文章來源：城市更新研究社

三舊改造圈層出不窮的江湖騙子

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有騙子，有騙子的地方往往是在火爆的行業(yè)里，比如火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融里，傻子盯著利息，騙子盯著本金，最后一地雞毛。

這幾年，三舊改造項目異軍突起，，不光傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型，連和舊改八桿子打不著的行業(yè)的老板們，也想在舊改里分一杯羹，曾經(jīng)遇見賣飼料賣家具的也想搞舊改。

大家對舊改熱情似火，外行卻苦于沒有經(jīng)驗，要做項目必先找項目，或土地變更，搞虛假的合作。于是，各種騙子大師紛紛粉墨登場，其中的騙術(shù)和江湖騙子的手法并無二致，但在人傻錢多的世界里，反而活得很滋潤。

遇到的騙子（主要指舊改項目前期）可大致歸納如下：

深度揭秘：三舊改造項目的那些套路騙局

土地類型拓展騙局解密

0 1子虛烏有型

1、招拍掛用地流拍項目。龍崗寶荷路有7萬多占地的住宅項目，當年樓市不太好，拿出來招拍掛，結(jié)果流拍了，拍賣時把土地出讓合同的版本鋪到網(wǎng)上，后面這個地流拍，很多騙子拿著土地出讓合同模板，說可以找到哪個領(lǐng)導(dǎo)把地簽給你，法定圖則也是商住，規(guī)劃指標也有，土地合同的版本也擬好了，你趕快過來簽，但你首先要去中行開個資金證明，看你在中行有沒有存五千萬、兩個億以上，假設(shè)這塊地20億，你先去中行開20億的資金證明，開不出來說明你沒實力，不跟你談。這是騙子的第一步。第二步是先找個代理人出來跟你談，談著談著，你要是有誠意就付個誠意金吧，20億，你付1000萬誠意金也可以，如果不相信的話，XX總還有什么什么物業(yè)可以作擔保。這種一般都是假的，到龍崗局一核，這塊地還是國有儲備地。

2、通過特殊基金，把自己搞得很高端、很神秘，能動用到很特殊的關(guān)系給你拿地，我之前接待過一幫騙子，他是援藏基金幕后大佬，可以幫我們公司在北京鳥巢旁邊圈一塊地，叫我去重慶先注冊一個公司，重慶的公司他也不碰，我們先打五千萬進去，再轉(zhuǎn)一部分股份給他。這個援藏基金的管理者我們也找到了，他說根本不可能，是有這個基金，但這個基金章程明確不能從事房地產(chǎn)。

3、總部經(jīng)濟地塊。像寶安中心區(qū)出臺總部經(jīng)濟政策，有些人說我認識很高端的領(lǐng)導(dǎo)，北京有人之類的，可以在前海和寶安中心給你拿一塊地，直接內(nèi)部簽土地合同。這肯定是假的，騰訊都要掛牌，你有多牛？銀行拍地也要掛牌，只是定向招拍掛，也要走程序，不能內(nèi)部直接簽給你。

0 2貍貓換太子型

1、寶安中心區(qū)N5N6。軍事用地轉(zhuǎn)商品房用地，土地合同已經(jīng)簽了，而且當時已經(jīng)有一塊在賣樓了，差不多封頂，這些騙子還到處兜售，我接待這些人，他們都說跟軍區(qū)關(guān)系很好，顯得特別牛，氣勢特別篡，說自己很“有料到”。我們一接到這個信息就去寶安國土局查，這塊地已經(jīng)出讓了。我說你說你很“有料”，你把新錦安的老板約過來談一下？他說“不用理他，這塊地軍區(qū)大佬說了算”。其實新錦安的土地合同地價都已經(jīng)交完了。

2、福田華泰小區(qū)項目。這個故事演繹可能跟新世界老板被編控修改，又編了一些很高端的故事，很多人因為這塊地找我，說香港華懋集團名義跟高層協(xié)商好，將這塊地的舊改開發(fā)權(quán)過給你。其實這塊地最核心不是新世界，而是華泰，因為他是業(yè)主，我說你能帶我去跟華泰一把手談嗎？如果帶不了就不用說了。

3、蛇口東角頭項目。就是佳兆業(yè)控股的航運集團那塊地，當時一個朋友說他們搞定省里的領(lǐng)導(dǎo)，能協(xié)調(diào)這塊地，把航運的股份過過來。

