近日，在全球私募地產(chǎn)投資領域一份重要的榜單公布。

像往年一樣，PERE（Private Equity Real Estate）公布了2020年全球私募地產(chǎn)機構排名100強榜單。

“PE之王”黑石（Blackstone）不出意外地摘得榜首位置，募集資金總額達到649億美元，是第二名的布魯克菲爾德兩倍多，后者募集金額為290億美元。

就區(qū)域分布來看，雖然歐美依舊占據(jù)了榜單大部分席位，但亞洲勢力有所提升，入榜機構較去年增加2家，達到10家，包括GLP、GAW Capital、PAG、ESR等。值得一提的是，國內(nèi)的弘毅投資罕見擠進了榜單，排名第99名。

PERE在排名報告中指出，盡管面臨新冠肺炎疫情和全球性危機風險，超大規(guī)?；?、投資區(qū)域全球化、業(yè)務門類與策略多元化是PERE100基金能夠保持長青的重要原因，75%的上榜機構過去五年中新募集了規(guī)模更大的新基金，37%跨越全球多個區(qū)域開展投資管理業(yè)務。

來源：PERE，地產(chǎn)資管界整理

地產(chǎn)資管界通過盤點20家全球最頂尖的地產(chǎn)PE，發(fā)現(xiàn)了一個很普遍的特征，那就是他們中的大部分早已或者目前正在進行中國不動產(chǎn)投資。

黑石（Blackstone）

欲接盤SOHO中國

黑石與中國房地產(chǎn)市場的緣分始于2008年。自2008年黑石10億元收購上海Channel1購物中心算起，據(jù)不完全統(tǒng)計，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

近年來黑石持續(xù)拿下國內(nèi)多宗大宗物業(yè)。2019年2月14日，黑石先是4.8億美元收購塔博曼旗下三個購物中心項目的50%股權，其中兩個為中國鄭州、西安熙地港購物中心，隨后在當年3月又斥資15億美元收購上海長泰廣場。

圖：黑石收購國內(nèi)商辦項目情況

來源：地產(chǎn)資管界整理

今年以來國內(nèi)資本市場的一個爆炸性新聞，便是黑石要對SOHO中國進行私有化。3月9日，市場傳聞曾描述稱，黑石集團正在與SOHO中國就私有化進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化價格為每股6港元。但在5月份，市場傳出由于新冠疫情的爆發(fā)導致SOHO中國的業(yè)務前景難以評估，黑石已經(jīng)暫停了與SOHO中國的談判。

布魯克菲爾德（Brookfield）

拿下綠地黃埔濱江

資料顯示，Brookfield 于1899年成立，總部位于多倫多，在全球30多個國家/地區(qū)設有分支機構，并在中國上海設有辦事處。截至今年3月底，布魯克菲爾德管理資產(chǎn)達5190億美元，涉及業(yè)務包括房地產(chǎn)、基礎設施、可再生能源、私募股權和信貸五大類。

2019年4月4日，據(jù)綠地香港控股有限公司(00337.HK)發(fā)布公告顯示，綠地向Brookfield 出售目標公司旺泉投資有限公司的100%權益。項目總估值105.7億元人民幣。根據(jù)初步估計，購買價估計不少于人民幣28億元(約33億港元)。

圖：綠地黃埔濱江

此次被出售項目是位于上海五里橋街道0099街坊2/2丘999的項目，即綠地五里橋項目官方名稱為綠地黃埔濱江。Brookfield的收購包括三座辦公樓和一座零售商場，總面積達154,500平方米（1,663,010平方英尺）。

喜達屋資本

與世茂合作開發(fā)酒店

喜達屋資本集團創(chuàng)立于1991年，通過住宅領域的不良資產(chǎn)收購賺取了第一桶金，1993年，喜達屋資本集團發(fā)起了二號基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集資金1.02億美元。

