來(lái)源：萬(wàn)國(guó)法考。

隨著民法典草案的通過(guò)，其中涉及到婚姻編、人權(quán)編、物權(quán)編等。近日，民法典開(kāi)講專家解讀物權(quán)編，那具體修改了哪些內(nèi)容呢？

一、老人“以房養(yǎng)老”獲得更好法律保障

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)、教授梅夏英表示，此次民法典（草案）增設(shè)的居住權(quán)，是指在房屋上設(shè)定一個(gè)較為固定的、對(duì)抗效力更強(qiáng)的用益物權(quán)，擁有居住權(quán)的人可以占有、使用他人的房屋，以滿足生活居住的需要，而房屋所有權(quán)依然屬于房主。

目前，在居住領(lǐng)域更為常見(jiàn)的方式是房屋買賣和租賃。

相比之下，居住權(quán)能使居住者得到更多的保障，其權(quán)利期限可不設(shè)上限，一直居住至離世為止。同時(shí)由于居住權(quán)需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，讓他人能清楚地知道居住權(quán)人所享有的權(quán)利，完成權(quán)利公示后，形成的居住關(guān)系更加穩(wěn)定。

此前，有機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”模式，老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或機(jī)構(gòu)，并通過(guò)合同約定老人既能獲得一筆售房款，還可以在房屋中居住到去世為止。若草案獲得通過(guò)，選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，便可以通過(guò)辦理登記手續(xù)取得居住權(quán)，讓晚年獲得更好的保障。

居住權(quán)規(guī)則的出臺(tái)，為住房問(wèn)題提供了一個(gè)新的制度選擇。它能夠發(fā)揮房屋的保障作用，讓閑置的房屋物盡其用，同時(shí)也為有需要的人群提供一個(gè)相對(duì)固定的居所，實(shí)現(xiàn)住有所居。

二、確立了國(guó)家、集體、私人的物權(quán)受法律平等保護(hù)

《草案》第二百零七條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！边@是我國(guó)在產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面有一次重大進(jìn)步，可以清楚地看到我國(guó)的立法工作在堅(jiān)定不移地堅(jiān)持人民當(dāng)家作主的宗旨和理念。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)是完善所有權(quán)制度的重要內(nèi)容

在所有權(quán)分編中，立法框架沿襲了物權(quán)法的結(jié)構(gòu)。同時(shí)，結(jié)合近些年來(lái)人民普遍反映的難題和新冠疫情防控實(shí)踐，重點(diǎn)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了完善，主要表現(xiàn)在：

（一）明確了居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和選舉工作的指導(dǎo)和協(xié)助的義務(wù)。草案第二百七十七條第二款規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”

（二）在征收組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五條規(guī)定：“因搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

（三）明確了物業(yè)和業(yè)主對(duì)于政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理的相關(guān)責(zé)任。第二百八十五條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作?！钡诙侔耸鶙l第1款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合?！边@是由新冠疫情期間發(fā)生的管理問(wèn)題，從維護(hù)公共利益的角度作出的規(guī)定。筆者認(rèn)為，盡管這是管理型規(guī)范，但與刑法產(chǎn)生呼應(yīng)，避免了類似事件直接入刑，增加了執(zhí)法的柔性，與構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)相統(tǒng)一。

（四）業(yè)主表決事項(xiàng)的門檻被降低。表決事項(xiàng)由原來(lái)的七項(xiàng)增加為現(xiàn)在的九項(xiàng)，新增了（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將物權(quán)法第七十六條的第五項(xiàng)中的使用和籌集維修資金，分裂為（五）使用資金和（六）籌集資金兩項(xiàng)，并規(guī)定了不一樣的表決比例?！笆褂觅Y金”延續(xù)了物權(quán)法的雙三分之二制度。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施和“籌集資金”采取了經(jīng)參與表決的雙四分之三制度。這樣算下來(lái)就相當(dāng)于占專有面積和人數(shù)二分之一以上既可以事項(xiàng)相應(yīng)行為。比照原來(lái)的三分之二要求有所降低。

四、非典型擔(dān)保是完善擔(dān)保物權(quán)制度的重要抓手

為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度做了較大修訂。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

一是明確了非典型擔(dān)保的擔(dān)保功能。第三百八十八條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同，包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同?！逼渌哂袚?dān)保功能的合同一般是指融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔(dān)保合同。

二是簡(jiǎn)化了抵押合同和質(zhì)押合同的一般條款。草案第四百條對(duì)物權(quán)法第一百八十五條第（三）項(xiàng)做了簡(jiǎn)化，把名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)和使用權(quán)歸屬簡(jiǎn)化為名稱和數(shù)量等情況；第四百二十七條把物權(quán)法第二百一十條第（三）項(xiàng)簡(jiǎn)化為名稱和數(shù)量，質(zhì)量和狀況不作要求。

三是明確實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的受償規(guī)則。物權(quán)法第一百九十九條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！?/p>

而草案第四百一十四條規(guī)定刪除了前述條款第一項(xiàng)中“順序相同的，按照債權(quán)比例清償”的規(guī)定。這個(gè)是信息技術(shù)發(fā)展給管理上帶來(lái)極大便利，使得情況發(fā)生了變化，信息不對(duì)稱引發(fā)的欺詐行為可以第一時(shí)間被發(fā)現(xiàn)，減少糾紛發(fā)生的可能。

五、自動(dòng)續(xù)期、“居住權(quán)”、“三權(quán)分置”是完善用益物權(quán)制度的亮點(diǎn)

用益物權(quán)是物權(quán)的重要組成部分，民法典對(duì)于用益物權(quán)進(jìn)行了修訂，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

一是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期。草案第三百五十九條第1款住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)的繳納或者減免，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

二是增加新型用益物權(quán)“居住權(quán)”。這是物權(quán)編比物權(quán)法增加的一章，共6條。居住權(quán)是指為滿足生活需要，依照合同約定，對(duì)他人住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)。居住權(quán)應(yīng)當(dāng)通過(guò)書(shū)面合同約定。居住權(quán)的設(shè)立以登記為要件。第三百六十八條規(guī)定：“……設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”看前面很像是租賃關(guān)系，但是后面的規(guī)定由于租賃有差異，比如居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

三是在農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度中落實(shí)“三權(quán)分置”的改革要求。為了解決農(nóng)村問(wèn)題，提出將所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置，是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后農(nóng)村改革又一重大制度創(chuàng)新。實(shí)施“三權(quán)分置”的重點(diǎn)是放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，核心要義就是明晰賦予經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)有的法律地位和權(quán)能。物權(quán)編在第十一章對(duì)此做了明確對(duì)規(guī)定。