土地和房子是農(nóng)耕文明的圖騰；

讀書和教育是儒家文化的圖騰；

兩張圖騰烙印在一起，就叫“學(xué)區(qū)房”。

最近北京的學(xué)區(qū)房政策變化，引發(fā)了不小的風(fēng)波。今天的文章從“房產(chǎn)、學(xué)區(qū)、教育”三個(gè)角度討論，如果學(xué)區(qū)的問(wèn)題被我的烏鴉嘴不幸言中，那么本文中談到的另外兩個(gè)問(wèn)題，各位是否考慮給予更多的重視呢？

作者：微光破曉-劉誠(chéng)

來(lái)源：雪球

一、房產(chǎn)

先說(shuō)房產(chǎn)。學(xué)區(qū)房首先是房，這一段不談學(xué)區(qū)，只說(shuō)房產(chǎn)本身。如果你還沒(méi)有自己的住房，那么“擁有一套自己的房子”這件事，對(duì)你來(lái)說(shuō)有多大的價(jià)值，你完全可以自己衡量，我不會(huì)對(duì)你的生活態(tài)度說(shuō)三道四。

但是，如果你已經(jīng)有了自己的房子，甚至已經(jīng)有了很多套房子的話，那么我希望你能把房子當(dāng)成一種普通的投資工具來(lái)對(duì)待。對(duì)于一個(gè)成熟的投資者來(lái)說(shuō)，任何一種投資工具都不是特殊的，我們只需要根據(jù)當(dāng)下的環(huán)境，決定要使用哪一種。

看過(guò)《投資要義》的朋友，一定記得“投資體系的三個(gè)層級(jí)”?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，當(dāng)前情景下，房產(chǎn)是屬于系統(tǒng)性機(jī)會(huì)，還是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)呢？

先講個(gè)歷史小故事：在2000年初的時(shí)候，上證指數(shù)的市盈率大約是60倍，而那時(shí)，北京、上海的房子，租售比大約是20倍（意思是房?jī)r(jià)=20年的租金）。歷史穿越到20年后，也就是今天，上證指數(shù)的市盈率從60倍下降到了13倍，而北京上海的房子，租售比從20倍上升到了80倍。

過(guò)去20年，房市的表現(xiàn)好于股市，是所有人都知道的常識(shí)，但當(dāng)你撥開所謂“股市”和“房市”的外衣，去看一下背后的數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)就是低估值的資產(chǎn)，跑贏了高估值的資產(chǎn)而已。20年前，股市的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)，20年后的今天，情況完全倒轉(zhuǎn)。

很多人問(wèn)我，未來(lái)20年，是股票跑贏房產(chǎn)，還是房產(chǎn)跑贏股票呢？不對(duì)，問(wèn)題不是這樣想的。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，永遠(yuǎn)是低估值的資產(chǎn)，跑贏高估值的資產(chǎn)。在很多人看來(lái)，股票和房產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的世界。事實(shí)上，從資產(chǎn)的屬性上看，股票和房產(chǎn)是極其相似的資產(chǎn)，它們都是“可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)”。

沒(méi)有受過(guò)系統(tǒng)訓(xùn)練的非職業(yè)投資者，腦海中普遍有一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)知，他們會(huì)覺(jué)得“房子是實(shí)物資產(chǎn)，股票和債券是金融資產(chǎn)，所以房子是一類，股票和債券是一類”。這種有毒的想法，越早修正，將來(lái)就越少吃虧。正確的分類方法是：股權(quán)類資產(chǎn)是一類，債權(quán)類資產(chǎn)是一類。

房子和股票都是股權(quán)類，債券是債權(quán)類，雖然股票和債券都在證券市場(chǎng)交易，而房子在不動(dòng)產(chǎn)登記中心交易，但房子和股票是一類，債券是另一類，交易場(chǎng)所不重要，資產(chǎn)的性質(zhì)才重要！

另外，在“股權(quán)類資產(chǎn)”這個(gè)大類當(dāng)中，分為“產(chǎn)生現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)”和“不產(chǎn)生現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)”。房子和股票都是“產(chǎn)生現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)”，古玩、字畫、手表、珠寶這些，屬于“不產(chǎn)生現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)”。所以再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，從資產(chǎn)的底層屬性上看，房子和股票是極其相近的，基本上處于同一生態(tài)位！