在二號基金的支持下，1994年，喜達屋資本集團收購了瀕臨破產(chǎn)的酒店類REITS公司Hotel Investors Trust（HOT）的大部分不良債務，并將旗下一號基金和二號基金所持有的酒店資產(chǎn)都置入到上市公司HOT中，以換取HOT公司75%的股權，重組后的HOT共持有了47家酒店權益，成為當時美國最大的酒店REITS公司，從而為喜達屋酒店集團的誕生奠定了基礎。

喜達屋資本集團先后創(chuàng)造或參與了8家上市公司，包括喜達屋酒店管理集團、喜達屋房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行Opus Bank、公寓型REITs公司Equity Residential、住宅開發(fā)企業(yè)TRI Pointe Homes等。其中喜達屋酒店集團在2016年賣給了萬豪國際酒店集團。

2017年，世茂集團宣布與喜達屋資本集團強強聯(lián)手，成立全新的合資酒店公司。根據(jù)雙方協(xié)議約定，世茂集團將獲得新公司51%的股權，喜達屋資本獲得49%股權。合資公司聚焦于快速發(fā)展的中國酒店市場，進行酒店開發(fā)、品牌運營及資產(chǎn)管理。

圖：上海外灘W酒店（喜達屋管理）

普洛斯（GLP）

收購臨港國際

1991年，普洛斯前身Security Capital Industrial Trust 成立，投資領域較為多元化，包括工業(yè)用地、商業(yè)及寫字樓盤等地產(chǎn)業(yè)務的開發(fā)，但此后為降低空置率、提高運營效率以及與美國其他房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)分，專注于當時由于美國經(jīng)濟高速發(fā)展而出現(xiàn)大量需求的物流地產(chǎn)細分行業(yè)。2003年，普洛斯進入中國，通過并購與合資獲取土地，而后憑借物流園區(qū)的示范效應獲得地方政府青睞。

官網(wǎng)資料顯示，普洛斯中國在中國境、內(nèi)外募集并運行6支專門投資于中國的私募基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模超過1300多億元人民幣。

2018年1月，普洛斯宣布從新加坡證券交易所退市，標志著其私有化進程全面完成。2017年7月，由厚樸投資、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元，折合約790億元人民幣。

根據(jù)公告公布的持股比例，萬科集團占股21.4%，為普洛斯最大的股東。按此股權比例計算出資份額，萬科出資達169億元人民幣。

普洛斯自私有化以來，奉行極致的“買買買”主義，總計將47家公司納入麾下。

2019年3月，普洛斯戰(zhàn)略投資萬通地產(chǎn)，以8.21億元收購萬通地產(chǎn)10%股份。交易完成后，普洛斯成為萬通地產(chǎn)第三大股東。

2020年1月19日，普洛斯中國以10.4 億元人民幣的價格受讓了成立于2005年臨港國際20％的股份。

該公司由普洛斯和上海臨港集團共同投資與開發(fā)，股權各占50%，收購完成后，普洛斯持有臨港國際股份占比達到70％，并獲控制權。

圖：上海普洛斯臨港物流園

臨港國際旗下上海臨港普洛斯國際物流園地理位置特殊，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)及上海地區(qū)唯一的現(xiàn)代化物流園區(qū)。

此外，普洛斯中國于3月24日戰(zhàn)略投資了招商局集團旗下的招商資本，占有50％的股份。

AEW

接盤合生國際大廈

與黑石、布魯克菲爾德類似，AEW也熱衷投資中國商辦物業(yè)。早在2015年，AEW就花費9億元從黑石手中接過上海寶龍大廈，兩年之后，2017年7月，AEW再將上海寶龍大廈13億元出售給星橋騰飛。

2020年初，AEW集團與弘毅投資聯(lián)手從香港上市的合生創(chuàng)展有限公司收購了位于東城區(qū)合生國際大廈。據(jù)悉，合生國際大廈由北樓、南樓和音樂廳組成，本次收購標的是合生國際大廈北樓，總建筑面積75,930平方米，其中地上56,160平方米，地下19,770平方米，包括268個地下停車位及30個地上停車位，目前由中信銀行總部整體租賃。

