有一個慣例，每年春節(jié)后最容易出現(xiàn)房地產市場的小陽春，這也主要是因為學區(qū)房一般都會在這個時間點最后井噴一下，因為對于家里有大班孩子的購房者來說，必須在5月1日前拿到房本并且遷移戶籍。所以如果說一年什么時候有學區(qū)房的淡旺季，肯定會在2-4月。

2020年北京小學升學的政策因為眾所周知的疫情原因，晚了一點，但還是來了。

簡單的看一下重點：北京市今年在“幼升小”階段將繼續(xù)穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續(xù)實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片?！靶∩酢彪A段，將取消各類特長生招生，釋放的優(yōu)質學位全部用于派位入學。

1:禁止民辦學校提前招生,嚴管校外培訓機構與中小學招生入學掛鉤行為.

2:聯(lián)動審核本市戶籍無房家庭、合法穩(wěn)定就業(yè)、實際居住等入學資格條件。

3:共有產權與普通商品房一樣。

從全北京各區(qū)縣的入學政策看，2020年變化最大的是西城，西城政策向海淀看齊。

自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

其他區(qū)縣的政策基本和2019年一致，也就沒有多大影響。當然，如果說學區(qū)房的牛鼻子那肯定是西城，西城也算是最晚一個開始了——買了房不一定能上學，這對于西城的學區(qū)房來說，肯定有很大的影響。

那么影響到底多大？這個可以看看在2019年執(zhí)行政策的海淀有什么變化。

分析一下影響：

首先：你知道這幾年有多少小學入學需求嗎？

最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家長們，準備好迎接挑戰(zhàn)吧！

未來幾年都是入學高峰期，也就是說買學區(qū)房的總基數(shù)很大，而且會繼續(xù)加大。

其次：留學這條路未來幾年肯定會降溫，會導致更多的人回歸正常的高考教育。

這一條必須重點的關注，對于往年，很多家長會說一套學區(qū)房起碼800萬，大部分家庭都是一個孩子，最多也就2個，有這個800萬，一年利息也能有30萬-50萬，足夠孩子留學了。

但眾所周知的疫情，偉哥是不建議這部分家長在未來幾年選擇出國留學了，所以這種大氛圍下，國內優(yōu)質教育依然是首選。

第三：北京的學區(qū)房鄙視鏈。

北京學區(qū)房是有一個鄙視鏈的：

學區(qū)房鄙視鏈的頂端：西城區(qū)德勝片區(qū)-西城區(qū)金融街片區(qū)-海淀區(qū)萬柳、中關村、上地-東城和平里。

學區(qū)房鄙視鏈的中端：西城、東城、海淀，非頂端的其他區(qū)域。

學區(qū)房鄙視鏈的中下端：朝陽區(qū)的朝陽門區(qū)域、望京區(qū)域、陳經綸各種分校、人大附分校、朝陽學校。

學區(qū)房鄙視鏈的下端：石景山、豐臺

學區(qū)房鄙視鏈的下下端：遍布通州、房山、大興、昌平的各種明星分校。以人大附為最好、其次是皇城根、實驗二、史家等。

另外：通州、房山、大興、昌平的村小。

如果說全中國在房地產市場最大的共性是什么？最重要的一點肯定是學區(qū)房的熱衷：

南京同樣出現(xiàn)了一個鬧劇，中介炒作一套不能交易的學區(qū)房單價17萬+，雖然是假的，但事情背后人群中的焦慮可見一斑！

第四：西城學區(qū)房的價值會有影響嗎？

偉哥認為學區(qū)房有幾點關鍵點：

1：學區(qū)房從來不是孩子成才的充分必要條件。

家庭是教育最重要的地方，買了學區(qū)房并不是孩子成才就能萬無一失，歌唱家的兒子李天一一樣是一路學區(qū)房成長起來的，只能說，不可能一套學區(qū)房就換一個國家棟梁一樣的孩子。家長對孩子的關注才更重要。

