《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”

亦即，涉及第（一）至（九）項(xiàng)事項(xiàng)，屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，需要由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，如果專(zhuān)有面積、人數(shù)不足三分之二，甚至僅由業(yè)主委員會(huì)作出表決，筆者認(rèn)為，這樣的表決是無(wú)效的。

在表決比例方面，與以往《物權(quán)法》的規(guī)定不同，《民法典》規(guī)定了第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，即籌集維修資金，改建、重建，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這三項(xiàng)事項(xiàng)在表決時(shí)，需參與表決的專(zhuān)有面積、人數(shù)均達(dá)到四分之三以上的業(yè)主同意，其他事項(xiàng)，需參與表決的專(zhuān)有面積、人數(shù)均過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

舉例而言，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)系由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。首先，需由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；其次，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，表決有效；最后，根據(jù)表決結(jié)果，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如將小區(qū)內(nèi)草地改建為停車(chē)場(chǎng)，也系由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。首先，需由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；其次，需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，表決有效；最后，根據(jù)表決結(jié)果，將小區(qū)內(nèi)草地改建為停車(chē)場(chǎng)。