0 3神仙領(lǐng)導(dǎo)型

1、能幫你調(diào)容積率、調(diào)功能，他會逐步套路你，一般都是說先開資金證明，我懷疑跟銀行業(yè)績有關(guān)，開資金的時候錢要調(diào)過去先放一個月，這個支行這個月的業(yè)績就完成了，可能跟某些銀行有約定。

2、迎賓館舊改、西鄉(xiāng)鳳凰村舊改。他說領(lǐng)導(dǎo)能直接把合作權(quán)簽給我，他肯定沒干過舊改，村里肯定不會看誰是領(lǐng)導(dǎo)就把項目給誰做。

3、早期征地補償過低，沒有給返還地，增加補償?shù)?。像福田的一些村，早期征?00元/平米，現(xiàn)在1萬元/平米，說當時補償?shù)亓耍铱梢酝ㄟ^領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系給你增加補償，增加返還地，隔壁村那么小一塊地，拿了一塊返還地，幾萬平米，一開發(fā)，幾百億的市值，他說他有辦法幫你增加返還地。

0 4歷史問題專家型

1、國土出讓大限項目，2004年8月31日以前沒有簽土地出讓合同、交足地價的地，之后無論誰的原因、無論什么原因都不能再簽，這種地目前深圳有一百多單。

2、國企或鎮(zhèn)級政府代征地問題的項目。早期鎮(zhèn)政府自己發(fā)的土地合同，都沒有國土授權(quán)的土地管轄權(quán)，我原來看過沙井鎮(zhèn)政府跟一個公司簽的土地出讓合同，在行政上沒有國土管轄權(quán)，理論上是無效的，但當時土地管理比較粗獷，國土不認這些東西，到現(xiàn)在也沒辦法解決。

3、涉及生態(tài)控制線、基本農(nóng)田等項目。一般忽悠的普遍口吻是三個月解決，實際上給半年都解決不了。

各類型通用套路

1、資金證明。證明有多少錢可以騙，開了資金證，沒有一個企業(yè)會讓錢趴在賬上睡覺，一般都會用短期理財或正在經(jīng)營中的資金調(diào)回來，贖回過程中肯定有成本，就像中了獎要給快遞費一樣，這個時候再放棄就心有不甘了，不愿意輕易放棄，接受小費用的要求。如果信了，可能還有下一個套路。

2、把已簽項目的公司轉(zhuǎn)給你，讓你打錢入項目公司。他先把項目公司股權(quán)和工商所有資料百分之百都轉(zhuǎn)給你，法人都可以變，這個時候你說有沒有風(fēng)險？其實是有風(fēng)險的，他可能在異地法院埋了個債，等你的錢一進去，就會被查封，過幾天強制執(zhí)行，直接劃走。

3、你把部分項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)給他，讓你打錢入項目公司。項目公司其實是你的，不是他的，但你把部分股權(quán)轉(zhuǎn)給他，同時把錢打進去，公司是有資產(chǎn)的，假設(shè)你作為股東，在異地有負債，我也跟一些律師咨詢過，可以通過股東穿透，清算資產(chǎn)，查封項目公司的錢。

4、XX領(lǐng)導(dǎo)和軍區(qū)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部直接辦理出讓手續(xù)。

這些都是只有對土地屬地管理不熟悉的人才會信，無論北京哪個部門需要土地，都不可能在北京簽土地出讓，因為土地是屬地管理，北京某軍區(qū)在深圳要一塊物業(yè)用房用地，都是直接行文去深圳市政府，深圳市政府再發(fā)文給規(guī)土局，再通過正常出讓流程，最后才完成項目落地。

騙子就是想盡辦法讓你付錢，只要讓你付錢，你就要小心。

以上內(nèi)容轉(zhuǎn)自合一城市更新

融資騙局

騙子公司前期不會讓需要需要融資的公司交什么費用，但是要去項目地考察，只要需要需要融資的公司包來回費用就可以了。而真正的投資公司不會在意這點來回路費的，一般都是自己出。

但是很多需要融資的公司覺得花點小錢是應(yīng)該的，可是到后面的詐騙套路就和下面寫的解密差不多了，融資的朋友們希望你們擦亮眼睛！

1．到處打廣告：

騙子們在百度、房地產(chǎn)網(wǎng)、各種論壇、各種行業(yè)網(wǎng)站上面打廣告，就等你上鉤。

2．騙取考察費：

這時騙子說我們這里要借錢的項目很多，為了顯示誠意，項目方要簽訂《邀請函》，就是邀請騙子過去考察?？疾煲?—5萬元考察費，這是機票錢等交通費，如果項目方有疑慮，騙子們會說，我借錢給你們，連機票還要我方貼錢，那我們就不做了，要錢的地方多的是，有的項目給考察費，我們還不收，項目太差風(fēng)險太大，連個機票錢都不愿意出完全沒有誠意，何況這個錢考察成功，會抵利息，考察不成功扣除機票錢會全部退給你們。沒有辦法，我們企業(yè)融資心切，只有交錢簽考察邀請合同。

