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?????? 01  業(yè)主委員會(huì)如何換屆改選？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。 ----摘自《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條 換屆改選小組中的業(yè)主代表由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和區(qū)、縣住房保障房屋管理部門將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主對(duì)換屆改選小組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)在成立之日起九十日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 ----摘自滬房管物[2011]345號(hào)文十二條 02 換屆改選期間業(yè)委會(huì)不得做出哪些決定？ 自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定： ----摘自《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條 03 業(yè)主委員會(huì)換屆改選資料如何移交？ 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)在備案后十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。 拒不移交上述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 ----摘自《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條 04 業(yè)主大會(huì)會(huì)議多久應(yīng)該召開？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （1）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； （2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 ----摘自《建房〔2009〕274號(hào)》二十一條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請(qǐng)房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。 ----摘自《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十五條第二款 05 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議如何召開？ 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定,定期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作,根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定，針對(duì)住宅小區(qū)管理的現(xiàn)狀和問題草擬議案,制定征詢意見表或表決票(選票),核實(shí)業(yè)主情況。 ----摘自（滬房管物[2011]）345號(hào)文第九條第一款 06 業(yè)主提議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議如何處理？ 業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提交書面提議,業(yè)主委員會(huì)在收到提議之日起30日內(nèi)對(duì)提議進(jìn)行審核,作出是否召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 符合下列條件的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： 業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議決定之日起15天內(nèi)（逾期未作出決定的應(yīng)在收到提議之日起45天內(nèi)），召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，就提議事項(xiàng)征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。 提議涉及改選業(yè)主委員會(huì)成員的，提議發(fā)起人應(yīng)將提議及相關(guān)資料同時(shí)送交居（村）民委員會(huì)。 ----摘自（滬房管物[2011]）345號(hào)文第九條第二款 |
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