一、關(guān)于商品房買賣中的各種面積

1.建筑面積

建筑面積，是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包括房屋居住的可用面積、走廊、地下室、樓梯、墻體柱體的占地面積、其他公攤面積等。

2.銷售面積

銷售面積，是指開發(fā)商在計(jì)算所售房屋總價(jià)時(shí)所使用的面積，銷售面積等于房屋的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3.套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積，是指使用面積與套內(nèi)墻體面積以及陽臺(tái)建筑面積之和。

4.使用面積

使用面積，是指每套住宅中直接供住戶生活使用的凈面積之和。

凈面積，是指除去墻體、柱體所占的面積，主要包括臥室、客廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、壁柜（不含吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）等。

5.公攤面積

公攤面積，是指小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的管理用房、公共用房、公用建筑空間等共同分擔(dān)的面積，公攤面積等于整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，減去作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積后所剩的面積。

公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的管理用房和公共用房的建筑面積，套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

二、關(guān)于房產(chǎn)廣告陷阱

1.抬高房?jī)r(jià)后打折銷售；

2.聲稱先租后買；

3.宣傳搭售產(chǎn)品；

4.回避實(shí)質(zhì)內(nèi)容；

5.玩弄價(jià)格游戲；

6.含糊說明位置；

7.美化交通狀況；

8.夸大舊房子的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)。

三、關(guān)于意向書

1.基本概念

意向書，是指以書面的形式將交易各方的交易意向進(jìn)行確認(rèn)并固定下來的文書。

2.法律效力

（1）意向書僅為初步意向而不具有法律效力；

（2）意向書為預(yù)約。

3.違反意向書的法律后果

意向書確定的義務(wù)，當(dāng)事人均應(yīng)履行，如果違反應(yīng)按照意向書約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

四、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書

1.基本概念

商品房認(rèn)購(gòu)書，是指當(dāng)事人就意向房屋買賣的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行初步協(xié)商確認(rèn)的書面文件。

2.法律效力

商品房認(rèn)購(gòu)書包含以下內(nèi)容：買賣雙方的名稱、地址、聯(lián)系方式等基本情況；認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱；商品房額戶型、面積、價(jià)格、朝向、結(jié)構(gòu)等；付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款，以及付款時(shí)間、地點(diǎn)；定金條款；簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間、地點(diǎn)；違約責(zé)任條款以及其他事項(xiàng)等。

商品房認(rèn)購(gòu)書不屬于商品房買賣合同，作用在于督促對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，而不能直接請(qǐng)求對(duì)方履行商品房買賣合同中的內(nèi)容。認(rèn)購(gòu)書的法律效力，具體如下：

（1）開發(fā)商有義務(wù)對(duì)可能影響訂立商品房買賣合同的信息進(jìn)行充分的披露；

（2）開發(fā)商不應(yīng)給購(gòu)房者附加不合理的談判條件及義務(wù)，或者利用自身優(yōu)勢(shì)免除自己的責(zé)任或者加重對(duì)方的責(zé)任；

（3）雙方當(dāng)事人都要履行持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)不可抗力或者其他導(dǎo)致談判不能的事由；

（4）雙方當(dāng)事人應(yīng)履行誠(chéng)信談判的義務(wù)。

3.商品房認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)是商品房買賣合同本約的預(yù)約合同，它僅僅是雙方就購(gòu)買意向商品房的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行的初步約定，并非是就意向商品房買賣結(jié)果的直接約定，因此它并非商品房買賣合同。

認(rèn)購(gòu)書要視為商品房買賣合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：

（1）具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容，主要包括以下條款：

當(dāng)事人基本情況；商品房基本情況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的辦法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。

（2）出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房，包括收取全部或者部分購(gòu)房款。

4.開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下簽訂的商品房買賣認(rèn)購(gòu)書通常會(huì)被認(rèn)定為無效。

5.商品房認(rèn)購(gòu)書中的“定金”與“訂金”

定金的作用是擔(dān)保合同的成立、履行，具有擔(dān)保的性質(zhì)，是承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式。定金適用定金罰則，具有懲罰性質(zhì)。

訂金實(shí)質(zhì)上具有預(yù)付款的性質(zhì)，不具有定金的性質(zhì)，不適用定金罰則。

6.購(gòu)房者簽訂商品房買賣認(rèn)購(gòu)書時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：

（1）要求開發(fā)商出示《商品房預(yù)（銷）售許可證》；

（2）要求開發(fā)商出示正式的、供簽約之用的商品房買賣合同文本；

（3）認(rèn)真研究合同文本，與開發(fā)商充分溝通后再?zèng)Q定是否簽訂商品房買賣認(rèn)購(gòu)書；

（4）盡量不要簽訂“定金”條款，而簽訂“訂金”條款；

（5）明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

7.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為因違法而無效。