大多數(shù)想要在曼谷買房的朋友，對這邊的地域情況都是一頭霧水。甚至很多已經(jīng)買了房的寶寶，竟然也對自家房子所在區(qū)域的狀況都稀里糊涂。

也難怪，畢竟大家沒有長時(shí)間生活在這里，曼谷大大小小各種區(qū)域的劃分多而雜，網(wǎng)上的攻略也不會十分全面和實(shí)事求是。

那么，我們最常聽到的是隆區(qū)，素坤逸區(qū)、輝煌片區(qū)...它們到底在哪里？各自都是些什么情況？

今天二小姐就詳細(xì)講解一下，曼谷主要的幾個(gè)購房區(qū)域情況，戳視頻↓

曼谷總面積達(dá)1568平方公里，雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北京、上海的行政面積，但它也是泰國最大，東南亞排名第2的城市。

曼谷被劃分成了大大小小超級多個(gè)區(qū)，我們重點(diǎn)講一下購房中最常見的以下12個(gè)區(qū)域就好：

老城區(qū)、巴吞旺區(qū)、中央倫批尼區(qū)，素坤逸區(qū)、素坤逸外區(qū)、素坤逸邊緣區(qū)，是隆\沙吞區(qū)、拉瑪9區(qū)、拉瑪3區(qū)、湄南河區(qū)、蘇邦區(qū)、吞武里區(qū)。

在介紹各個(gè)區(qū)域情況之前，先講下曼谷城市的發(fā)展起源。

泰國的開國皇帝鄭信（中泰混血兒，吞武里大帝），將泰國的首府建立在了今天的吞武里地區(qū)。后來拉瑪一世掌權(quán)建立了曼谷王朝，并將首都從吞武里遷到了湄南河?xùn)|岸。

在湄南河畔修建了大皇宮和臥佛寺，于是整個(gè)曼谷的發(fā)展，開始以大皇宮為起點(diǎn)，向東擴(kuò)展，逐步形成了今天的老城區(qū)區(qū)域。

到了拉瑪五世時(shí)期，泰國邁出了現(xiàn)代化發(fā)展的第一步。一系列政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校醫(yī)院開始坐落在曼谷巴吞旺區(qū)域。所以直到今天，巴吞旺都是曼谷最繁華的區(qū)域。

到拉瑪六世時(shí)期，在巴吞旺區(qū)的東面，修建了一個(gè)巨大的皇家花園「中央倫批尼花園」。圍繞這個(gè)公園形成的中央倫批尼區(qū)，基本上是現(xiàn)在曼谷房價(jià)最貴的區(qū)域。

同一時(shí)期，巴吞旺區(qū)域和中央倫批尼區(qū)域以南，開始發(fā)展成為曼谷最早的CBD——是隆/沙吞區(qū)。拉瑪3區(qū)和湄南河畔也同步發(fā)展起來。

1999年，曼谷的第一條BTS（輕軌）建成，城市發(fā)展也開始沿著輕軌素坤逸線向東進(jìn)行。

以BTS的Asok站和MRT的Sukhumvit兩條軌道交通的交匯處為中心，開始建設(shè)第二代CBD——素坤逸區(qū)。由于這里交通便利商圈林立，大量人口聚集，很快成為曼谷市中心最大的公寓住宅及商業(yè)區(qū)。

近些年素坤逸外區(qū)也在逐步發(fā)展成熟，不管是本地人還是外籍人士，開始更多選擇在素坤逸外區(qū)購買房產(chǎn)。

(曼谷未來軌道交通圖）

曼谷是全球最擁堵的城市，市民十分依賴BTS等軌道交通。目前許多商業(yè)、住宅項(xiàng)目，都開始沿著BTS\MRT等軌道線開始大量開發(fā)建設(shè)。

曼谷市政府這兩年開始重點(diǎn)打造的，第三代城市CBD——拉瑪9區(qū)域。就以MRT Rama 9站為中心，規(guī)劃了一系列MRT軌道線路。并把一些大型寫字樓和重要機(jī)構(gòu)建設(shè)在這里。

隨著中泰高鐵的建設(shè)，終點(diǎn)站Bang Sue Grand Central Station 即將成為東南亞最大的火車站。很多人也開始關(guān)注這個(gè)區(qū)域。

其實(shí)從曼谷的整個(gè)歷史發(fā)展中可以總結(jié)出，曼谷的城市發(fā)展，基本上一路向東進(jìn)行。

現(xiàn)金曼谷的常住人口為979萬人（不包含流動(dòng)人口）這兩年還在不斷持續(xù)上漲，每年上漲率1.84%。人口的持續(xù)上漲，也帶來了巨大的購房需求。

曼谷的巴吞旺、中央倫批尼、是隆/沙吞和素坤逸等區(qū)域的土地已經(jīng)十分緊缺。未來只有從其他幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，才能滿足曼谷不斷上漲的購房需求，其中，最重要的就是素坤逸線軌道交通沿線。

