投資要點

　　■“舊改”獲政策重視：中共中央政治局4月17日召開會議，強調(diào)要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。舊改作為擴大有效投資、激發(fā)內(nèi)需的重要手段，排序靠前。此前，4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，要求“確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需”?？梢钥闯觯f改受政策支持力度大，2020年有望迎來大規(guī)模發(fā)展。

　　■“舊改”前景明朗，確定性高：2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍?！芭f改”相比“棚改”更為“輕巧靈活”，舊改納入專項債支持領(lǐng)域，有利于增加舊改資金來源，推進舊改實施進程。2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶，老舊小區(qū)改造已經(jīng)在改造標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容、資金籌集、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制等方面積累了豐富的經(jīng)驗。

　　■關(guān)注“舊改”帶來的相關(guān)投資機會：“舊改”作為現(xiàn)階段兼顧“穩(wěn)增長”和“惠民生”的重要手段，投資規(guī)模可觀，將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來增量業(yè)務(wù)，建議關(guān)注其帶來的投資機會。具體看，可以從“基礎(chǔ)類”和“完善提升類”挖掘相關(guān)投資機會，“基礎(chǔ)類”主要包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施，其中受益的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有防水、涂料、管材、水泥、保溫、照明等；而“完善提升類”主要包括電梯、停車、快遞設(shè)施等。除此以外，由于小區(qū)環(huán)境改善可能帶動居民裝潢的需求，可以關(guān)注家具家電類上市公司。最后，對于參與舊改的部分房地產(chǎn)或建筑公司也可以給予適當(dāng)關(guān)注。

　　■風(fēng)險提示：

　　建設(shè)進度低于預(yù)期；全球經(jīng)濟超預(yù)期下行

　　正文

　　1。 “舊改”獲政策重視

　　中共中央政治局4月17日召開會議，分析國內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態(tài)化疫情防控工作；分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署當(dāng)前經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。舊改作為擴大有效投資、激發(fā)內(nèi)需的重要手段，排序靠前。

　　此前，4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，要求“確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需”。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。

　　實際上自去年以來，政策層就多次指示要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。2019年《政府工作報告》中提出要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)；隨后4月住建部會同發(fā)改委，財政部印發(fā)《關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知》，決定將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，從老舊小區(qū)調(diào)查摸底、改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、改造計劃及實施等方面進行了部署安排；2019年6月國常會上要求“部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件”；2019年7月中共中央政治局會議以及12月中央經(jīng)濟工作會議都再次強調(diào)實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造?？梢钥闯?，舊改受政策支持力度大，2020年有望迎來大規(guī)模發(fā)展。

　　2。 “舊改”前景明朗，確定性高

　　2.1。 存量房市場體量可觀

　　存量的老舊小區(qū)體量可觀，舊改具有很大的市場空間。2019年5月住建部定額司曾初步統(tǒng)計，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。其中未達到 50%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積約17億平方米，缺乏無障礙設(shè)施的建筑面積19億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)數(shù)量超過10萬個，占老舊小區(qū)總量的60%以上。就投資而言，國務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算中國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　今年舊改計劃較19年翻倍。在4月16日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住建部表示，2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。今年4月國常會上提出，2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。

　　2.2。 相比棚改，舊改“輕巧靈活”，主要資金來源為財政支出

　　從改造內(nèi)容或方式上來看，棚改涉及新建住房與搬遷拆房，舊改更加“輕巧靈活”。舊改的改造內(nèi)容分成三類：一是基礎(chǔ)類，包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，還有小區(qū)建筑物公共部位維修等；二是完善類，包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等；三是提升類，包括包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。由此看出老舊小區(qū)改造其實就是小修小補，對水、電、氣、熱、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施升級改造，順帶解決停車位、無障礙設(shè)施、電梯等老大難問題。因此，這類改造項目大多是不需要搬遷拆房的，也不涉及安置補償?shù)膯栴}。棚改的改造方式為實物化安置和貨幣化安置，在2015年之前，棚改主要采取實物化安置，政府出資新建安置住房置換棚改區(qū)的住房，以分配的方式實現(xiàn)“以房換房”，2015年之后，棚改模式轉(zhuǎn)向貨幣化安置，政府向拆遷住戶發(fā)放一筆拆遷款，由其自行購買房屋或其他。改造內(nèi)容或方式的不同也使得舊改和棚改的項目周期存在較大差異，棚改的項目周期約為1-3年，而舊改的改造周期平均只有半年。此外，棚改由于大拆大建所需要的單位投資金額也更高。由此，從改造方式或內(nèi)容來看，棚改涉及新建住房、搬遷拆房及安置補償?shù)葐栴}，而舊改強調(diào)的是居住環(huán)境的升級改造，與棚改相比更加“輕巧靈活”。

