范宜昌  

贏商網(wǎng)《大家專(zhuān)欄》作家

2020.5.12

核心提示

全球新冠疫情目前尚未見(jiàn)受控拐點(diǎn)到來(lái)，而我國(guó)新冠疫情的“阻擊戰(zhàn)”與“總體戰(zhàn)”已取得了決定性勝利，2020年5月8日起全國(guó)極大部分地區(qū)防控等級(jí)降到了三級(jí)，從而即將興起新一波的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高潮！在這些高潮中將會(huì)有許多以城市綜合體為形式的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建起來(lái)。

以城市綜合體為形式的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)成功的與失敗的差別巨大，本公眾號(hào)上期文章補(bǔ)漏建制避陷阱，商業(yè)地產(chǎn)“滿地金”就透露了成功項(xiàng)目代表深圳萬(wàn)象城——一個(gè)大型城市綜合體上商業(yè)部分去年銷(xiāo)售額達(dá)90億人民幣，按照行業(yè)中租金與銷(xiāo)售額占比推算，深圳萬(wàn)象城2019年商業(yè)部分租金收入超過(guò)十個(gè)億人民幣！

而我國(guó)過(guò)去十年開(kāi)發(fā)的城市綜合體類(lèi)商業(yè)總面積近5.7億平方米，其中高達(dá)3.65億平方米的商業(yè)面積為“負(fù)資產(chǎn)”，很多都是竣工了招不來(lái)商開(kāi)不了業(yè)的，就算有的招來(lái)一些商家開(kāi)業(yè)了也有收來(lái)租金還不夠營(yíng)運(yùn)開(kāi)支的， 收入不抵開(kāi)支的“負(fù)資產(chǎn)”比例高達(dá)64%！

做好了的大型商業(yè)地產(chǎn)是棵“搖錢(qián)樹(shù)”，一腳踏上“致富路”；做壞了的大型商業(yè)地產(chǎn)是“敗家子”，從此駛?cè)?strong>“衰敗路”。

許多朋友讀了上篇文章后發(fā)來(lái)微信詢問(wèn)如何把他們的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成“搖錢(qián)樹(shù)”好讓他們“一腳踏上致富路”，避免做成“敗家子”而駛?cè)搿八÷贰保?/span>

我回答說(shuō)請(qǐng)他們關(guān)注我的公眾號(hào)，里面有篇文章“三業(yè)”功課好，開(kāi)業(yè)就火爆！可以回答他們的問(wèn)題：

具體來(lái)說(shuō)，這“三業(yè)”功課好就是要做好“商業(yè)”、“物業(yè)”、“營(yíng)業(yè)”。本公眾號(hào)去年推出過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)六大關(guān)，成敗秘笈大透視系列文章，就是從開(kāi)發(fā)成功大型商業(yè)項(xiàng)目過(guò)程中六個(gè)環(huán)節(jié)如何做好作了詳細(xì)的闡述。

在這“三業(yè)”中，做好“物業(yè)”即建筑物業(yè)是最難的。而做好“物業(yè)”過(guò)程中第一步“規(guī)劃設(shè)計(jì)”有什么秘笈呢？請(qǐng)看本文通過(guò)案例點(diǎn)評(píng)一一揭秘：

我們先來(lái)看一下深圳萬(wàn)象城。作為2019年購(gòu)物中心部分年銷(xiāo)售達(dá)90億人民幣的成功城市綜合體的代表，它的規(guī)劃布局有什么特別之處呢？

通過(guò)鳥(niǎo)瞰圖我們可以分析得出，深圳萬(wàn)象城在規(guī)劃（概念）設(shè)計(jì)就考慮到了如下幾個(gè)要點(diǎn)，請(qǐng)看圖片分析（可點(diǎn)擊放大查看）：

可以說(shuō)，深圳萬(wàn)象城的各類(lèi)物業(yè)都做到了“各得其所”，即根據(jù)其各自價(jià)值發(fā)揮需要布置到各自最合適的位置：

1.威斯汀酒店與公寓物業(yè)產(chǎn)品需要考慮管理方便、安全私密、住客與居民出行便利、綠化景觀營(yíng)造等，所以威斯汀酒店與公寓被布置在項(xiàng)目北邊，酒店裙房與購(gòu)物中心有聯(lián)系對(duì)接。酒店有獨(dú)享院子，裙房布置大堂設(shè)施、酒店賓館客人的服務(wù)設(shè)施如中西餐飲、美容、洗浴、游泳、健身、停車(chē)設(shè)施等；

