使用，租期為2016年6月25日至2017年6月29日，年租金為16500元。宋某寧接手該店面后，進行了裝修、添加設施設備和設置廣告，并進行餐飲營業(yè)。2016年9月20日，店面開始停水，致使宋某寧無法正常營業(yè)，多次向許某奇主張恢復供水均無果。另發(fā)現(xiàn)許某奇并非該房東所有權人，其實際性質(zhì)系轉租。

宋某寧向法院提出訴訟請求：判令解除其與許某奇簽訂的房屋租賃合同；判令許某奇退還租金16500元、押金1400元；判令許某奇賠償經(jīng)濟損失36520元。

許某奇辯稱：房屋租賃合同可以解除，但合同解除根據(jù)約定需提前一個月協(xié)商，宋某寧并未提前說要解除合同。房屋押金需等繳納完電費后退還。宋某寧主張的賠償經(jīng)濟損失不成立，營業(yè)損失并不是我造成的。

法院審理查明：2016年6月2日，宋某寧、許某奇簽訂房屋租賃合同，約定將位于某地的門面房租賃給宋某寧使用，租賃期限自2016年6月25日至2017年6月29日。租金為每年16500元。合同簽訂后，宋某寧向許某奇支付一年的租金16500元，并押金1400元。

宋某寧接手后，對房屋進行簡單裝修并進行經(jīng)營涮羊肉等餐飲生意，涉案房屋于2016年9月20日開始停水，致使宋某寧無法進行正常營業(yè)。后雙方就合同的履行和損失賠償問題一直未達成一致意見。

另查明，涉案房屋所有權人系某物業(yè)公司，許某奇系轉租行為。另宋某寧在庭審中陳述“物業(yè)公司稱租金已經(jīng)繳納給他們了，至于租給誰他們不管。認為房主默認了許某奇的轉租行為”。

宋某寧向法院提交其自行計算的損失清單1份、單據(jù)11張、照片7張，證明宋某寧為了開飯店購買餐具花費了870元、廚具2690元、餐廳用具1050元、裝飾材料1950元、廣告制作費480元、空調(diào)3660元、裝修費600元、運費800元。主張其因此次租賃導致經(jīng)濟損失36520元，包括裝修及實物損失12100元、營業(yè)損失24420元。許某奇對宋某寧所提交的證據(jù)均不予認可，不同意賠償宋某寧主張的該項費用。

宋某寧向法院提交其2016年9月11日、12、13日的營業(yè)流水記錄單復印件3張，證明其每天的營業(yè)收入平均為880元左右，扣除成本后利潤為每天400元。從停水之日即2016年9月20日至起訴之日2016年10月26日，計算37天為24420元。許某奇對其提交的證據(jù)和主張的費用均不認可。

判決要點

法院審理認為：許某奇、宋某寧簽訂的租賃合同得到房屋所有權人認可，且未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

該案中，宋某寧租賃涉案房屋用于經(jīng)營餐飲生意，該房屋自2016年9月20日即停水，致使宋某寧無法進行經(jīng)營，已經(jīng)無法實現(xiàn)合同目的，故宋某寧要求解除該租賃合同符合法律規(guī)定。

宋某寧要求許某奇退還全年租金16500元，并押金1400元，因自2016年9月20日以后租賃房屋已經(jīng)無法正常使用，根據(jù)合同法的相關規(guī)定，承租人可以要求減少租金，故對宋某寧關于退還租金的主張，法院認為，許某奇應退還宋某寧2016年9月20日至2017年6月29日期間的租金12612.3元（16500元/365天*279天）。關于宋某寧要求許某奇退還押金1400元的主張，雙方均同意待宋某寧結清電費及交還冰柜及快餐車時由許某奇予以退還，符合法律規(guī)定及合同約定，法院依法予以支持。

宋某寧要求許某奇賠償包括餐具、桌椅、空調(diào)等在內(nèi)的實物損失及裝修損失共計12100元，因宋某寧主張的實物并未因停水行為造成毀損或滅失，且無證據(jù)證明裝飾裝修得到許某奇同意，同時未提交合法有效發(fā)票予以證明實際支出數(shù)額，故對其該項主張，法院不予支持。宋某寧要求許某奇賠償其營業(yè)損失，應提交營業(yè)稅的繳稅證明等足以證實其實際營業(yè)額的證據(jù)，其僅提交的三張自行書寫的營業(yè)清單，無法證實其營業(yè)額，該項主張證據(jù)不足，法院不予支持。

判決要點

綜上，法院判決：解除原告宋某寧與被告許某奇簽訂的房屋租賃合同；被告許某奇于判決生效之日起10日內(nèi)退還宋某寧2016年9月20日至2017年6月29日期間的租金12612.3元；許某奇待宋某寧結清電費及歸還冰柜及快餐車后10日內(nèi)退還宋某寧押金1400元。

律師點評

按約定交付租賃物，并保證租賃物在租賃期間符合約定用途，這是出租人的基本義務。該案中，原、被告雙方簽訂租賃合同，原告租賃該房屋用于餐飲用途。但是，該房屋從2016年9月20日，店面開始停水，致使原告宋某寧無法正常營業(yè)，后一直未能恢復供水，原告的合同目的無法實現(xiàn)。因此，原告有權要求解除合同，退還已付的租金、押金等請求。