3．合同設(shè)陷阱：

由于成都有一個龐大的詐騙市場，很多騙子公司的幕后老板就是那么兩個人，所以騙子的合同版本高度一致，呈現(xiàn)如下特點：①充分利用客戶不熟悉土地、房產(chǎn)抵押政策、法規(guī)，不了解抵押流程，設(shè)置合同陷阱；②天上掉陷餅，民間資金來源成本很高，而投放利率在12%-18%/年，不符合市場規(guī)律；③借款合同與抵押合同合并，騙子用《借款抵押合同》忽悠，而房產(chǎn)局辦理抵押時不采納；④債權(quán)人為個人，抵押權(quán)人為公司，二者無關(guān)聯(lián)關(guān)系，故為無效合同；⑤騙子公司無金融許可證，無法辦理房產(chǎn)、土地抵押；⑥抵押權(quán)人為公司，房產(chǎn)抵押政策規(guī)定公司與公司之間不能辦理抵押；土地抵押依照國土資源部2012年143號文第5條規(guī)定，土地抵押只能抵押給銀行等有金融許可證的部門，一旦客戶提出土地不能辦理抵押時，他們會悄悄加上“變性的土地”，土地變性比登天還難；⑦把不能辦理抵押的責(zé)任推給客戶；⑧強加違約責(zé)任給客戶；⑨他們要求對《借款抵押合同》進行公證，由于債權(quán)人為個人，抵押權(quán)人為公司，二者不一致且無邏輯關(guān)系，公證處會拒絕公證；⑩巧妙利用二人聯(lián)名共管賬戶：二人聯(lián)名共管賬戶必須二人同時到場并出示身份證方可取款，一個人憑折子、卡、密碼取不出錢。騙子讓你存錢到二人聯(lián)名共管賬戶上，是讓你放松警惕放心打利息，錢一旦進去出不來。上述一切均為騙子精心設(shè)計的合同陷阱。

4．裝模作樣的考察：

三四天后，騙子們通知我們明天到項目地來考察，請接待。第二天，他們來兩三個人，趾高氣揚、裝模作樣，要看企業(yè)的各種證照原件，然后拍照。隨后到項目上去看，咔咔拍照，東問問西看看，裝作要深入考察的模樣。然后到公司找財務(wù)、主管座談，偶爾提點尖銳的問題，弄得我們緊張得不得了。剩下的時間是吃飯，然后要求去夜總會唱歌找小姐。住宿要住好賓館。第二天分別時騙子們肯定項目不錯，融資成功的可能性比較大。臨別時就提要求，幾個人這么辛苦，回去還要整理資料，寫匯報材料，制作PPT，看能不能每個人來兩條煙弄點土特產(chǎn)，這時企業(yè)又不好拒絕，就這樣讓騙子得逞。

5．公關(guān)的費用

兩三天后，資金方打來電話，說這個項目股東比較看好，各部門也進行了初步溝通，要求項目方及股東到**開借貸雙方的見面會及貸審會，時間已經(jīng)確定不容更改。我們老板喜不自禁，快馬加鞭趕赴**。貸審會開得有模有樣，先是項目方作介紹及PPT演示，再是資金方PPT介紹，接著是資金方的財務(wù)、法務(wù)、投資、風(fēng)控、股東代表等紛紛提出尖銳問題，由項目方解釋。最后進行表決，多數(shù)舉手贊成，少數(shù)舉手反對。貸審會結(jié)束。這時資金方最能說的上場了，說你這個項目股東還是很看好，但有暇疵，有的部門有反對意見，很正常，是對資金安全及股東負責(zé)?，F(xiàn)在要把反對者的嘴堵上，我們問怎么堵？他說：八、九個部門，一個部門買5、6條煙，然后晚上把董事長及股東接出來吃個飯，各部門聚一聚，把問題擺到桌面上，把解決方案完善，辦法總比困難多。沒辦法，融資心切，買了五萬元的煙，半個小時不到的公關(guān)，各部門竟一致同意了，并且騙子公司出紅頭文件的同意貸款批復(fù)。