圖：合生國際大廈

凱雷投資

參與國內(nèi)舊改

凱雷的房地產(chǎn)業(yè)務旗下有10支活躍房地產(chǎn)基金，集中在亞洲、歐洲和美國探索投資機會。官網(wǎng)資料顯示，凱雷的房地產(chǎn)投資專業(yè)人員已在全球各地397座城市或大都市統(tǒng)計區(qū)達成850多項投資，投資標的包括寫字樓、酒店、零售和居住地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老設施。

凱雷從2004年開始投資中國房地產(chǎn)。2007年，香港市場掀起一波內(nèi)房股上市潮，在香港市場整體向好背景下，凱雷選擇投資佳兆業(yè)，然而不期而至的2008年金融危機爆發(fā)，最終佳兆業(yè)艱難上市。

凱雷與中國本土開發(fā)商進行合作，投資方式包括土地開發(fā)和存量改造。較為典型的案例是位于上海新天地板塊核心區(qū)域的濟南路8號。2008年，凱雷以近13億元的價格購得此項目。

2010年2月，凱雷宣布與復星集團建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，建立聯(lián)合品牌人民幣基金，分享最佳實踐和資源，在全球共同投資中國機會。

基匯資本

一直買買買

起家于香港的基匯資本，短時期內(nèi)在國際PE界迅速崛起，通過收購改造舊樓獲利豐厚，甚至連黑石這樣的國際巨頭也投來關注的目光。

基匯資本于2005年進入中國市場，并發(fā)起了第一代基匯中國基金，主要投資于內(nèi)陸一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，目前第一代基金已實現(xiàn)了完全退出，投資倍數(shù)在2.3~2.5倍之間，內(nèi)部回報率（IRR）大約在25%至29%之間。

2006年，基匯資本以9億元買下上海南京東路上知名的爛尾樓“東海商都”，同時斥資4億元重新裝修，并請知名設計公司參與改造。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”出售給麥格理集團等海外投資機構。

2006年3月基匯資本以6.6億元人民幣的代價收購了瑞安集團翠湖天地項目中的一幢住宅樓，將其改造為莎瑪（Shama）在內(nèi)陸的首個服務式公寓“Shama Lux新天地”，2008年3月基匯資本以人民幣9億元的價格將新天地Shama出售給韓國未來資產(chǎn)，僅用兩年時間就實現(xiàn)了溢價退出。

2014年4月，基匯資本以58億元（約9.39億美元）從李嘉誠家族手里收購了盈科中心，并進行了改造盤活。四年后，基匯資本再將這個項目推向市場，并以高出收購價近一倍的價格出售給了左暉旗下的愿景明德，交易金額約為105億元人民幣（約合15.3億美元）。

圖：盈科中心

近年來，基匯資本繼續(xù)在內(nèi)陸掀起了買買買。2018年11月，基匯資本成功收購上海海洋大廈。

2019年1月7日，基匯資本從華潤資本手中收購上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓。

2020年6月5日，基匯資本宣布收購杭州歐美金融城T6辦公樓，項目毗鄰阿里巴巴全球總部。

表：基匯資本收購內(nèi)陸物業(yè)情況

來源：地產(chǎn)資管界整理

PGIM Real Estate

買過浦東寫字樓

PGIM房地產(chǎn)是PGIM的房地產(chǎn)投資業(yè)務，PGIM是Prudential Financial，Inc。(紐約證券交易所代碼：PRU)的1萬億美元全球投資管理業(yè)務。

PGIM房地產(chǎn)在國際上投資動作頻繁，如2020年1月從PPF集團手中收購了柏林的一棟辦公樓，2020年4月聯(lián)合芬蘭養(yǎng)老保險公司Varma，收購了巴黎郊區(qū)Meudon的M Campus辦公項目。但在中國投資動作較少。