2.華潤(rùn)大廈A、B、C棟寫(xiě)字樓分別坐落在整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)與東側(cè)的南北兩端，細(xì)心的您一定能看出來(lái)每一棟華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓都有配套獨(dú)享“裙房”與購(gòu)物中心部分連接，又不占用購(gòu)物中心太多的商業(yè)臨街面，更沒(méi)有將塔樓核心筒插進(jìn)商業(yè)裙房——這樣既確保了商業(yè)裙房?jī)?nèi)的商業(yè)空間動(dòng)線不被破壞，又使辦公塔樓具有自己的配套裙房；

3.盡管項(xiàng)目上布置了五棟塔樓，但分兩期建設(shè)的總規(guī)模達(dá)17萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心占盡了“金角銀邊”，整個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃沒(méi)有“草肚皮”，購(gòu)物中心通過(guò)一條S形內(nèi)街，整個(gè)購(gòu)物中心非常自然地分為三個(gè)部分：

西南側(cè)“綜合購(gòu)物中心”、東側(cè)“奢侈品商場(chǎng)”與北側(cè)酒店“裙房下精品專(zhuān)賣(mài)店”相對(duì)落座，這些商業(yè)物業(yè)內(nèi)包含了大型綜合超市、百貨店、奢侈品專(zhuān)賣(mài)店、精品集合店、書(shū)店、滑冰場(chǎng)、電影院、運(yùn)動(dòng)館、各色餐館、特色飯店等各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)；

4.上述五棟塔樓與購(gòu)物中心位置落座恰到好處并各自兼顧了自己的空間使用要求，除此之外，總體規(guī)劃還將“三點(diǎn)”就是人流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)、車(chē)流集散點(diǎn)、“四線”就是人流動(dòng)線、物流動(dòng)線、車(chē)流動(dòng)線、垂直交通動(dòng)線、“二配套”就是外部交通配套與內(nèi)部物業(yè)配套布置得“恰到好處”：

尤其是東側(cè)奢侈品廣場(chǎng)門(mén)前的人流集散點(diǎn)、貫穿項(xiàng)目南北兩端的人流集散點(diǎn)、西南角下沉廣場(chǎng)的人流集散點(diǎn)、華潤(rùn)大廈A棟與威斯汀酒店之間的廣場(chǎng)人流集散點(diǎn)；物流動(dòng)線與貨物垃圾集散全部在地下，維持了整個(gè)項(xiàng)目地面整潔；

華潤(rùn)萬(wàn)象城上四類(lèi)物業(yè)集合得到準(zhǔn)確布置各得其所，各類(lèi)物業(yè)相互促進(jìn)價(jià)值均得到提升，前面說(shuō)過(guò)購(gòu)物中心部分去年銷(xiāo)售達(dá)90億人民幣租金收入超10億，項(xiàng)目上的酒店、酒店公寓、寫(xiě)字樓“入住率”與“房?jī)r(jià)”在深圳屬于最高檔次的雙高物業(yè)！

我們?cè)賮?lái)看一下成功城市綜合體代表，由筆者本人親自提供全過(guò)程“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”的，2019年購(gòu)物中心部分年銷(xiāo)售達(dá)30億人民幣租金收入達(dá)3億人民幣的成都高新區(qū)最好的城市綜合體“成都世豪廣場(chǎng)”，它的規(guī)劃布局有什么特別之處？

成都世豪廣場(chǎng)規(guī)劃布局：購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫(xiě)字樓、住宅在一個(gè)項(xiàng)目上“各得其所”并“相益得彰”，請(qǐng)看圖片分析：

成都世豪廣場(chǎng)城市綜合體規(guī)劃考慮到了如下幾個(gè)要點(diǎn)：

1.住宅類(lèi)物業(yè)小區(qū)布置到東南角風(fēng)景優(yōu)美幽靜的位置，有獨(dú)享院子、獨(dú)立管理、會(huì)所與居民機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施、綠化景觀等配套齊全；