6．吹牛大忽悠：

當時我們的電話打過去，對方熱情得很，表示各行各業(yè)均可融資，有抵押物可做債權(quán)抵押融資，沒有抵押物也可以融資，用股權(quán)做質(zhì)押融資，額度高，利息低，前期又沒有費用，讓我們放心。

騙子們忽悠說，由于不了解項目情況，所以融資項目方的法定代表人要帶著營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、公司章程等公司基本資料及抵押物資料如房產(chǎn)證、土地證、采礦證、林權(quán)證等到公司面談，彰顯誠意。

我們公司老總高興得不得了，坐飛機趕過去，到公司后，騙子讓投資部的人來跟你口若懸河地談騙子公司的成功案例，成功案例的資料有借貸合同、放款憑證等，這一切皆是復(fù)印件，后證實均系造假。然后跟我們談項目的優(yōu)缺點，談來談去，就是我們這個項目符合融資要求，利率有浮動的空間，額度有上調(diào)的可能。

7．抵押物或質(zhì)押物評估詐騙：

利息打入后，騙子們立馬通知你將抵押物進行評估，評估公司為他們的設(shè)套評估公司，收費高，繳費后評估公司與騙子公司按2：8進行分款，抵押物評估完結(jié)再進行法律風(fēng)險評估，套路如出一轍。至于股權(quán)質(zhì)押評估詐騙與抵押物評估詐騙一模一樣。

8．騙吃騙喝騙玩

資金方董事長、股東及各部門負責(zé)人騙吃騙喝定在晚上，還美其名曰要預(yù)約董事長及股東，吃飯的地方是他們的點，山珍海味大吃大喝，酒要喝好酒。飯桌上一群人表示這個單子做定了，股東們還假模假樣要求控制好風(fēng)險。酒定飯飽之后，一群人要去夜總會唱歌慶賀慶賀，我們雖感無奈，也只有硬著頭皮接受。唱歌的地方是他們的基地，陪唱小姐一個個認識他們。歌唱到一半，媽咪過來說老總們要把小姐帶走開房，一人3000元，我們有疑惑，問騙子們領(lǐng)頭的，說這是老總們的要求。沒辦法，只有買單，就這樣唱歌吃飯10萬元不見了。

9．先付息后放款：

第二天，騙子們通知到公司簽訂《借款抵押合同》，合同是早已擬好的通用詐騙版本，填上名稱、金額等等即可。合同簽畢，又一招駕到——利息共管。騙子說：全國的銀行資金是先用后付息，而民間資金是先付息后放款，這既是考驗企業(yè)的付息能力，也是考驗企業(yè)的的籌資能力。為了公平起見，由項目方、資金方各出一人到銀行開設(shè)共管賬戶，項目方掌管折子、卡、密碼，資金方只起監(jiān)督作用，資金方也拿不走錢。先把三個月利息打到共管賬戶，項目方想到合同也簽了，折子、卡、密碼也在自己手上，便放心地將利息打到共管賬戶。

10．抵押物或質(zhì)押物的辦理：

一般在資產(chǎn)評估和法律評估之后，騙子們就開始以法律風(fēng)險、抵押物暇疵等為由進行耍賴，不理不踩。不過有一點，他們會派人到項目方辦理抵押或質(zhì)押，結(jié)果可想而知：抵押或質(zhì)押失敗，責(zé)任在項目方。

11．真真假假的游戲：

有的客戶被騙了，還至死不渝地認為這是一家正規(guī)的放款公司，這真是自欺欺人，12%—18%的年利率騙子們會虧得褲子沒得穿的，怎么會放款借錢給你？要知道騙子有時在外騙取老百姓的錢成本都在年利率15%以上。

12．撕破臉皮：

融資失敗后，項目方要求退款及取出共管利息，這時資金方總經(jīng)辦的人出面了，以前的口頭承諾信誓旦旦、全家賭咒不見了，拖延、不理不踩、踢皮球是他們的拿手好戲，輪番上陣，威脅客戶，總之退費用是不可能的，報警打官司他們是死豬不怕開水燙。要取出共管利息可以，騙子會說他們調(diào)集資金在賬上躺了一個月，要扣違約金，要支付一個月利息或資金調(diào)度費。沒有辦法，我們軟磨硬泡好話說盡，還是被強行騙走一個月利息，另外損失經(jīng)費十幾萬。并強迫我們簽訂了終止合同書及不予追究責(zé)任協(xié)議書。