老城區(qū)是曼谷最古老的區(qū)域，基本上沒有樓盤推出，非本地人也不建議購買。這里就講一下其它11個(gè)常見區(qū)域的情況吧。

公寓均價(jià)：人民幣4-8萬元/㎡

素坤逸區(qū)包括：素坤逸1-65巷（單數(shù)巷）以及素坤逸2-44巷（雙數(shù)巷）范圍內(nèi)的區(qū)域。

從BTS素坤逸線來看，素坤逸區(qū)包括從“E2 Ploenchit站“至“E9 On Nut站“沿線的區(qū)域。

素坤逸區(qū)是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商業(yè)區(qū)，整個(gè)區(qū)域占據(jù)了曼谷市區(qū)面積的31%。

由于靠近輕軌線，交通非常便利，同時(shí)生活配套也非常完善。所以除了泰國本地人，這里也是外國人最重要的居住區(qū)。

→BTS的E2 Ploen chit站十分靠近中央倫批尼區(qū)，所以這里的土地也非常稀有，靠近貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓，公寓價(jià)格很高。

→BTS E3 Nana站周圍都是紅燈區(qū)，也是穆斯林聚居區(qū)。泰國人不太喜歡這里，歐美租客相對較多。

→BTS E4 Asok站同時(shí)也是地鐵MRT的換乘站，緊鄰Terminal 21購物中心，人氣非常旺。但是又處于兩個(gè)紅燈區(qū)之間，位置有點(diǎn)尷尬。

→從BTS E5 Prong Phong站到E7 Ekkamai之間的區(qū)域，都是曼谷最傳統(tǒng)的日本人聚集區(qū)。特別是E6 Thong Lo站區(qū)域，更是曼谷一直以來的富人區(qū)。不管是生活配套，還是整體環(huán)境，都非常好。

→BTS E9 On Nut站曾經(jīng)是曼谷市中心與城郊的邊界，隨著素坤逸線向東不斷擴(kuò)展，目前已經(jīng)成為了素坤逸線的中間區(qū)域，這里有許多成熟的大型商超和生活配套。

公寓均價(jià)：人民幣2-3萬元/㎡

素坤逸外區(qū)也是二小姐最為推薦的一個(gè)區(qū)域，整個(gè)區(qū)域有成為曼谷另外一個(gè)中心的趨勢。現(xiàn)在相對其他區(qū)域單價(jià)較低，絕對屬于價(jià)值洼地。我自己的房，就買在這個(gè)區(qū)域。

素坤逸外區(qū)，通常指BTS“ E10 Bang Chak站”到 “E15 Samrong站”之間的區(qū)域。

（曼谷本地人買房一直都有一個(gè)中心思想：就是沿著BTS的素坤逸線買房，特別是東南方向。臨近BTS站點(diǎn)的公寓十分好租，所以租金回報(bào)非常穩(wěn)定。）

其實(shí)從“E15 Samrong站”到曼谷最中心的Siam區(qū)域，也只要25分鐘左右。

位于E13 Bang Na站旁，未來曼谷最大、也是東南亞最大的商場Bangkok Mall已經(jīng)開始動(dòng)工，同時(shí)曼谷國際會展中心也在站點(diǎn)周圍。

2018年底，延長線“E16 Pu Chao站——E23 Kheha 站”也已經(jīng)通車。軌道交通的每一個(gè)站點(diǎn)建設(shè)，都不止是1+1=2那么簡單，絕對是有乘積效應(yīng)的。

區(qū)域公寓均價(jià)：人民幣3-4萬元/㎡

巴吞旺區(qū)包括Rama IV路到Ratchawithi路之間的區(qū)域。

大名鼎鼎的siam商圈就位于巴吞旺。到曼谷必逛街的寶寶們，最熟悉不過的Central World、Gaysorn、Siam Square、Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery、淘寶街MBK都在這里。

同時(shí)美國等國大使館、朱拉隆功大學(xué)、國家體育場等許多大型機(jī)構(gòu)也在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中。

這里也是曼谷的老牌居住區(qū)，很多建筑相對較老。但是由于巴吞旺區(qū)域的土地已經(jīng)非常稀缺，所以導(dǎo)致發(fā)展緩慢。

目前巴吞旺區(qū)的新盤非常少，并且主要集中在BTS和機(jī)場快線終點(diǎn)站Phaya Thai這個(gè)地段。

公寓均價(jià)：人民幣6-10萬元/㎡

中央倫披尼區(qū)域包括：

Wireless路、Ploenchit路、 Rajadamri路、Chidlom路、Langsuan路、Sarasin路和Ruamrudee路，以及之間的巷子。

由于有倫披尼公園的存在，現(xiàn)在經(jīng)常拿來對標(biāo)紐約的中央公園區(qū)域。

中央倫披尼土地比較特殊，絕大部分土地所有權(quán)都屬于皇室。偶爾有少量地塊會進(jìn)行開發(fā)，絕對稱得上是寸土寸金，只能用珍稀來形容。

越靠近倫披尼公園，公寓的均價(jià)也就越貴。這個(gè)區(qū)域最貴的項(xiàng)目，售價(jià)已經(jīng)到了12萬人民幣/㎡。

公寓均價(jià)：人民幣4-6萬/㎡

是隆/沙吞區(qū)域比較大，是曼谷最老牌的CBD區(qū)域，很多甲級寫字樓、泰國大型企業(yè)和銀行機(jī)構(gòu)都聚集于此。

曼谷的地標(biāo)之一“像素大樓”也是在這個(gè)區(qū)域。商業(yè)配套豐富，生活也非常方便，這個(gè)片區(qū)游客眾多，常住這里的白領(lǐng)也很多。