　　從資金籌措上，舊改多渠道籌集改造資金，財政支出仍是主要資金來源。自從2017年啟動舊改試點以來，各地積極探索創(chuàng)新多渠道資金籌集機制。主要包括政府、社會和居民三方面：政府資金包括地方財政支出和中央補助資金，重點支持基本類的；社會資本有助于完善社區(qū)公共服務(wù)供給，包括養(yǎng)老、托幼、助餐、快遞物流、便民店等；此外居民可以適當(dāng)出資，例如對于加裝電梯、停車設(shè)施、改造后建立物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。19年國常會提出要創(chuàng)新投融資機制，2019年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持，運用市場化方式吸引社會力量參與。今年國常務(wù)會提出要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。目前來看，財政支出仍然是舊改的主要資金來源。以河北省及淄博市為例，《河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃(2018-2020年)》提出，將對5739個老舊小區(qū)進行改造，全省老舊小區(qū)改造三年總?cè)蝿?wù)共需改造資金129.6億元，分別來自財政、社會、居民個人。其中，社會可籌集資金約11.7億元，占比9%，包括市政專營單位約6.5億元、小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位約5.2億元；居民個人可籌集資金約5.6億元，占比4%；其余112.3億元由市、縣兩級財政籌集，占絕大部分比例(87%)；淄博市按照“政府補貼、單位投資、社會捐助、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)”的原則，通過銀行貸款、吸納社會資金、PPP等模式搭建融資平臺，多渠道籌集資金。2016、2017年共投資13.2億元，其中市財政投入3.2億元，區(qū)縣投入6.6億元，政府財政支出占總投入的74%。后期隨著機制完善，完善提升類項目也有望吸引更多的社會資本的參與。

　　PSL貸款和專項債是棚改的重要資金來源。棚改的資金來源主要包括財政撥款、政策性銀行貸款(主要為PSL)、棚改專項債。14至18年，PSL為棚改主要的資金來源。18年推出棚改專項債，有利于遏制地方政府隱性債務(wù)增長，同年18年6月國開行棚改項目審批權(quán)限上收總行，政策性銀行貸款審批趨嚴(yán)，使得19年棚改融資以發(fā)行棚改專項債為主，專項債資金規(guī)模約是PSL的2.5倍。

　　財政部副部長許宏才在4月3日舉行的新聞發(fā)布會上表示，今年政府專項債不用于土地收儲和與房地產(chǎn)相關(guān)項目，同時根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議“加強城市更新和存量住房改造提升、做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”的要求，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項債券支持范圍。舊改納入專項債支持領(lǐng)域，有利于增加舊改資金來源，推進舊改實施進程。

　　從經(jīng)濟效益上來看，舊改和棚改都能實現(xiàn)擴大投資刺激內(nèi)需，但是舊改不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過多的影響。棚改通過貨幣化安置促進了商品房的銷售，消化存量住房庫存，但是同時帶來了房價的快速上漲問題。而舊改沒有建造新房，而是對存量房屋(主要面對的是2000年以前的住房)的改造升級，意在改善居民的配套設(shè)施、居住環(huán)境，同時擴大投資激發(fā)內(nèi)需，而非去庫存、刺激房價。此外，棚改有央行PSL的貨幣支持，具有信用創(chuàng)造的效應(yīng)，而舊改目前主要依靠財政補貼，預(yù)計此后專項債也將是重要的資金來源。由此看來，舊改對房地產(chǎn)市場的影響有限。在“房住不炒”的大政策背景下，隨著貨幣化安置進入收尾階段，2019年棚改的建設(shè)計劃與實際執(zhí)行的數(shù)量都在大幅降低。舊改有望接力棚改成為穩(wěn)經(jīng)濟的重要手段。