2：為什么會有學區(qū)房？學區(qū)房的出現(xiàn)不是孩子問題，而是產業(yè)結構問題。

幾千年前就有孟母三遷，中國人是樂意在學習上投入資金和精力的。

中國所有住宅都是有學區(qū)的。全北京、全中國其實都是學區(qū)房，因為都是按照學區(qū)劃片的。但其實嚴格意義上，現(xiàn)在大家都說的西城海淀東城的才能稱為學區(qū)房。當然現(xiàn)在有些非傳統(tǒng)熱點區(qū)域的9年直升的初中不錯的，也可以說是學區(qū)房。

3：越來越多的掛牌名校。

分校越來越多，當然最好的分校目前看，還是人大附各種分校，相對好一點，其他包括皇城根等更多只是掛牌。:另外新建學校要遠遠好于原來的村小換個牌子。

4：學區(qū)房的價值！

學區(qū)房很大程度上，其實是家長的努力，在現(xiàn)在社會起碼大部分兒童的營養(yǎng)差距很小，不排除有10%的兒童特別聰明，而教師的素質其實差距也越來越小。很大程度上學區(qū)房比的是家長對孩子的教育配合程度。所以學區(qū)房才會出現(xiàn)在西城、東城、海淀。主要原因是這些區(qū)域的家長對子女教育更關注。

學區(qū)房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入，現(xiàn)在99%的孩子智商相差不大，同樣，現(xiàn)在的老師其實認真程度也有限，學區(qū)房的高升學率，其實主要是家長的努力，一群有同樣目標的價值，用學區(qū)房聚集在一起。屏蔽了社會上很多誘惑信息，這樣的孩子當然不是100%成才，但成才的概率就會高一些。

東西城集中了很多公務員子女，海淀的各大院校博士、碩士的子女，先天在接受家庭教育上就領先了其他區(qū)縣。所以這就決定了教育高原的存在和社會產業(yè)分布是有很大關系的。

5：海淀學區(qū)房影響多大

2019年海淀落地了學區(qū)房新政策，新購房不再對應學校。海淀最好的學區(qū)肯定是中關村一小和三線，

以典型的學區(qū)房投資小區(qū)蜂鳥為例，2020年3月的價格，與2018年學區(qū)房政策調整前并沒有明顯的變化。

6：西城的高原是如何形成的

西城能夠成為過去的北京教育高原是因為公務員子弟非常多，本身這一群體就是應試教育里面的頂尖高手。

當然西城所謂的快樂教育改革，直升，這必然帶來未來這些過去名校的生源素質下調。所以3-5年后，西城區(qū)名校的升學率必然會下調！

但學區(qū)房是歷史問題，也是發(fā)展問題

遠郊縣的教育水平提高絕不是一兩年的事，最近各郊區(qū)的確在加快發(fā)展教育，但這需要起碼十年的發(fā)展才可能逐漸拉平差距。

很多集團化辦學逐漸增加了郊區(qū)學區(qū)的價值，但教育的發(fā)展是和戶籍制度、產業(yè)制度等關聯(lián)的。

幾年前偉哥也花了2個月時間全北京看學區(qū)房，也買了學區(qū)房，最后總結一下：

全北京談學區(qū)房還有東西城海淀，其他區(qū)的教育資源太差。所以買學區(qū)房是剛需，不僅僅是投資。2019年海淀的學區(qū)房沒有涼，西城的也不會。

對于西城的學區(qū)房來說，新政策影響肯定有，特別是對于少數(shù)最頂級的學校，比如育翔，比如實驗二，比如三三，還有宏廟,裕中,椿樹館等直升熱門小學，短期肯定是利空，會影響價格下調3-5%左右。

但對于區(qū)域內普通學校來說，反而是利好，因為學區(qū)名額不緊張。

但更值得關注的是，學區(qū)房雖然出現(xiàn)了買了不一定上，但不買肯定上不了，但留學國際學校這條路不靠譜的時候，這部分群體購房能力都很強。所以中長期看，西城的學區(qū)房不會跌！

當然，最好的學區(qū)房肯定是你家的書房，沒有有效的陪伴，再好的學區(qū)房也沒有用處，還有不建議最近幾年選擇出國了。