不過大部分建筑年代都比較久遠(yuǎn)，部分區(qū)域的街道也比較老舊。離BTS站點(diǎn)越遠(yuǎn)的地段，相對建設(shè)也越不發(fā)達(dá)

公寓均價(jià)：人民幣4-6萬/㎡

湄南河景，絕對就是最稀缺的資源。

湄南河畔基本上都是高端公寓，均價(jià)比較高。特別是IOCNSIAM周邊的公寓，竟然已經(jīng)賣到了12萬人民幣/㎡。

美中不足的是這里的項(xiàng)目，大部分都距離軌道交通有一定距離，不過現(xiàn)在已經(jīng)有輕軌金色線的交通規(guī)劃。

公寓均價(jià)：人民幣3-5萬元/㎡

Rama9區(qū)域以MRT地鐵站Rama 9站為中心，是曼谷政府規(guī)劃打造成的第三代CBD區(qū)域。未來曼谷唯一的環(huán)形地鐵經(jīng)過于此。

中國大使館、曼谷新興的唐人街區(qū)——輝煌區(qū)域，也位于拉瑪9區(qū)，所以很多中國人喜歡買這個(gè)區(qū)域的房子。

商業(yè)配套在逐步完善，區(qū)域內(nèi)大型商場和寫字樓非常多，許多企業(yè)總部（華為總部等）都在這里。

公寓均價(jià)：人民幣2-3萬元/㎡

拉瑪3區(qū)域是是隆/沙吞區(qū)域向南，位于市中心與湄南河之間的區(qū)域。屬于比較老牌的住宅區(qū)，主要是曼谷當(dāng)?shù)厝司幼　?/strong>

拉瑪3區(qū)域距離軌道交通比較遠(yuǎn)，所以外國人都不太喜歡住在這里。但是有一條BRT（快速公交線）沿著rama 3路包圍這個(gè)區(qū)域。

公寓均價(jià)：人民幣2-3萬元/㎡

素坤逸邊緣區(qū)主要是指Petchaburi路周圍區(qū)域及Rama IV路周圍，如圖所示的上下兩塊區(qū)域。

同拉瑪3一樣，基本上都是本地人居住，新盤也相對較少開發(fā)。雖然Petchaburi路臨近機(jī)場快線，但生活配套也不太完善。

同時(shí)這個(gè)區(qū)域不臨近軌道交通，交通很不方便，所以曼谷人自己也不認(rèn)為這是比較好的區(qū)域。

公寓均價(jià)：人民幣2-3萬元/㎡

湄南河把曼谷分成東西兩塊，東岸是遷都后的曼谷王朝地界，而西岸則是上一個(gè)王朝——吞武里王朝的地盤。

吞武里在1972年和曼谷合并之前，一直是個(gè)獨(dú)立的城市。雖然跟曼谷只有一河之隔，但是現(xiàn)代化的發(fā)展卻落后很多。與東岸的區(qū)域相比，是一個(gè)截然不同的，更為“本土“的曼谷。

現(xiàn)在由于BTS是隆線的貫通，吞武里區(qū)域也開始沿著BTS站點(diǎn)為中心進(jìn)行發(fā)展。同時(shí)MRT藍(lán)色線的延伸段也已經(jīng)覆蓋到了吞武里區(qū)域。

不過目前商業(yè)配套較少，主要還是泰國當(dāng)?shù)厝司幼”容^多。

公寓均價(jià)：人民幣2-3萬元/㎡

Bang Sue Grand Station目前是曼谷的交通樞紐，即將通車的中泰鐵路曼谷總站。

政府斥重資680億泰銖，將這里打造為東南亞最大的交通樞紐中心，總占地171,000㎡。完工后所有要經(jīng)過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在這里轉(zhuǎn)運(yùn)。

落成后，邦蘇區(qū)域預(yù)計(jì)每天將吸引人流超過30萬人次。現(xiàn)在相應(yīng)的商業(yè)配套也在規(guī)劃當(dāng)中。

1、買房盡量沿著BTS素坤逸線選，跟著泰國人的定式思維選是絕對沒有錯(cuò)的。

2、優(yōu)選距離軌道交通站點(diǎn)500-1000米內(nèi)的項(xiàng)目，這個(gè)范圍步行最舒服。

3、一定要親自到現(xiàn)場，看看項(xiàng)目周邊商業(yè)配套和生活配套是否成熟，多走一走。

4、實(shí)地看項(xiàng)目，一次性多看幾個(gè)，做好對比！

5、敲黑板！注意價(jià)格：高于或低于區(qū)域平均水平太多，就要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，多考慮一下了。

END