房子的租售比，跟股票的市盈率，差不多是一個(gè)意思。市盈率高的資產(chǎn)未必就不會(huì)漲，但從投資的角度，面對(duì)這種資產(chǎn)我會(huì)非常謹(jǐn)慎。另一方面，目前一線城市房產(chǎn)的交易稅費(fèi)已經(jīng)高得非常離譜，而且有越來(lái)越高的趨勢(shì)。如果股票的交易稅（印花稅）增加對(duì)投資者而言是一種負(fù)擔(dān)，那么房產(chǎn)也面臨相同的問(wèn)題。房產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)一樣，也是有周期的，但房產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性在于，它的周期極長(zhǎng)。

一個(gè)人一生有機(jī)會(huì)經(jīng)歷8到10個(gè)股市的牛熊周期，但也許只能經(jīng)歷兩到三個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的大周期，這使得人們很容易對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征產(chǎn)生更大的誤解。一個(gè)30歲的人，通常不會(huì)說(shuō)出“股市永遠(yuǎn)單邊上漲”這種荒唐話，但當(dāng)他胸有成竹地喊出“房?jī)r(jià)從來(lái)只漲不跌”時(shí)，這的的確確是他切身體會(huì)到的“歷史規(guī)律”。周期太長(zhǎng)，生命太短，這是最危險(xiǎn)的誤會(huì)。

如果你仔細(xì)觀察美國(guó)、日本、香港這些資本市場(chǎng)發(fā)展了比較久的國(guó)家和地區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的估值，長(zhǎng)期來(lái)看一定是互相靠攏的。歷史會(huì)不會(huì)重演，我們拭目以待。請(qǐng)你注意，我不是說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。我是說(shuō)長(zhǎng)期來(lái)看，低估值的資產(chǎn)，有極大概率會(huì)跑贏高估值的資產(chǎn)，正如過(guò)去20年我們所見到的一樣。我們不知道未來(lái)去向何方，但必須清楚自己身在何處。所以我的結(jié)論很簡(jiǎn)單：任何時(shí)候，我會(huì)選擇擁抱更加低估的資產(chǎn)。

二、學(xué)區(qū)

房產(chǎn)就說(shuō)到這兒，接下來(lái)聊聊“學(xué)區(qū)”。很多人在孩子還沒(méi)出生，甚至還沒(méi)懷孕的時(shí)候，就開始搶學(xué)區(qū)房。請(qǐng)注意一個(gè)問(wèn)題：當(dāng)你買學(xué)區(qū)房的時(shí)候，若干年后，你的孩子可以進(jìn)入某某學(xué)校這一條，寫在合同里了嗎？如果沒(méi)有，我們憑什么認(rèn)為這個(gè)權(quán)利在自己手中？單說(shuō)過(guò)去兩年，學(xué)區(qū)房相關(guān)的政策就很不穩(wěn)定（西城區(qū)的朋友肯定知道我在說(shuō)什么），如果你為一個(gè)還沒(méi)出生的孩子準(zhǔn)備一套學(xué)區(qū)房，怎么說(shuō)呢，將來(lái)很可能跟你想的不一樣……

我跟一位朋友聊到這一點(diǎn)的時(shí)候，他提出了反對(duì)意見。他給我講了一個(gè)他自己的故事。這位朋友是XX系統(tǒng)的子弟，他家的小區(qū)在當(dāng)初修建時(shí)，就是XX系統(tǒng)的家屬院，當(dāng)然經(jīng)過(guò)后來(lái)這么多年，小區(qū)里已經(jīng)有一部分房子賣給了外人。

突然有一天，規(guī)則發(fā)生了變化，這個(gè)院的孩子不能再無(wú)條件進(jìn)入XX小學(xué)了，增加了很多苛刻的附加條件。于是業(yè)主們不干了，開始動(dòng)用自己的種種資源斡旋、協(xié)調(diào)、施壓，經(jīng)過(guò)大家的努力，最終入學(xué)的政策又回到了原來(lái)的樣子。朋友用這個(gè)例子告訴我：學(xué)區(qū)房的政策，不是想變就能變的，阻力會(huì)非常之大。

我沉默良久，輕輕回了一句：你需要?jiǎng)佑米约旱膭?shì)力才能守住的東西，能叫產(chǎn)權(quán)嗎？

我們從銀行取走自己的錢，需要?jiǎng)佑檬裁磩?shì)力嗎？把自己的海賊王手辦掛在網(wǎng)上賣掉，需要?jiǎng)佑檬裁磩?shì)力嗎？你有一張迪士尼的門票，走進(jìn)公園大門需要?jiǎng)佑檬裁磩?shì)力嗎？