2.世豪廣場(chǎng)A、B、C棟寫(xiě)字樓與酒店公寓分別坐落在整個(gè)項(xiàng)目的東北側(cè)，細(xì)心的您一定看出來(lái)每一棟世豪寫(xiě)字樓與公寓都有配套獨(dú)享“裙房”，其中有一棟寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心部分連接又不占用購(gòu)物中心的商業(yè)臨街面，更沒(méi)有將塔樓核心筒插進(jìn)商業(yè)裙房，既確保了商業(yè)裙房?jī)?nèi)的商業(yè)空間動(dòng)線不被破壞，又使辦公塔樓具有自己的配套用裙房；

3.綜合體上整個(gè)購(gòu)物中心部分占了劍南大道與天府大道的“金角銀邊”最熱鬧部位；

世豪廣場(chǎng)項(xiàng)目上四類(lèi)物業(yè)集合得到準(zhǔn)確布置各得其所各類(lèi)物業(yè)相互促進(jìn)價(jià)值均得到提升，世豪廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓是成都高新區(qū)入住率最好的寫(xiě)字樓之一，其購(gòu)物中心年銷(xiāo)售與租金收入在整個(gè)成都高新區(qū)名列前茅，2019年世豪廣場(chǎng)購(gòu)物中心部位總體銷(xiāo)售達(dá)30多億元購(gòu)物中心租金收入達(dá)3億元，屬于成都高新區(qū)綜合績(jī)效最好的城市綜合體項(xiàng)目。

筆者在互聯(lián)網(wǎng)上看到這樣一張城市綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖，這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)把項(xiàng)目的整體價(jià)值拉低了，請(qǐng)看圖片分析：

實(shí)際上，上述項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)據(jù)目測(cè)分析主要存在許多損害項(xiàng)目?jī)r(jià)值的問(wèn)題，特別是整體規(guī)劃沒(méi)有體現(xiàn)各種物業(yè)共存一個(gè)項(xiàng)目上物業(yè)布局要體現(xiàn)“各得其所”的原則，項(xiàng)目上設(shè)計(jì)了五種產(chǎn)品：

酒店、辦公、住宅、商業(yè)、配套用房胡亂地組合在一起，設(shè)計(jì)師根本沒(méi)有考慮過(guò)各類(lèi)物業(yè)布置在各類(lèi)物業(yè)應(yīng)該占據(jù)的合適位置，這樣把整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值降了下去了：

1.商業(yè)物業(yè)需要“金角銀邊”，設(shè)計(jì)師卻把商業(yè)全部放進(jìn)“草肚皮”里面了；

2.住宅需要安靜雅致，設(shè)計(jì)師卻把住宅布置到放到“金角、銀邊”的位置了；

3.酒店需要方便、私密、獨(dú)享院子，現(xiàn)在把酒店放到“熱鬧處”，幾乎占據(jù)了大半個(gè)項(xiàng)目的臨街面；

4.所有的住宅、酒店、寫(xiě)字樓塔樓插蠟燭全部插進(jìn)裙房里面了，這五棟樓的核心筒插進(jìn)商業(yè)裙房擠占了商業(yè)用房的動(dòng)線與商家落戶空間，未來(lái)商業(yè)用房很難找到合適的商家落戶與布置好的商業(yè)動(dòng)線了；

5.這個(gè)項(xiàng)目塔樓布置了一個(gè)馬蹄形，商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目最忌諱的就是馬蹄形布局，放眼全國(guó)，這種布局項(xiàng)目商業(yè)全部死的，塔樓全部是價(jià)值低的。

總之這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃布局總體價(jià)值有很大優(yōu)化空間。如果照此規(guī)劃建起來(lái)，項(xiàng)目上所有物業(yè)的使用價(jià)值會(huì)很低。

位于上海市中心某已開(kāi)業(yè)四年的20多萬(wàn)平方米綜合體匯集了“辦公”、“配套用房”、“購(gòu)物中心”三類(lèi)物業(yè)，混合布局導(dǎo)致該項(xiàng)目整體價(jià)值低下，開(kāi)業(yè)四年已換了三任總經(jīng)理。該項(xiàng)目是如何規(guī)劃壞的呢？請(qǐng)看圖片分析：

主要的規(guī)劃問(wèn)題五個(gè)：

1.最大問(wèn)題是各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品布置嚴(yán)重不符合各類(lèi)規(guī)劃物業(yè)的使用要求：

