隨著中鐵二十局地產(chǎn)秦漢新城地塊供應(yīng)商招標(biāo)在近日的推進(jìn)，這意味著從去年年底到今年上半年，平?jīng)鲂率兰o(jì)、新城控股、中鐵二十局地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式在秦漢新城摘得的幾塊高價(jià)地，項(xiàng)目亮相、入市已經(jīng)進(jìn)入到了倒計(jì)時(shí)。

更高的地價(jià)，必然意味著更高的房?jī)r(jià)。

此時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在高地價(jià)項(xiàng)目入場(chǎng)前，或許是抄底秦漢新城最后的機(jī)會(huì)。

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樓面地價(jià)從1500元/㎡到5776元/㎡

回顧秦漢新城在過(guò)去1年半時(shí)間的土地市場(chǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的地價(jià)是一路上漲。

圖丨秦漢新城土地成交信息

2018年4月份、2018年8月份，恒大、綠地在秦漢新城拿地的地價(jià)在200萬(wàn)元/畝左右，樓面地價(jià)不到1500元/㎡。

而到了2018年底至2019年，同樣是在秦漢新城，中梁、中鐵二十局、新城控股、平?jīng)鲂率兰o(jì)等地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)在該區(qū)域所摘得的地塊，地價(jià)普遍已經(jīng)在500萬(wàn)元/畝以上、樓面地價(jià)4000元/㎡左右，新城控股今年4月份拍得的秦漢中學(xué)旁邊的地塊，地價(jià)更是達(dá)到了940萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)5776元/㎡。

圖丨秦漢新城實(shí)景

參考恒大、綠地不到1500元/㎡的樓面地價(jià)項(xiàng)目入市后，西安恒大文化旅游城、綠地新里格林公館洋房售價(jià)在12000元/㎡左右，即使僅僅考慮土地所增加的成本，也意味著去年年底到今年秦漢新城成交的這幾宗高價(jià)地精裝洋房售價(jià)也會(huì)在15000元/㎡以上。

事實(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)。

中梁今年3月份摘得的3506.6元/㎡樓面地價(jià)地塊，中梁·壹號(hào)院項(xiàng)目在上個(gè)月入市后，6層高的毛坯疊拼售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了12000-18000元/㎡。所以，大家已經(jīng)可以推算新城、中鐵二十局、平?jīng)鲂率兰o(jì)項(xiàng)目入市后會(huì)賣(mài)到多錢(qián)了。

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抄底秦漢新城成熟區(qū)域還有多少機(jī)會(huì)？

除了地價(jià)成本所帶來(lái)的成本增加外，我們還應(yīng)該關(guān)注的是區(qū)域發(fā)展成熟度所帶來(lái)的溢價(jià)。

總規(guī)劃面積302平方公里的秦漢新城，目前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在渭北板塊、塬北板塊。

圖丨秦漢新城規(guī)劃圖（黃色為居住用地，綠色為城市綠地）

其中，渭北板塊也就是我們常說(shuō)的蘭池大道板塊，包括萬(wàn)科、旭輝、新城、星河灣等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)在該區(qū)域都有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；塬北板塊則位于機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用高速以北，綠地、恒大、中梁在這個(gè)板塊有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

從目前上述兩個(gè)板塊的配套成熟度來(lái)看，很明顯的是渭北板塊（蘭池大道），依托于距離西安主城區(qū)近、建設(shè)起步較早的優(yōu)勢(shì)，從交通、教育等方面，更加成熟一些。站在購(gòu)房置業(yè)的角度，成熟度更高，意味著更低的風(fēng)險(xiǎn)。

圖丨蘭池大道導(dǎo)視牌

圖丨蘭池大道實(shí)景

蘭池大道板塊區(qū)域配套的成熟，也必然會(huì)體現(xiàn)在樓盤(pán)售價(jià)所帶來(lái)的溢價(jià)上。因此，參照塬北板塊精裝洋房售價(jià)12000元/㎡左右，參照去年年底到今年上半年蘭池大道板塊成交的幾宗土地樓面地價(jià)普遍在3775-5776元/㎡，這意味著蘭池大道板塊這幾宗高價(jià)地項(xiàng)目入市之后，精裝洋房售價(jià)保守估計(jì)都會(huì)在1.6萬(wàn)元/㎡左右。

因此，在高價(jià)地項(xiàng)目入市帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲之前，置業(yè)蘭池大道板塊可謂是抄底的機(jī)會(huì)。

而放眼目前整個(gè)蘭池大道板塊的在售項(xiàng)目，目前唯一在售的精裝洋房項(xiàng)目就是旭輝·江山閱，而旭輝·江山閱目前精裝洋房的售價(jià)均價(jià)只有13000元/㎡，較即將入市的幾個(gè)新項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品起碼有3000元左右的溢價(jià)空間。如果再考慮到旭輝的品牌、旭輝·江山閱項(xiàng)目的配套，這意味著該項(xiàng)目在未來(lái)半年起碼有3000元/㎡以上的溢價(jià)空間。