薛兆豐老師對(duì)于“權(quán)力”和“權(quán)利”，有過(guò)一段很精彩的描述。獅子嘴里叼著一塊肉，這叫“權(quán)力”，它擁有這塊肉，是因?yàn)閯e人搶不走。你家冰箱里有一塊肉，這叫“權(quán)利”，你擁有這塊肉，是因?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)對(duì)規(guī)則的共識(shí)。就算我比你強(qiáng)壯，我也不會(huì)去搶你冰箱里的肉，因?yàn)槿绻移茐牧艘?guī)則，整個(gè)世界都會(huì)跟我為敵?，F(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，你的孩子能在XXX上學(xué)，到底是哪個(gè)原因？

學(xué)區(qū)的問(wèn)題就說(shuō)到這兒，簡(jiǎn)單一句話：房是產(chǎn)權(quán)，學(xué)區(qū)不是。當(dāng)你準(zhǔn)備為“學(xué)區(qū)”付費(fèi)的時(shí)候，警惕這一點(diǎn)。

三、教育

最后說(shuō)說(shuō)教育。這已經(jīng)完全脫離我的專業(yè)領(lǐng)域了，當(dāng)我胡說(shuō)八道就好。開頭說(shuō)到，教育是儒家文化的圖騰。我們作為世界上最古老的儒文化國(guó)家，教育在這里已經(jīng)有了天然的正當(dāng)性，以至于我們相比于其他民族，會(huì)更少、更晚去思考教育的回報(bào)率問(wèn)題。

教育，其實(shí)就是對(duì)“人”的投資。說(shuō)回到投資，我就又能得瑟兩句了。一般什么樣的東西投資回報(bào)率最低？答案是：人人爭(zhēng)奪的東西。從這個(gè)角度看，我們這個(gè)民族，教育的回報(bào)率應(yīng)該是極低的。這里說(shuō)教育回報(bào)率低，不是指?jìng)€(gè)人的進(jìn)步慢，事實(shí)上中國(guó)人的學(xué)習(xí)能力之強(qiáng)，在人類中幾乎是個(gè)BUG。我的意思是：我們中國(guó)人太舍得在教育上花錢了，以至于這個(gè)東西溢價(jià)率極高。換句話說(shuō)，它太貴了，所以性價(jià)比很低。

之前網(wǎng)上有個(gè)經(jīng)典的段子——如果上了清華還買不起學(xué)區(qū)房，那我們買學(xué)區(qū)房到底是為了什么？常青藤學(xué)生畢業(yè)后10年的平均工資，大家有興趣可以查一下。排名第一的麻省理工，大約是9萬(wàn)美元1年，耶魯是7萬(wàn)左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有極限的。折合成人民幣，年薪幾十萬(wàn)，差不多是“學(xué)校教育”這項(xiàng)資源，被開發(fā)到極限的結(jié)果。至于再往后，能不能實(shí)現(xiàn)小目標(biāo)，能不能進(jìn)福布斯，能不能當(dāng)總統(tǒng)，那跟學(xué)校的關(guān)系就很小了。（注：名校畢業(yè)生平均年薪，在各網(wǎng)站看到的數(shù)據(jù)略有不同，但量級(jí)上沒(méi)有差別）

學(xué)區(qū)房，本質(zhì)上就是一套房子+一張門票（好小學(xué)或好初中）。好初中和常青藤之間的轉(zhuǎn)化率是多少？和人北清之間的轉(zhuǎn)化率是多少？我沒(méi)查過(guò)數(shù)據(jù)，可以想像不會(huì)是個(gè)很高的數(shù)字。

注意我不是反對(duì)買學(xué)區(qū)房，如果你錢足夠多，教育回報(bào)率低又怎樣，就當(dāng)是消費(fèi)好了。我是反對(duì)傾家蕩產(chǎn)買學(xué)區(qū)房。在國(guó)內(nèi)，這么干的人太多了，幾乎已經(jīng)有了割韭菜的趨勢(shì)。

很多時(shí)候，投資于教育也是一種懶惰。用戰(zhàn)術(shù)上的勤奮，掩蓋戰(zhàn)略上的懶惰。如果一個(gè)人花幾十萬(wàn)買P2P被跑路，家人會(huì)罵他是賭徒。同樣是這個(gè)人，如果花幾百萬(wàn)給孩子買學(xué)區(qū)房，娃沒(méi)成材，卻沒(méi)人會(huì)說(shuō)閑話。“我已經(jīng)把全部資源都砸在教育上了，我俯仰無(wú)愧，我仁至義盡?！边@種理直氣壯的感覺(jué)，很爽的。

房子跌了還能?。辉俑F不能窮教育。這是華語(yǔ)世界兩個(gè)神一樣的借口，一招祭出，所向披靡。

不能再諷刺了，最近受《荒野大鏢客》的影響，說(shuō)話有點(diǎn)刻薄。最后說(shuō)句正經(jīng)的：凡事有度，過(guò)猶不及。