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樂居財經(jīng) 李奕和 發(fā)自深圳 越來越多的房企，奔跑在代建這個賽道上。 金地集團（600383.SH）這個代建“老兵”，近來就頻繁地在代建市場攻城略地。 金地管理官微6月19日披露，近日，金地集團成功中標廣州國際金融城起步區(qū)新華保險大廈代建項目，首次與新華保險在代建領(lǐng)域達成合作。 據(jù)了解，這是金地繼深圳福田科技廣場、深圳深信服科技總部大廈后，再次中標城市地標級寫字樓代建項目。 該項目用地面積約8400平方米，總建筑面積約13萬平方米，總投資約30億元，將建設(shè)成為一座180米高的超高層甲級寫字樓。 此次中標也是金地集團代建業(yè)務(wù)首次進入廣州。至此，金地在寫字樓領(lǐng)域已完成了北京、上海、深圳、廣州全國一線城市的布局。 金地代建加速 這是金地集團近段時間以來，在代建領(lǐng)域的諸多動作之一。 在剛過去的6月3日，金地集團還中標了深圳福田區(qū)“南園街道赤尾村城市更新”代建項目，負責從項目前期立項、拆遷談判、專項規(guī)劃、拆除實施，到開發(fā)建設(shè)的全流程代建管理服務(wù)。 項目拆除建筑面積近26萬平方米，投資估算37億元，是金地集團代建業(yè)務(wù)第一次涉足城市更新領(lǐng)域。 而更早前的去年10月，金地集團還成功中標啟東市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（簡稱“啟東城投”）1942地塊的全過程開發(fā)管理服務(wù)。那一次，金地集團代建業(yè)務(wù)第一次落地華東區(qū)域。 進軍商辦、城市更新，不斷開拓新區(qū)域、新城市，諸多跡象表明，金地集團在有意識加速其代建業(yè)務(wù)的擴張。 金地集團是較早進入房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。其代建模式可簡單劃分為無品牌代建、有品牌代建及融資+代建三種。收益則主要來品牌使用費、代建管理費以及經(jīng)營目標超額獎勵幾個方面。 金地集團最早涉足代建的時間，可以追溯回到2005年。當時，金地集團承接了深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，并從中收取代建管理費。實際上，與政府之間的合作，也是房企開始涉足代建的最開始模式。 但由于當時市場認知的局限，以及房企本身仍處于傳統(tǒng)開發(fā)模式的上升期，代建模式雖已經(jīng)存在，但關(guān)于房地產(chǎn)代建的討論并未廣泛傳播開來。 隨后，金地集團還在2011年、2012年，參與深圳龍悅居以及深圳坪山國際網(wǎng)球中心項目的代建工作，當時前者還是深圳最大的保障房項目。其早期代建項目仍多以政府為合作對象。至2016年，金地參與“深河金地創(chuàng)谷”的代建和管理，其代建業(yè)務(wù)開始大面積推廣。 2018年，金地集團抽調(diào)人員，專門組成代建公司，將代建業(yè)務(wù)正式獨立為一級子公司。代建公司成為金地旗下獨立的代建開發(fā)管理平臺，主要提供咨詢顧問、開發(fā)管理、配資代建、政府代建四大業(yè)務(wù)。 2019年8月，金地集團代建公司正式更名為金地集團開發(fā)管理公司。但樂居財經(jīng)據(jù)企查查查詢的信息了解到，企業(yè)工商登記信息中并沒有金地集團開發(fā)管理公司這家公司。而金地管理官方微信注冊的企業(yè)主體實際為金地精誠志工程管理有限公司（簡稱“金地精誠志”）。 資料顯示，金地精誠志成立于2018年5月17日，注冊資本1億元。這與金地代建公司的成立時間吻合。該公司法定代表、最終受益人、董事長為郝一斌，后者也是金地集團副總裁兼東北區(qū)域地產(chǎn)公司董事長。 股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，金地精誠志由深圳市金地新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“金地新城”）、嘉興金毅誠志一號企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“誠志一號”）分別持有60%、40%股權(quán)。金地新城由金地集團100%持有。 此外，誠志一號由華鑫國際信托有限公司（簡稱“華鑫國際信托”）持有48.1481%股權(quán)，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（簡稱“國資委”）通過間接持股華鑫國際信托，實際持有金地精誠志18.1805%股權(quán)。 樂居財經(jīng)隨后聯(lián)系金地管理方面人士，對方確認，金地精誠志為金地管理工商信息登記的實體公司。
