4月14日的國(guó)常會(huì)說(shuō)，2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍。

這個(gè)規(guī)模有多大？

住建部統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，綜合改造最高投資可達(dá)4萬(wàn)億元。據(jù)此估算，戶均改造投資約9.5萬(wàn)元。按此估算，700萬(wàn)戶的規(guī)模大概將近7000億投資。

下一個(gè)問(wèn)題是：錢(qián)從哪來(lái)？

之前的老舊小區(qū)改造大頭都是財(cái)政出錢(qián)，但是今年財(cái)政也不富裕。所以國(guó)常會(huì)說(shuō)，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜。

與棚改不同，老舊小區(qū)改造很少涉及土地整理，騰挪不出新地塊，而且規(guī)模也不大，收益不明顯。但是專(zhuān)項(xiàng)債要求投向有收益的公益性項(xiàng)目，那么舊改專(zhuān)項(xiàng)債咋搞？

先不著急，其實(shí)在已發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債中已經(jīng)有個(gè)別舊改項(xiàng)目，挨個(gè)看看。

案例一：

江蘇徐州市泉山區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目（2019年3月發(fā)行）

項(xiàng)目概況：針對(duì)55個(gè)老舊小區(qū)外立面進(jìn)行整治，涉及樓房608棟，外立面工程量85.8萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目擬通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債融資0.6億。

項(xiàng)目收益：老舊小區(qū)改造提升房屋市值按5%計(jì)算，608棟居民樓提升市值2.6億，小區(qū)配套5%商業(yè)升值10%，提升市值0.65億。專(zhuān)項(xiàng)債本息覆蓋倍數(shù)1.52倍。

點(diǎn)評(píng)：這也可以？？？

提升的房屋市值的收益歸屬于房屋所有者，而且只能在買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生后才能體現(xiàn)，這并非項(xiàng)目收益。

案例二：

山東濰坊安丘市水質(zhì)提升及老舊小區(qū)供水設(shè)施改造項(xiàng)目（2020年1月發(fā)行）

項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目包括安丘市南城區(qū)水廠深度處理及北城區(qū)凈水廠深度處理（主要是凈化）、市區(qū)供水管網(wǎng)改造、市區(qū)戶表改造等內(nèi)容。

業(yè)主單位：安丘市自來(lái)水有限公司

資金構(gòu)成：項(xiàng)目總投資6.02億，資金本4.02億，專(zhuān)項(xiàng)債2億（期限10年）。

項(xiàng)目收益：水費(fèi)收費(fèi)收入0.12億/年，補(bǔ)貼收入0.54億/年，本項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債本息覆蓋倍數(shù)1.57倍。

點(diǎn)評(píng)：從老舊小區(qū)的方向看，該項(xiàng)目是集合項(xiàng)目，但可以看成是個(gè)供水提升項(xiàng)目。項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)性收入難以平衡融資，主要依靠政府補(bǔ)貼。

案例三：

安徽銅陵市老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目——銅官區(qū)老舊小區(qū)雨污水分流提升改造項(xiàng)目（2020年3月發(fā)行）

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目建設(shè)及改造內(nèi)容為銅官區(qū)黑砂河流域的64個(gè)老舊小區(qū)和幸福渠流域30個(gè)老舊小區(qū)雨污分流改造，建設(shè)地址分布于這些小區(qū)和區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)沿線。

業(yè)主單位：銅陵市銅官區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

資金構(gòu)成：項(xiàng)目總投資3.65億元，其中資本金1.65億元（財(cái)政出資），發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券2億元（期限10年）。

項(xiàng)目收益：土地出讓收入（政府性基建收入）為2.4億，占總收入的49.65%：污水處理收入（專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入）為2.43億，占總收入的50.35%，本項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債本息覆蓋倍數(shù)為1.23倍。

污水處理收入好理解。關(guān)于土地出讓收入，方案稱項(xiàng)目建成后，將極大改善銅陵地區(qū)生態(tài)環(huán)境，提升當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)居民生活水平，當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)安排附近135畝土地作為資金還款來(lái)源，土地性質(zhì)為住宅用地。

點(diǎn)評(píng)：這個(gè)項(xiàng)目仍然是一個(gè)集合項(xiàng)目，集中了近百個(gè)老舊小區(qū)。既可以算作老舊小區(qū)項(xiàng)目，也可歸類(lèi)在生態(tài)環(huán)保（城鎮(zhèn)污水垃圾處理）分類(lèi)。通過(guò)集束形成規(guī)模收入，污水處理收入超過(guò)了土地出讓收入，但仍需地方政府配套土地出讓才能平衡收入。不過(guò)土地出讓收入并不像棚改一樣騰挪出新地塊。

幾點(diǎn)啟示：

1.老舊小區(qū)包含內(nèi)容很廣，需要選取有收益的項(xiàng)目。

在2019年7月召開(kāi)的吹風(fēng)會(huì)上，住建部具體介紹了老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，主要分為三個(gè)方面：

一是?；镜呐涮自O(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善；垃圾分類(lèi)設(shè)施的配套；加裝電梯等。

二是提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，可配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。

三是完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。

這些項(xiàng)目中供水、供電、停車(chē)場(chǎng)、養(yǎng)老、撫幼等可以形成項(xiàng)目收益，銅陵、濰坊項(xiàng)目就是選取其中類(lèi)型項(xiàng)目，徐州項(xiàng)目選的外立面明顯沒(méi)有收益，不適合發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債。包括小區(qū)道路、裝電梯之類(lèi)都是無(wú)收益的項(xiàng)目，這塊可以通過(guò)財(cái)政資金解決，畢竟財(cái)政資金也是重要來(lái)源。

2.選好項(xiàng)目業(yè)主，將多個(gè)老舊小區(qū)的同類(lèi)項(xiàng)目（有收益）“打包”，形成規(guī)模收入。

一個(gè)小區(qū)，即便供水項(xiàng)目有收入，那能形成多少收入？你又不是亞洲第一大社區(qū)天通苑。

銅陵、濰坊的例子就是將很多老舊小區(qū)打包，專(zhuān)門(mén)針對(duì)其中一類(lèi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，這樣也方便選業(yè)主。比如自來(lái)水公司統(tǒng)一搞供水，燃?xì)夤窘y(tǒng)一搞燃?xì)庠O(shè)備更新，某公司集中搞停車(chē)場(chǎng)。

3.項(xiàng)目收益不足以覆蓋專(zhuān)項(xiàng)債融資，可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、配套土地出讓的方式增加收入。當(dāng)然，這樣的處理可能會(huì)面臨一定爭(zhēng)議。