前面三篇文章分別列舉了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》被法院認(rèn)定為《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《房屋買賣合同》、《借貸合同》的情況。

今天，我們繼續(xù)為您帶來(lái)“房地產(chǎn)合作開發(fā)專題”的第四篇。

【案情簡(jiǎn)介】

2006年6月27日，濟(jì)南市第二工人文化宮（甲方，以下簡(jiǎn)稱二宮）與五洲商城就合作建房事宜簽訂《合作協(xié)議書》。

協(xié)議約定：二宮以50畝土地（土地用途為商業(yè)，其它為劃撥土地，相關(guān)費(fèi)用由二宮負(fù)擔(dān)）出資，五洲商城以建房所需資金出資。

在總規(guī)劃面積15萬(wàn)平方米以上的基礎(chǔ)上，其中的3萬(wàn)平方米建筑面積給二宮，總建筑面積不足15萬(wàn)平方米，二宮所得按比例下降。其余的建筑物五洲商城擁有40年的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)。40年后，所有建筑物歸二宮所有。

2007年9月6日，二宮與五洲商城簽訂《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項(xiàng)目合作建設(shè)協(xié)議書》。

協(xié)議約定，雙方合作建設(shè)二宮改擴(kuò)建二期工程中的工會(huì)大廈和文體中心。根據(jù)市發(fā)改委、規(guī)劃局批復(fù)和全總要求并結(jié)合實(shí)際情況，雙方擬合作建設(shè)項(xiàng)目總面積60604平方米，其中工會(huì)大廈建筑面積45420平方米（其中地下建筑面積3111平方米），文體中心建筑面積15184平方米。

工程建成后，全部產(chǎn)權(quán)歸二宮。二宮使用工會(huì)大廈19555平方米，包括17555平方米的酒店和第四層2000平方米的寫字間，其余44146平方米作為建設(shè)資金的償還，由五洲商城有償使用20年，使用期自本協(xié)議商定的工程竣工日期起算。使用期滿，二宮無(wú)償收回使用權(quán)。

二宮與五洲商城還分別提交了一份協(xié)議內(nèi)容完全一致的《補(bǔ)充協(xié)議》，但二宮提交的一份顯示時(shí)間為：“2007年月日”，五洲商城提交的一份顯示時(shí)間為“2007年9月6日”。

補(bǔ)充協(xié)議約定，工會(huì)大廈25869平方米和文體中心15191平方米，共計(jì)41060平方米，歸五洲商城使用。鑒于五洲商城投入資金收回困難，在使用20年的基礎(chǔ)上再增加15年。使用期滿，由二宮無(wú)償收回。工會(huì)大廈四樓2000平方米寫字間歸二宮使用。工會(huì)大廈14440平方米的酒店及地下面積3111平方米歸五洲商城使用，（保證機(jī)房使用）使用期限20年，使用期滿，由二宮無(wú)償收回。該工程規(guī)劃之外的配套臨建房歸五洲商城無(wú)償使用，合同期滿，由二宮無(wú)償收回。五洲商城使用的酒店等設(shè)施，每年向二宮繳納使用費(fèi)500萬(wàn)元。

2007年9月6日，濟(jì)南市總工會(huì)與五洲商城簽訂了一份《協(xié)議書》，協(xié)議約定，濟(jì)南市總工會(huì)同意二宮將其使用的工會(huì)大廈17551平方米的酒店（其中地上14440平方米，地下3111平方米）交付五洲商城使用，使用期20年。使用期滿，由二宮無(wú)償收回。

涉案合作項(xiàng)目是在拆除濟(jì)南市總工會(huì)名下具有合法產(chǎn)權(quán)的相關(guān)房產(chǎn)后施工建設(shè)的，至今該合作項(xiàng)目的土地性質(zhì)仍為國(guó)有劃撥地，該項(xiàng)目亦未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。現(xiàn)涉案合作項(xiàng)目已經(jīng)竣工，并由五洲集團(tuán)占有使用或出租。

【法院觀點(diǎn)】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為：關(guān)于涉案《合作協(xié)議書》、《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項(xiàng)目合作建設(shè)協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)及效力問(wèn)題？

關(guān)于雙方簽訂的關(guān)于合作建房合同的性質(zhì)及效力的問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

本案中，二宮與五洲商城在2006年6月27日雙方簽訂的《合作協(xié)議書》、于2007年9月6日簽訂的《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項(xiàng)目合作建設(shè)協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，二宮提供土地、五洲商城投資，雙方合作建設(shè)濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程中的工會(huì)大廈和文體中心項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后全部產(chǎn)權(quán)歸二宮所有，五洲商城只是有期限的使用其中的部分房產(chǎn)，并僅就其中的工會(huì)大廈14440平方米的酒店及地下面積3111平方米按每年500萬(wàn)元向二宮繳納使用費(fèi)，使用期限為20年，其他部分為無(wú)償使用20年。

本案中系由五洲商城代為出資建設(shè)涉案的工會(huì)大廈和文體中心，建成后五洲商城租賃使用二宮的部分房產(chǎn)，房產(chǎn)的所有權(quán)并不發(fā)生變化。涉案房產(chǎn)不對(duì)外銷售，五洲商城不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此雙方之間合作建設(shè)的項(xiàng)目不屬于商品房，雙方亦不是通過(guò)銷售開發(fā)的涉案項(xiàng)目而獲得商業(yè)利潤(rùn)，故雙方之間的合同不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)的特征，進(jìn)而雙方之間的爭(zhēng)議不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛。

