法律知識(shí)要點(diǎn)：在實(shí)務(wù)中，承租人與出租人簽訂租賃合同無(wú)效，這樣的情形比較常見(jiàn)。例如，出租人將違法建筑出租的，包括未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前沒(méi)有取得效力補(bǔ)正；轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃合同的或轉(zhuǎn)租被認(rèn)定為無(wú)效合同的；或者簽訂的租賃合同有《合同法》第52條的情形的等等。很多當(dāng)事人咨詢，在出租人與承租人簽訂的租賃合同無(wú)效時(shí)，承租人還要支付租金嗎？還真不用再支付租金了，但要支付這項(xiàng)費(fèi)用。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

從上述法律條款來(lái)看，房屋租賃合同無(wú)效的，不用再支付租金，但改為支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無(wú)效后，雙方無(wú)須再履行房屋租賃合同，也不存在支付租金的問(wèn)題。不過(guò)，房屋租賃合同雖然無(wú)效，但承租人實(shí)際使用了該房屋的，應(yīng)當(dāng)參照租金的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，比較公平合理。

但是，從實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，適用這個(gè)法律條款時(shí)，還是應(yīng)當(dāng)注意這兩個(gè)問(wèn)題：1、根據(jù)出租人請(qǐng)求的，支持房屋占有使用費(fèi)，言外之意，不請(qǐng)求，不支持，這一點(diǎn)很重要；2、房屋占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是參照租金標(biāo)準(zhǔn)，既然是參照租金的標(biāo)準(zhǔn)，就說(shuō)明不一定按租金的標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮導(dǎo)致租賃合同的原因，承租人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，適當(dāng)按一定的比例支付房屋占用費(fèi)，如果承租人本身對(duì)訂立無(wú)效房屋租賃合同亦有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按租金的標(biāo)準(zhǔn)不降低或只降低少量比例。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡(jiǎn)介

原告實(shí)業(yè)公司訴稱：原告將位于某工業(yè)區(qū)22號(hào)的廠房出租給五金公司，廠房租賃期限是：2011年10月1日至2016年6月30日，并于2011年8月13日與五金公司法定代表人李新華簽訂租賃合同，其注冊(cè)法定代表人和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者李新華于2015年10月12日發(fā)表聲明表示決定結(jié)束經(jīng)營(yíng)，但是五金公司未支付實(shí)業(yè)公司2015年8月部分租金30000元、9月租金89496元、10月租金89496元，共計(jì)208992元。

原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1.被告五金公司應(yīng)支付原告實(shí)業(yè)公司租金208992元。

被告五金公司辯稱：五金公司在2015年10月12日已經(jīng)發(fā)聲明給實(shí)業(yè)公司停止了合同。五金公司在簽訂合同的時(shí)候已經(jīng)向?qū)崢I(yè)公司交了2個(gè)月的押金共180000元。拖欠的租金從押金里面抵扣，因此五金公司不用再支付租金。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：案涉《廠房租賃合同書》有實(shí)業(yè)公司、五金公司雙方的蓋章，并有各自代表的簽名，真實(shí)性法院予以確認(rèn)。位于某工業(yè)區(qū)22號(hào)的案涉租賃物，包括廠房、宿舍、辦公樓、電房、門衛(wèi)室總共8136平方米，實(shí)業(yè)公司未能提供案涉租賃物的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，原告實(shí)業(yè)公司與被告五金公司雙方于2011年8月13日簽訂的《廠房租賃合同書》因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，法院確認(rèn)為無(wú)效。因《廠房租賃合同書》無(wú)效，故雙方對(duì)押金的約定應(yīng)屬無(wú)效，實(shí)業(yè)公司收取的押金應(yīng)予返還。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。該案中，盡管實(shí)業(yè)公司、五金公司雙方簽訂的《廠房租賃合同書》無(wú)效，但五金公司一直占有使用案涉租賃物，五金公司應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格支付占有使用費(fèi)。根據(jù)實(shí)業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，占有使用費(fèi)參照雙方合同約定的租金價(jià)格確定是合理的。

根據(jù)雙方確認(rèn)的數(shù)額，五金公司需支付的2015年8月份、9月份、10月份的占有使用費(fèi)共計(jì)208992元?？鄢龑?shí)業(yè)公司因合同無(wú)效應(yīng)退還的押金180000元，五金公司還需支付的數(shù)額為28992元。因此，對(duì)于實(shí)業(yè)公司要求五金公司支付2015年8月、9月、10月的占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院在28992元范圍內(nèi)予以支持，超出部分，法院不予支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：被告五金公司于判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告實(shí)業(yè)公司支付2015年8月份至10月份的房屋占有使用費(fèi)28992元。

律師點(diǎn)評(píng)

該案中，涉案的租賃物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，原告實(shí)業(yè)公司與被告五金公司所簽訂的《廠房租賃合同書》無(wú)效。被告五金公司共計(jì)拖欠房租208992元未付，租賃合同無(wú)效后應(yīng)參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。由于房屋租賃合同無(wú)效，原告收取被告的押金180000元同樣應(yīng)予返還，雙方存在法定抵扣的情形，據(jù)此，法院在28992元范圍內(nèi)予以支持房屋占用費(fèi)。