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僅剩10席！這是最后的機(jī)會(huì)！

當(dāng)然，從去年年底亮相到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)1年時(shí)間的去化，旭輝·江山閱持續(xù)熱銷(xiāo)、銷(xiāo)量領(lǐng)跑整個(gè)區(qū)域的同時(shí)，目前所剩下的房源已經(jīng)不多。

分析旭輝·江山閱受到市場(chǎng)追捧的原因，除了秦漢新城低密的宜居生態(tài)環(huán)境、旭輝的品牌之外，更重要的還在于旭輝·江山閱項(xiàng)目所在區(qū)域配套的不斷完善，以及該項(xiàng)目主打的健康住宅的理念。

圖丨旭輝·江山閱規(guī)劃圖

回顧過(guò)去一年時(shí)間旭輝·江山閱所在的蘭池大道板塊所發(fā)生的事情，除了已經(jīng)成為網(wǎng)紅打卡地的大秦文明園秦文明廣場(chǎng)建成開(kāi)放之外，最受關(guān)注的莫過(guò)于上個(gè)月剛剛開(kāi)通的機(jī)場(chǎng)城際。

作為通往中國(guó)第七大航空樞紐西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的第一條城市軌道交通，機(jī)場(chǎng)城際連接著西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與西安北客站高鐵站，同時(shí)經(jīng)過(guò)了蘭池大道板塊，這條線(xiàn)路也是秦漢新城正式通車(chē)的第一條城市軌道交通，標(biāo)志著秦漢新城進(jìn)入到了地鐵時(shí)代。

而從旭輝·江山閱到機(jī)場(chǎng)城際秦宮站，騎自行車(chē)也就兩首歌的時(shí)間?？梢哉f(shuō)，這條線(xiàn)路的開(kāi)通，旭輝·江山閱的業(yè)主除了可以享受到項(xiàng)目周邊的公園、教育、交通等配套之外，只需15分鐘左右的車(chē)程，就可以享受到西安經(jīng)開(kāi)區(qū)的繁華配套。

圖丨機(jī)場(chǎng)城際秦宮站實(shí)景

除了不斷完善的區(qū)域配套之外，旭輝·江山閱項(xiàng)目熱銷(xiāo)還有一個(gè)重要的原因就是項(xiàng)目產(chǎn)品本身。

依托于項(xiàng)目周邊獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)秦漢新城打造健康之城的理念，旭輝·江山閱項(xiàng)目通過(guò)配套建設(shè)秦漢頤養(yǎng)醫(yī)院、全齡人居CIFI5定制全生命周期體系園林設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修充分考慮到兒童、青年、老年等不同年齡段的生活習(xí)慣進(jìn)行人性化的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目主打的是“健康住宅”的理念，直擊目前人居痛點(diǎn)。

也許園林可以復(fù)制、產(chǎn)品可以復(fù)制，但旭輝·江山閱周邊所擁有的生態(tài)環(huán)境、生活配套以及項(xiàng)目能夠?yàn)闃I(yè)主提供的健康增值服務(wù)，這是任何一個(gè)項(xiàng)目也無(wú)法復(fù)制的。放眼整個(gè)西安，能夠站在業(yè)主健康的角度，為小區(qū)配建一座頤養(yǎng)醫(yī)院、為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的健康服務(wù)體系，除了旭輝·江山閱還有誰(shuí)？

圖丨旭輝·江山閱CIFI5全齡關(guān)系系統(tǒng)

圖丨秦漢頤養(yǎng)醫(yī)院效果圖

圖丨旭輝·江山閱128㎡洋房戶(hù)型

圖丨旭輝·江山閱142㎡洋房戶(hù)型

另外，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度，旭輝·江山閱也是充分考慮到目前家庭成長(zhǎng)的需求。特別是在二胎家庭數(shù)量增加的背景下，如何控制總價(jià)為家庭提供更大的生活空間，成為所有的地產(chǎn)商開(kāi)始思考的命題。

此背景下，旭輝·江山閱推出的是戶(hù)型約128㎡、142㎡全裝修洋房，通過(guò)7大裝修體系、6大裝修配置、37項(xiàng)精工細(xì)節(jié)、甄選國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)裝修品牌材質(zhì)，打造極致四房。這意味著，首付50萬(wàn)元左右就可以買(mǎi)到一套四室的精裝洋房！同樣的首付，在更多的項(xiàng)目，也許只能買(mǎi)到一套精裝高層。

圖丨旭輝·江山閱洋房效果圖

目前，地產(chǎn)房劍從旭輝·江山閱項(xiàng)目得到的消息是，該項(xiàng)目的精裝洋房產(chǎn)品只剩下10套，除此之外在今年年底前再無(wú)推售計(jì)劃！

值得注意的是，該區(qū)域目前還是西安僅剩下的幾個(gè)不限購(gòu)區(qū)域，不受到目前西安限購(gòu)政策的影響，也不受到限售影響。因此，考慮到明年年初同區(qū)域的幾個(gè)高地價(jià)新盤(pán)將入場(chǎng)，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)必然再次拉升，因此這對(duì)于打算這個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這將是最后的抄底機(jī)會(huì)！