在金地集團官網(wǎng)，金地管理目前與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融、物業(yè)、家裝、體育運營、教育，并列成為金地集團的八大業(yè)務(wù)板塊之一。 資料顯示，截止至2020年5月底，金地集團代建業(yè)務(wù)已布局20余座城市，累計管理面積超800萬方，累計銷售貨值約630億元。物業(yè)類型涵蓋政府公建、住宅、辦公、產(chǎn)業(yè)園、商用等。由于近兩年的快速發(fā)展，預(yù)計2020年，金地管理將突破100億銷售規(guī)模。 搶灘新增長點 今年2月，綠城中國（03900.HK）建議分拆其代建業(yè)務(wù)——綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司（簡稱“綠城管理”）于港交所上市，引發(fā)了外界對房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的大討論。 據(jù)了解，6月19日，綠城管理已正式通過港交所IPO聆訊。在不久的將來，綠城管理將以“代建第一股”的身份正式登陸資本市場。 代建業(yè)務(wù)有望成為物業(yè)之外的另一個萬億級市場。一項行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，預(yù)計未來5年，中國代建市場銷售額將達3.2-7.3萬億之間，合約總建筑面積將以23.5%的復合年增長率保持增長。 在地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式日漸乏力、經(jīng)營向更精細發(fā)展模式改變的情況下，代建成為了不少房地產(chǎn)開發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型的著力點。另一方面，隨著行業(yè)競爭日益激烈，房企拿地變得更加困難，而代建因其輕資產(chǎn)的模式，也變得越來越受開發(fā)商的熱衷和喜愛。 據(jù)了解，目前包括綠城、金地、萬科、中海、保利、建業(yè)、旭輝、朗詩等在內(nèi)的20多家百強房企已均已進軍代建領(lǐng)域。 從代建方來看，代建模式不僅可以減輕其重資產(chǎn)經(jīng)營，加快擴張，而其代建項目的銷售金額往往也被算進銷售規(guī)模里面，增厚其銷售業(yè)績；另一方面，通過對代建、營銷的輕資產(chǎn)輸出，也能增強其品牌的市場影響力。而相對于委托方，引入知名品牌房企合作開發(fā)，可以有效利用手上的土地資源，加速開發(fā)和去化，還能獲得較高的產(chǎn)品溢價。亦可謂事半功倍。 更大的優(yōu)勢還在于，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)相比傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)普遍有著較高的毛利以及利潤率。這對于習慣了追求高利潤的開發(fā)商而言，無疑是一大“誘惑”。 以綠城管理為例，根據(jù)其披露的上市資料顯示，2017-2019年，綠城管理銷售規(guī)模430億元、552億元、664億元；實現(xiàn)收入10.16億元、14.81億元及19.94億元；所得利潤為2.56億元、3.63億元及3.89億元。據(jù)此計算，其利潤率為25.2%、24.5%、19.5%。 除此以外，2017、2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。遠高于房企傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。 在這些有利因素的綜合影響下，代建業(yè)務(wù)成為了那一塊促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷前赴后繼的“蛋糕”。 代建也會“踩雷” 曾經(jīng)，綠城管理集團總經(jīng)理李軍說：“代建這個行業(yè)不是誰都能玩的?！?/p> 這一定程度上說明了代建業(yè)務(wù)實際上也并不好做。一方面，代建業(yè)務(wù)對代建方的企業(yè)品牌、管理能力、客戶資源等方面都有著較高要求；另一方面，對代建項目和委托方的謹慎選擇，也對很考究代建方能力。 畢竟，代建方因委托方資金問題而面臨項目停工、拖欠施工款，甚至陷入訴訟維權(quán)的情況就常見諸報道。即使是綠城管理也不例外。 今年1月13日，啟東綠城香格置業(yè)有限公司（簡稱“綠城香格”）發(fā)布一封告業(yè)主書稱，啟東玫瑰園項目四期因資金周轉(zhuǎn)導致相關(guān)竣工驗收手續(xù)辦理滯后，造成延期交付。 據(jù)了解，綠城香格由慈溪寧益100%持股，與綠城并沒有直接股權(quán)關(guān)系。項目是由慈溪寧益委托綠城管理提供開發(fā)建設(shè)管理服務(wù)的項目。 這導致當時綠城管理華東區(qū)域公司，不得不發(fā)布項目延期公告進行澄清。 公告表示，公司作為項目代建方，在開發(fā)商長期拖欠代建服務(wù)費的情況下仍未撤離，一直努力督促開發(fā)商解決資金問題，竭盡全力協(xié)調(diào)施工單位在工程款拖欠的情況下將項目工程建設(shè)至基本完工，避免了項目中途爛尾、給客戶待了更大損失的可能。 2019年11月有報道稱，浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司代建的昆明綠城春江明月項目二期本應(yīng)在2018年12月31日前交付，但項目自2019年2月以來，便陷入長期的停工狀態(tài)。該項目的實際開發(fā)商為國福地產(chǎn)，后者陷入資金鏈斷裂傳聞，項目也因此被擱淺。 相對于代建方而言，委托方往往是一些實力、規(guī)模較弱的地方中小企業(yè)，而這類企業(yè)往往比較容易出現(xiàn)資金等問題。而一旦出現(xiàn)項目停工、延期，甚至不能交付的問題，無論對購房者，抑或是代建方的品牌，都是一種傷害。 |
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