法律知識要點：房屋租賃合同中，出租人有兩個重要義務：一個是交付房屋的義務，即出租人應當按照約定將房屋交付承租人；二是對租賃物承擔瑕疵擔保責任。下面筆者來解讀一下關于出租人對租賃物的瑕疵擔保責任。

什么是瑕疵擔保責任？瑕疵擔保責任原來是買賣合同中，賣方的一個重要的法定責任，指賣方必須就出賣標的物的瑕疵承擔擔保責任，包括物的瑕疵擔保和權利瑕疵擔保。租賃合同與買賣合同一樣，屬于是有償合同，存在一定的共性。租賃合同中的出租人與買賣合同中的出賣人一樣，需要對出租的租賃物承擔瑕疵擔保責任。

租賃合同轉移的是租賃物的使用權，這與買賣合同轉移物的所有權不同，承租人訂立租賃合同的目的是為了對租賃物的使用和收益，出租人在租賃合同中，承擔主要是物的瑕疵擔保責任，就是說出租人應保證出租的房屋具備租賃合同約定的使用價值。

房屋租賃合同中的出租人對租賃物的瑕疵擔保責任，體現在兩個不同的時期：一是在租賃物交付時，出租人要保證交付的租賃物符合約定的用途，使承租人能夠正常使用。例如，房屋不能漏水，房屋內的供電設施正常等等；二是在租賃期間，出租人要保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物出現問題，除另有約定外，承租人請求出租人進行維修時，出租人應對其進行及時地維修，以保證承租人的正常使用。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關的實務案例，并對案例的內容進行了相應的整理和匯編，案例中觀點僅供學習交流所用！

案情簡介

原告服裝公司訴稱：2013年置業(yè)公司將其開發(fā)的位于某地的皮草批發(fā)廣場建筑面積7000平方米地下負一層出租給原告用于經營服裝超市，雙方約定了租期、租金、保證金及違約責任等內容，并約定了其他權利與義務。原告按照約定全面履行了自己的義務，而置業(yè)公司違反誠信原則，構成根本違約，致使合同目的無法實現，依據法律規(guī)定，應解除雙方間的租賃協(xié)議。

原告服裝公司請求判令：一、解除雙方間簽訂的租賃協(xié)議；二、置業(yè)公司返還保證金10萬元，退還多收取的電費98415.46元，賠償超市的裝修、設備及在用低值易耗品損失4026210.17元，企業(yè)形象策劃設計費30萬元，裝修設計監(jiān)理費20萬元，支付違約金100萬元，合計5724625.63元；三、可得利潤損失以評估鑒定為準。

置業(yè)公司答辯稱：對于解除合同沒有異議，被告已經通知對方解除合同。由于服裝公司未按合同約定交付房屋租金，構成根本違約故被告根據合同法的規(guī)定，依法以通知的方式解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

法院經審理查明：2013年5月至6月，置業(yè)公司開發(fā)的位于某地的皮草城負一層對外進行招商，服裝公司于2013年6月20日經過與置業(yè)公司進行磋商達成合意，并于當日交付100萬元（其中保證金10萬元，租金90萬元）。

2013年9月21日，置業(yè)公司招商部制作了皮草城負一層超市能否進場裝修的文件會簽單，并經過了會簽，同意服裝公司進場裝修。服裝公司于2013年11月1日正式接收租賃物并進場裝修施工。2015年2月26日服裝公司因租賃物建設規(guī)劃審批用途為地下車庫，沒有辦理變更用途審批手續(xù)，向置業(yè)公司寄發(fā)通知函要求解決。2015年2月28日置業(yè)公司向服裝公司發(fā)出《解除合同通知書》，并于2015年3月2日通知服裝公司于2015年3月7日前撤離場地。

判決要點

法院審理認為：置業(yè)公司與服裝公司之間簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，雙方之間的租賃合同關系成立，雙方均應如約履行。對于置業(yè)公司而言，其應按照約定向服裝公司交付租賃標的物。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

該案中，置業(yè)公司作為出租人應該按照約定將租賃物交付給服裝公司，同時還應保證租賃物符合約定的用途，即作為商用經營超市。然而，根據建設工程規(guī)劃許可證附件、消防驗收意見書等證據材料及置業(yè)公司庭審陳述，可知訴爭的租賃物性質為地下車庫，并非商業(yè)用房。但是在雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中置業(yè)公司明確承諾租賃物的性質為商業(yè)用房。

置業(yè)公司將實際性質為地下車庫的租賃物作為商業(yè)用房出租給服裝公司，且未依法辦理改變租賃物用途的規(guī)劃、消防等審批手續(xù)。置業(yè)公司的行為明顯不符合《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定的，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，據此被告構成違約，應承擔相應的違約責任。雙方約定如一方違約，賠償對方100萬元，該約定有效，按照約定應由置業(yè)公司支付服裝公司違約金100萬元。

因雙方當事人均提出解除《房屋租賃協(xié)議》，故予以支持。因租賃協(xié)議約定的租賃期限為15年，服裝公司為了履行該租賃協(xié)議和經營大型超市，進行了裝修設計、企業(yè)形象VI策劃與設計、進行了裝修、購置了設備及低值易耗品，置業(yè)公司在庭審時對服裝公司裝修裝飾及所投入的資產數額無異議。合同解除后，服裝公司有權就其損失向置業(yè)公司主張賠償。

在置業(yè)公司向服裝公司提供承租的標的物時，服裝公司應明知標的物的性質為地下停車場，非商業(yè)用房。在此種情況下，服裝公司仍進行裝修，自身存在過錯，對于其裝修損失，應承擔相應的過錯責任。結合本案案情，服裝公司承擔30%為宜。

結合本案情況，服裝公司的損失含有裝修損失，其中包括三項內容，即裝修設計費用、企業(yè)形象VI策劃與設計費用、裝修設備及低值易耗品費用。裝修設計費用、企業(yè)形象策劃與設計費用均有相應票據予以證明，應當予以支持。裝修、設備及低值易耗品費用系經評估部門進行評估作價，且置業(yè)公司當庭對該評估價值予以認可，予以支持。

判決結果

綜上，法院判決如下：解除雙方間簽訂的租賃協(xié)議；置業(yè)公司返還服裝公司保證金10萬元；置業(yè)公司賠償服裝公司裝修、設備及在用低值易耗品損失4026210.17元，形象策劃設計費30萬元，裝修設計監(jiān)理費20萬元，合計4526210.17元的70%，即3168347.12元；置業(yè)公司給付服裝公司違約金100萬元。

律師點評

對租賃物承擔瑕疵擔保責任，是出租人的主要合同義務。在該案中，出租人置業(yè)公司將地下車庫出租給原告服裝公司經營超市，原、被告雙方《房屋租賃協(xié)議》中約定，該租賃物的性質為商業(yè)用房。置業(yè)公司將實際性質為地下車庫的租賃物作為商業(yè)用房出租給服裝公司，但依法辦理改變租賃物用途的規(guī)劃、消防等審批手續(xù)，被告置業(yè)公司交付的租賃物不符合雙方訂立的租賃合同中約定用途。據此，法院認定被告置業(yè)公司構成違約，并判決其承擔相應的法律責任。