一、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念內(nèi)涵

養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是具備城市綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩大特征的城市混業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈的所有形式形態(tài)都可以在養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中體現(xiàn)。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以養(yǎng)生消費(fèi)者和養(yǎng)生企業(yè)為服務(wù)對(duì)象，以地產(chǎn)為支撐平臺(tái)，以養(yǎng)生環(huán)境和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系打造為手段，以產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展為表現(xiàn)形式，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)政府、養(yǎng)生企業(yè)、開發(fā)商三者利益訴求的均衡協(xié)調(diào)。

按養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和業(yè)態(tài)形式，我們將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)劃分為四種類型，養(yǎng)生商貿(mào)中心、養(yǎng)生度假園、養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)園和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園。

1、養(yǎng)生商貿(mào)中心

養(yǎng)生商貿(mào)中心的主要功能是養(yǎng)生商品的展示與貿(mào)易，向消費(fèi)者展示琳瑯滿目的養(yǎng)生產(chǎn)品、保健用品，如家居養(yǎng)生用品、保健食品等，滿足消費(fèi)者多方面的對(duì)養(yǎng)生產(chǎn)品的需求。養(yǎng)生商貿(mào)中心業(yè)態(tài)主要表現(xiàn)為主題商業(yè)街、主題購物中心、展銷中心等形式，打造養(yǎng)生商品交易平臺(tái)、養(yǎng)生咨詢服務(wù)平臺(tái)，顧客在這里能夠買到適合的、安全的養(yǎng)生產(chǎn)品，同時(shí)配套建設(shè)養(yǎng)生餐飲平臺(tái)、綜合娛樂平臺(tái)，滿足區(qū)域內(nèi)人群對(duì)健康養(yǎng)生產(chǎn)品的一站式集中采購需求，同時(shí)為養(yǎng)生行業(yè)商家提供產(chǎn)品流通渠道。

2、養(yǎng)生度假園

養(yǎng)生度業(yè)園是以養(yǎng)生為主題的休閑旅游度假區(qū)的核心部分，是養(yǎng)生度假區(qū)中集中打造的主題旅游地產(chǎn)。打造養(yǎng)生度假園需要開發(fā)養(yǎng)生度假房產(chǎn)、打造養(yǎng)生服務(wù)中心、養(yǎng)生商貿(mào)中心、旅游服務(wù)中心、養(yǎng)生文化中心等功能業(yè)態(tài)，面向家庭客群、企業(yè)客群以及旅游客群，打造高端養(yǎng)生服務(wù)、異地度假養(yǎng)老、養(yǎng)生文化博覽、旅游休閑度假、養(yǎng)生產(chǎn)品展銷、高端商務(wù)服務(wù)等平臺(tái)，營造良好的養(yǎng)生度假環(huán)境，提供全方位的養(yǎng)生度假服務(wù)，發(fā)展健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)，打造主題特色鮮明的旅游度假區(qū)。

3、養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)園

養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)園主要是面向進(jìn)行產(chǎn)品渠道拓展的養(yǎng)生產(chǎn)品商、初創(chuàng)時(shí)期的養(yǎng)生貿(mào)易商、服務(wù)商，打造企業(yè)孵化器，重點(diǎn)提供產(chǎn)品營銷、店面加盟連鎖等咨詢指導(dǎo)服務(wù)。集聚連鎖型養(yǎng)生企業(yè)，開展加盟培訓(xùn)及企業(yè)營銷宣傳活動(dòng)。通過硬載體與軟服務(wù)的構(gòu)建，提供專業(yè)的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)加盟管理、養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)類企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化、養(yǎng)生服務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，促進(jìn)本地養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及全國養(yǎng)生企業(yè)業(yè)務(wù)拓展。

4、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園

養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園是打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)園區(qū)。主要有三大產(chǎn)業(yè)方向，即生產(chǎn)制造基地、產(chǎn)品研發(fā)中心、商貿(mào)物流中心。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)主要吸引園區(qū)投資商、房地產(chǎn)投資商、社會(huì)閑散資本、企業(yè)投資商、產(chǎn)業(yè)投資基金等共同完成。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)是受地方政府歡迎的事，開發(fā)商也可以借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造獲得長(zhǎng)期收益，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

二、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模型

養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根據(jù)占地面積、產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵、主體項(xiàng)目等情況，對(duì)以上提到的業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，可呈現(xiàn)養(yǎng)生商業(yè)綜合體、養(yǎng)生服務(wù)綜合體、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城三種地產(chǎn)產(chǎn)品，形成一個(gè)層次遞進(jìn)的地產(chǎn)產(chǎn)品模型。

圖1：養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模型示意圖

1、養(yǎng)生商業(yè)綜合體

養(yǎng)生商業(yè)綜合體主要包含兩大塊內(nèi)容，即養(yǎng)生商貿(mào)中心以及養(yǎng)生度假園業(yè)態(tài)，滿足本地消費(fèi)者主題購物以及養(yǎng)生休閑等需求，滿足外地度假客群健康居住、養(yǎng)生體驗(yàn)等需求。打造養(yǎng)生商業(yè)綜合體需要開發(fā)四個(gè)功能區(qū)塊，即養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)、養(yǎng)生商貿(mào)街、養(yǎng)生度假村和旅游服務(wù)港。提供生態(tài)居住、醫(yī)療康復(fù)、養(yǎng)生膳食、主題商貿(mào)、文化博覽、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)、休閑旅游等功能。