比如商業(yè)物業(yè)親近顧客的非常金貴的“金角”、“銀邊”全部給變電站、寫(xiě)字樓、汽車(chē)坡道與上屋頂花園的樓梯步道占了，而把整個(gè)項(xiàng)目的八萬(wàn)多平方米的商業(yè)建筑全部布置進(jìn)了“草肚皮”；

2.便于顧客集散的集散點(diǎn)面積與位置不夠，僅僅有內(nèi)街兩端供顧客集散，但這南端高差太大不利集散，北端口上又設(shè)計(jì)了一個(gè)圓形樓梯嚴(yán)重阻礙顧客集散；

3.人流集散地出入口不足，只有南北兩個(gè)；車(chē)輛出入口不足全部顧客車(chē)流與物流車(chē)集中在西南角出入；

4.塔樓占據(jù)商業(yè)價(jià)值極高的三個(gè)“金角”，而且這些塔樓的核心筒全部插入購(gòu)物中心影響購(gòu)物中心商業(yè)空間與動(dòng)線；

5.商業(yè)建筑與輔助設(shè)施與外部交通溝通很差，臨街面嚴(yán)重不足同時(shí)還有內(nèi)部縱深不足，導(dǎo)致聚人氣的主力業(yè)態(tài)商家難于布置，因臨街面太少需要臨街面的高租金精品店鋪無(wú)法布置；

 這類(lèi)項(xiàng)目效果圖很好看，但是由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始就違背了商業(yè)物業(yè)布置的原則，建成開(kāi)業(yè)四年以來(lái)商業(yè)部分空鋪率基本在三到四成左右，績(jī)效很差。

除了位置要素以外，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型城市綜合體項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值說(shuō)到底是設(shè)計(jì)出來(lái)的，規(guī)劃（概念）設(shè)計(jì)是最最關(guān)鍵的第一步，講穿了就是設(shè)計(jì)出來(lái)的物業(yè)好用還是不好用，這個(gè)階段是關(guān)鍵。

前面舉例的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)深圳萬(wàn)象城與世豪廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后績(jī)效高出行業(yè)平均水平的好幾倍。要做出高績(jī)效的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要考慮周全，特別是各類(lèi)物業(yè)布置位置要“各得其所”，物業(yè)配套要“各得其所”，需要考慮問(wèn)題很多：

公寓住宅類(lèi)產(chǎn)品需要考慮小區(qū)管理方便、安全私密、居民出行便利、綠化景觀營(yíng)造、機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)需求、會(huì)所設(shè)施等配套需求；

酒店賓館類(lèi)產(chǎn)品需要考慮獨(dú)享院子、大堂設(shè)施、酒店賓館客人的服務(wù)設(shè)施如中西餐飲、美容、洗浴、游泳、健身、停車(chē)設(shè)施等等；

大型零售商業(yè)類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品如大型綜合超市、百貨店、購(gòu)物中心等商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)就要對(duì)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)使用條件研究透徹，要解決落實(shí)好這些每一類(lèi)物業(yè)的使用條件和運(yùn)行配套條件，特別要考慮好綜合類(lèi)商業(yè)設(shè)施不同商業(yè)業(yè)態(tài)的“人流共享”、不同商家的特殊技術(shù)要求。

這個(gè)設(shè)計(jì)階段做得好壞直接關(guān)系到這個(gè)項(xiàng)目的生死存亡的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商朋友千萬(wàn)不能忽略，一定要請(qǐng)專(zhuān)家做產(chǎn)品研究，千萬(wàn)不能跌入設(shè)計(jì)院為了承攬?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)而提供的漂亮的免費(fèi)規(guī)劃方案的陷阱。

最后借用恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗所說(shuō)的一句話結(jié)束本文：

“競(jìng)爭(zhēng)總會(huì)有，問(wèn)題是要看那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手厲害還是不厲害。商業(yè)項(xiàng)目中最重要的因素是硬件，比別人優(yōu)秀才有制勝的可能?！?/span>

今天我們揭秘的“高價(jià)值城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)秘笈”只是開(kāi)發(fā)比別人更優(yōu)秀城市綜合體產(chǎn)品硬件的“第一步”，接下來(lái)筆者將在本公眾號(hào)陸續(xù)揭秘“高價(jià)值城市綜合體方案設(shè)計(jì)秘笈”，敬請(qǐng)期待！