　　2.3。 老舊小區(qū)改造已積累豐富經(jīng)驗

　　2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。老舊小區(qū)改造已經(jīng)在改造標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容、資金籌集、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制等方面積累了豐富的經(jīng)驗，我們選取廣州市老舊小區(qū)微改造作為案例進行分析。

• 　　改造標(biāo)準(zhǔn)和范圍

　　廣州市正在實施改造的老舊小區(qū)，主要是以2000年之前建成的，存在功能配套不全、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、基礎(chǔ)設(shè)施老化、人居環(huán)境較差等問題的779個老舊小區(qū)，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。納入改造計劃的小區(qū)是根據(jù)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況，分輕重緩急、居民改造意愿、改造方案穩(wěn)定情況分批實施。

• 　　老舊小區(qū)分類

　　按空間類型，根據(jù)廣州的實際情況，將老舊小區(qū)劃分為街巷型、單位大院型和商品房型等3種基本類型。不同的小區(qū)類型有不同的基本問題與空間特點，從而設(shè)計不同的改造方案。

• 　　改造內(nèi)容

　　根據(jù)小區(qū)的改造先基礎(chǔ)、后提升的原則，將改造內(nèi)容分為2個板塊、9個分類、共60個要素。

• 　　資金來源

　　廣州市專門制定了老舊小區(qū)微改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)清單60項，分基礎(chǔ)完善類和優(yōu)化提升類，其中基礎(chǔ)完善類49項主要改造水、電、氣、路、化糞池等“保基本”項目，同時解決“三線三管”、環(huán)境衛(wèi)生、綠化照明等突出問題，由政府出資實施改造；優(yōu)化提升類11項主要是結(jié)合小區(qū)居民意愿，居民集資開展電梯加裝、建筑節(jié)能改造等，主要以居民出資為主，區(qū)政府補助為輔。

• 　　改造成果

　　截至2019年10月，全市共推進老舊小區(qū)微改造項目685個，其中已完工208個，正在實施207個，正在開展前期工作270個，其余登記在冊的779個小區(qū)將于2020年全面開工，到2021年基本完成。經(jīng)統(tǒng)計，已完工及正在實施項目惠及45萬戶家庭157.5萬人。累計改造老舊建筑2797萬平方米(涉及2.44萬棟樓宇)、拆除違章搭建4.03萬平方米，規(guī)整“三線”1008千米，整治雨污分流124千米，增設(shè)無障礙通道24千米，完善消防設(shè)施1.61萬個。

　　3。 關(guān)注“舊改”帶來的相關(guān)投資機會

　　“舊改”作為現(xiàn)階段兼顧“穩(wěn)增長”和“惠民生”的重要手段，投資規(guī)模可觀，將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來增量業(yè)務(wù)，建議關(guān)注其帶來的投資機會。

　　具體看，可以從“基礎(chǔ)類”和“完善提升類”挖掘相關(guān)投資機會，“基礎(chǔ)類”主要包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施，其中受益的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有防水(東方雨虹、科順股份、凱倫股份等)、涂料(三棵樹、亞士創(chuàng)能等)、管材(偉星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、華新水泥等)、保溫(北新建材等)、照明(歐普照明等)等；而“完善提升類”主要包括電梯(廣日股份、康力電梯等)、停車(五洋停車等)、快遞設(shè)施(智萊科技等)等。

　　除此以外，由于小區(qū)環(huán)境改善可能帶動居民裝潢的需求，可以關(guān)注家具(歐派家居、索菲亞、夢百合等)家電(格力電器、老板電器等)類上市公司。

　　最后，對于參與舊改的部分房地產(chǎn)或建筑公司也可以給予適當(dāng)關(guān)注，如天健集團、城投控股等。

（文章來源：陳果A股策略）

(責(zé)任編輯：DF078)