從雙方簽訂合同的目的來(lái)看，五洲商城的投資獲取的回報(bào)就是項(xiàng)目建成后在一定年限內(nèi)無(wú)償經(jīng)營(yíng)使用其中的大部分房產(chǎn)和有償經(jīng)營(yíng)使用其中的小部分房。該權(quán)利實(shí)質(zhì)屬于租賃權(quán)，五洲商城為項(xiàng)目投入的資金應(yīng)為預(yù)付的租金。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。至今該合作項(xiàng)目的土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥地，該項(xiàng)目既未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，亦未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)。根據(jù)上述規(guī)定，雙方之間簽訂的協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。

【案件索引】

濟(jì)南市職工文化事業(yè)發(fā)展中心與繽紛五洲集團(tuán)有限公司合同糾紛一審民事判決書，（2014）濟(jì)民一初字第24號(hào)，山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

【文鰩地產(chǎn)律師評(píng)析】

第一，為什么本案中合作建房法律關(guān)系最后會(huì)被認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系？

本案中“合作建房”的雙方，一方提供土地，雖然該土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥用地，但是該地取得了使用用途的批準(zhǔn)。一方提供資金，雙方也簽訂了一系列的合作建房合同，但是為什么還不是合作建房關(guān)系呢？

其實(shí)，上述這樣的合作模式在合作建房中是較為常見的模式，一方出地，一方出資，開發(fā)商品房或者商業(yè)綜合體，然后進(jìn)行利潤(rùn)分配。那么，本案中少了什么，利潤(rùn)分配。

合作建房合同模式更多的是運(yùn)用于商品房開發(fā)過(guò)程中，商品房開發(fā)的目的是為了銷售商品房，有銷售商品房就會(huì)有利潤(rùn)分配，有利潤(rùn)分配的情況出現(xiàn)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，所以，最后還是落到了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》中常見的一個(gè)要點(diǎn)“共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。

本案中，同樣是認(rèn)定雙方在開發(fā)過(guò)程中不存在“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的情況，從而否定了該案中的合作建房關(guān)系。

我們分析后，歸納出這類案件法院的認(rèn)定思路：

（一）雖然簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》，但是最后房屋是否交付給投資方使用一定年限？

（二）房屋交付給投資方使用，則房屋是否不再存在買賣的情況？沒(méi)有買賣，則是否不再存在房屋買賣的利潤(rùn)分配？

（三）既然房屋建設(shè)完成后不對(duì)外出售，則是否不會(huì)存在盈虧的問(wèn)題？房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源是否為對(duì)外銷售或者對(duì)外租賃？

（四）故而該合作關(guān)系中是否不存在實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？既然不存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更加不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的情況。

（五）因?yàn)殡p方合作過(guò)程中不存在實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，所以，由此斷定雙方的合作關(guān)系并非合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。

到這里，我們就能夠清晰地明了，法院在認(rèn)定《合作開發(fā)房地產(chǎn)》性質(zhì)的時(shí)候的要點(diǎn)。

首先，法院會(huì)依據(jù)合同條款本身判定是否存在風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)約定。

然后，法院會(huì)根據(jù)利潤(rùn)分配模式，判定是否存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如本案中的合作雙方是將房屋最后交付一方使用，則不存在對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題了。

最后，即便是存在對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)了，法院還需要認(rèn)定是否存在實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)問(wèn)題，也即，各方的最終受益是否會(huì)與最終風(fēng)險(xiǎn)相掛鉤。

本案中，因?yàn)楸旧砭鸵呀?jīng)不存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題了，就更不會(huì)存在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況了，所以就省略了最后一步。

那么由此，我們可以看出了，在法院觀點(diǎn)中，房屋建成后對(duì)內(nèi)交付使用不能算作具備風(fēng)險(xiǎn)的行為，這就是本案一個(gè)關(guān)鍵。

第二，《合作建房合同》被認(rèn)定為《房屋租賃合同》后需要注意的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

《房屋租賃合同》受《合同法》對(duì)于租賃期限不得超過(guò)二十年的規(guī)定的約束，故而，一旦《合作建房合同》被認(rèn)定為《房屋租賃合同》那么之前約定的交付一方使用超過(guò)二十年的，該約定超過(guò)部分是無(wú)效的，即，只有二十年內(nèi)為有效部分。

那么還有約定若到期續(xù)租的呢？

到期續(xù)租的最后總共的租賃期限也是不能約定超過(guò)二十年。

除了上述的風(fēng)險(xiǎn)以外，其實(shí)在本案關(guān)于合同效力的問(wèn)題認(rèn)定上，也反應(yīng)出了另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

即合同可能會(huì)存在無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是這種情況下的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，在這里《租賃合同》效力的問(wèn)題涉及三個(gè)層面的問(wèn)題。

第一，是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第二，是否按照《建設(shè)工程規(guī)格許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。

第三，即便沒(méi)有取得，是否能在一審法庭辯論終結(jié)前取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。

在認(rèn)定《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》的性質(zhì)上，我們已經(jīng)將可能涉及的四種情況都為大家一一說(shuō)明了。

關(guān)于《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》的其他涉及法律問(wèn)題，我們將在后面的文章中繼續(xù)為大家分享。