2016年1月，PGIM Real Estate透過旗下亞洲房地產(chǎn)基金(第三期)，以8.3億元人民幣的價格從亞騰資產(chǎn)管理(ARA Asset Management)手中，買下位于上海浦東的北岸長風E棟和G棟兩座寫字樓。2018年PGIM成功退出，以12億出售給貝萊德資本。

鐵獅門

合作開發(fā)晶耀前灘

不同于其他房地產(chǎn)私募基金，鐵獅門是一家非上市的房地產(chǎn)投資機構，橫跨機會型、增值型和核心型投資、設計與施工、租賃服務、物業(yè)管理和收購顧問服務。

其中關于不動產(chǎn)資產(chǎn)管理理念深得投資界推崇和認可，與黑石、橡樹資本等另類投資機構不同，鐵獅門將每一個項目作為獨立業(yè)務單獨運營，基金管理上不做交叉投資管理，是開發(fā)商轉型成功的專業(yè)投資機構。

鐵獅門早期以美元基金形式投資中國項目，在進入中國的第四個年頭，2011年，鐵獅門成立了第一只人民幣基金，目標規(guī)模12.5億元，主要投資于蘇州園區(qū)金雞湖西CBD城市綜合體項目，蘇悅廣場。

鐵獅門最為知名的項目是上海的尚浦領世和晶耀前灘項目。其中晶耀前灘位于前灘核心位置，是由鐵獅門與陸家嘴集團合作開發(fā)的集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項目。其總建筑面積約35.7萬平方米，包括19.9萬平方米共6棟國際甲級寫字樓，6.8萬平方米的全新購物中心，及品質住宅晶耀名邸。

圖：晶耀前灘

太盟投資

拿下招商局大廈

太盟投資集團（前身為“太平洋投資集團”）成立于2002年，目前是地區(qū)中最大的專注于亞洲的投資管理公司之一。太盟投資集團管理超過100億美元資產(chǎn)，其基金涵蓋私募股權、房地產(chǎn)和絕對回報戰(zhàn)略。專注于私人股權投資、房地產(chǎn)及絕對回報三大核心策略的投資業(yè)務，并通過多元策略及內(nèi)部團隊協(xié)同的原則，靈活把握投資機會。

在房地產(chǎn)領域，太盟投資集團為香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)——春泉產(chǎn)業(yè)信托第二大股東。

春泉產(chǎn)業(yè)信托屬于公募REITs，于2013年12月在港交所掛牌上市，發(fā)行價為每股3.81港元，春泉產(chǎn)業(yè)信托上市時主要管理的資產(chǎn)是位于北京CBD華貿(mào)中心寫字樓的1號樓和2號樓。

2017年11月，太盟投資集團還與招商蛇口按4:1的出資比例在開曼群島聯(lián)合設立地產(chǎn)基金Super Alliance Real EstateL.P.，總規(guī)模16億元。

該地產(chǎn)基金以境外協(xié)議轉讓的形式迅速收購了坐落在上海陸家嘴由招商蛇口持有的上海招商局大廈100%股權、雄踞上海商業(yè)繁華中心的上海招商局廣場100%股權、和位于北京商務區(qū)核心區(qū)的北京招商局大廈91%的股權，交易總對價約計50億元人民幣。

圖：北京招商局大廈

結語

以黑石、普洛斯、基匯、鐵獅門等為代表的全球頂級地產(chǎn)PE機構，已成為中國房地產(chǎn)市場一支不可忽視的國際力量，他們基本不做物業(yè)開發(fā)，依靠收購舊樓再出售，獲益豐厚。他們與萬科、恒大、融創(chuàng)等地產(chǎn)開發(fā)商的投資模式截然不同，然而隨著國內(nèi)存量時代的到來，他們的運作模式或許代表了未來的方向。

地產(chǎn)資管界對PERE榜單的盤點只列舉了其中10家有代表性的全球頂級PE機構，當然榜單中在國內(nèi)收購項目的PE機構遠不止這幾家。