具體來看，養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)可以開發(fā)養(yǎng)生公寓/會(huì)所、康復(fù)中心/療養(yǎng)院/醫(yī)院、健康管理/體檢中心/體能訓(xùn)練中心；養(yǎng)生商貿(mào)街可以開發(fā)養(yǎng)生商業(yè)街、展銷中心；家庭度假村可以開發(fā)養(yǎng)老院/老年大學(xué)/養(yǎng)護(hù)中心、公寓式酒店/養(yǎng)生會(huì)所、度假休閑中心/親子中心等；旅游服務(wù)港業(yè)態(tài)包括旅游服務(wù)中心和度假酒店。

圖2：養(yǎng)生商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)示意圖

2、養(yǎng)生服務(wù)綜合體

養(yǎng)生服務(wù)綜合體在養(yǎng)生商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上增加了養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)園的功能板塊。從服務(wù)的客群來看，從消費(fèi)客群增添了企業(yè)客群，集聚了養(yǎng)生新興業(yè)態(tài)及養(yǎng)生連鎖服務(wù)企業(yè)等，既服務(wù)區(qū)域消費(fèi)也通過投資促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與增加就業(yè)機(jī)會(huì)。主要的業(yè)態(tài)除養(yǎng)生商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)組成還包括，企業(yè)商務(wù)園、養(yǎng)生培訓(xùn)中心、健康養(yǎng)生傳媒中心等，為養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供辦公空間、加盟培訓(xùn)設(shè)施以及宣傳營銷展示中心，同時(shí)為其提供全方位的軟服務(wù)。

圖3：養(yǎng)生服務(wù)綜合體業(yè)態(tài)示意圖

3、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城

養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城（如圖4）是包含著養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)形態(tài)的總?cè)萜?，是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)生創(chuàng)業(yè)園、養(yǎng)生商業(yè)園（養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)、養(yǎng)生商貿(mào)區(qū)、家庭度假村、旅游服務(wù)港）的組合產(chǎn)品。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城可以開發(fā)養(yǎng)生服務(wù)綜合體的所有業(yè)態(tài)，以及包含養(yǎng)生產(chǎn)品生產(chǎn)基地、養(yǎng)生產(chǎn)品研發(fā)社區(qū)、養(yǎng)生產(chǎn)品物流中心等的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口集聚，城鎮(zhèn)環(huán)境建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成產(chǎn)城互動(dòng)的良性發(fā)展格局。通過產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群，通過各個(gè)功能區(qū)的完善形成住、商、產(chǎn)一體的主題產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

圖4：養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城業(yè)態(tài)示意圖

三、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)條件

以上設(shè)計(jì)的三類養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模型，在實(shí)施和建設(shè)過程中可以根據(jù)區(qū)域環(huán)境、地塊條件以及政府要求、開發(fā)商能力等開發(fā)條件進(jìn)行選擇，達(dá)到因地制宜，量力而行成功開發(fā)的目標(biāo)。具體來看，三類產(chǎn)品既有共同的對(duì)開發(fā)條件的要求，也有各自獨(dú)特的內(nèi)外部條件。

1、共性開發(fā)條件

共性條件有三個(gè)，一是區(qū)位條件，養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心詞是“養(yǎng)生”，決定著其需要營建良好的養(yǎng)生環(huán)境，因此所選區(qū)域要生態(tài)環(huán)境優(yōu)，最好擁有一定的養(yǎng)生旅游度假資源；且經(jīng)濟(jì)條件較發(fā)達(dá)，能夠提供有力的本地消費(fèi)潛能和良好的文化底蘊(yùn)；二是地塊交通區(qū)位需要便捷可達(dá)，水陸空交通聯(lián)系順暢，能夠承擔(dān)區(qū)域內(nèi)外龐大的人流物流，擁有一定的養(yǎng)生資源可就地開發(fā)，便利于地產(chǎn)的成長(zhǎng)發(fā)展以及招商引資。三是當(dāng)?shù)卣軌蛱峁┍憷漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，同時(shí)需要開發(fā)商具備地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及一定的政府關(guān)系資源。

2、養(yǎng)生商業(yè)綜合體的開發(fā)條件

根據(jù)養(yǎng)生商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)設(shè)置，開發(fā)養(yǎng)生商業(yè)綜合體通常需要占地面積100-300畝，能夠提供良好的居住養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境，滿足消費(fèi)客群對(duì)生態(tài)養(yǎng)生環(huán)境的突出要求。

2、養(yǎng)生服務(wù)綜合體的開發(fā)條件

根據(jù)養(yǎng)生服務(wù)綜合體的業(yè)態(tài)設(shè)置，養(yǎng)生服務(wù)綜合體通常占地規(guī)模約300-1000畝，在承載養(yǎng)生商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上能夠有空間孵育一定的養(yǎng)生類企業(yè)，特別需要當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，這樣才能夠集聚資金、人才等要素資源。

3、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)條件

養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)，對(duì)用地規(guī)模具有特殊要求，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)用地面積進(jìn)行一定的考量，養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城總占地面積需在1000畝以上，可根據(jù)實(shí)際情況分期建設(shè)。在滿足養(yǎng)生服務(wù)綜合體開發(fā)條件的基礎(chǔ)上，需要擁有較好的生產(chǎn)條件，保證企業(yè)的原料供給、物流運(yùn)輸、市場(chǎng)循環(huán)等多方位的要求，既符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件又利于打造產(chǎn)業(yè)集聚。

圖5：養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)條件

總結(jié)：我們?cè)O(shè)計(jì)的養(yǎng)生商業(yè)綜合體、養(yǎng)生服務(wù)綜合體、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)新城三大養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模型，是為地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)品定位提供一些借鑒參考，開發(fā)商在投資時(shí)需根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目地塊條件以及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)，也可適當(dāng)套用模型定位，且此模型具備一定的復(fù)制性，有利于開發(fā)商據(jù)此打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)連鎖品牌。