歷時(shí)66年，我國(guó)《民法典》終于誕生并自2021年1月1日起施行。

省會(huì)不動(dòng)產(chǎn)推薦搜索

占用耕地建房

林權(quán)數(shù)據(jù)整合

違法占地

農(nóng)村宅基地

土地出讓金

劃撥出讓

到時(shí)現(xiàn)行婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時(shí)廢止。

從《民法典》的調(diào)整范圍看，《民法典》涉及個(gè)人、社會(huì)和國(guó)家，它的頒布實(shí)施，將對(duì)中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。

如果說憲法重在限制公權(quán)力，那么《民法典》則重在保護(hù)私權(quán)利?！睹穹ǖ洹吩诳倓t部分開章明義提出“民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受到法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯”。在分則中進(jìn)一步建立了保護(hù)人民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、人格權(quán)等私權(quán)利的系統(tǒng)規(guī)范，為個(gè)人能夠正常行使和主張權(quán)利，免受不法侵害提供了全面的法治保障。

《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則，其中400余條有實(shí)質(zhì)性改動(dòng)。

其中關(guān)于土地與房產(chǎn)方面，下面這些規(guī)定你要明白：

一是明確了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立原則。第三百四十六條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求,遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定,不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

二是進(jìn)一步明確建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題。針對(duì)近年來社會(huì)民眾普遍關(guān)心的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期如何續(xù)期以及續(xù)期是否繳費(fèi)等問題，第三百五十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

也就是說，商品房70年的土地使用權(quán)到期后，土地的使用期限自動(dòng)續(xù)期，這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”，大家不用擔(dān)心未來房子會(huì)被收回。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，估計(jì)會(huì)在《城市房地產(chǎn)管理法》修改中進(jìn)一步明確。

三是完善了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度。在土地征收時(shí)，以前農(nóng)村村民住宅是作為地上物的一種來補(bǔ)償?shù)模睹穹ǖ洹穼⑥r(nóng)村村民住宅從地上物中獨(dú)立出來作為征收客體，在原有的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償以及社會(huì)保障費(fèi)用的基礎(chǔ)上，增加村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用作為法定的補(bǔ)償范圍，而且明確要及時(shí)足額支付。

這個(gè)規(guī)定體現(xiàn)國(guó)家對(duì)農(nóng)村村民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)的重視，可能與之后農(nóng)村村民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)的盤活、抵押處置等改革相呼應(yīng)。

《民法典》還對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)規(guī)定作了完善，增加土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市的需要。同時(shí)明確農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地制度依照土地管理的法律規(guī)定辦理。

四是完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。進(jìn)一步聚焦產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)利保護(hù)，明確“因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”。同時(shí)，將新設(shè)立的“居住權(quán)”納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍，規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

五是將“居住權(quán)”納入用益物權(quán)的范圍。明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，占有使用他人住宅，為“以房養(yǎng)老”等多主體供給、多渠道保障的住房制度改革提供法律保障。

眾所周知，以前的物權(quán)法對(duì)于房子，有處置權(quán)，質(zhì)押權(quán)，租賃權(quán)，收益物權(quán)等等，并沒有居住權(quán)這個(gè)規(guī)定。

這個(gè)居住權(quán)怎么理解呢？

比如，如果你是老人，又沒有什么收入，如果把房子賣掉了，那么住的地方就沒有了，租房子住也不知道期限是多少，這個(gè)時(shí)候，你就可以找銀行或者買房的人簽訂一份保障你居住權(quán)的合同，即房子出售給銀行或者個(gè)人，但是在你有生之年，需要保障你自己的居住權(quán)，你可以一直住到房子里，直到自己走的那一天，居住權(quán)消滅，對(duì)方才能擁有你的房子。

再比如，如果房子是你的，但是因?yàn)樽优恍㈨樆蛘卟环奖悖袀€(gè)大媽或者保姆來照顧你，你覺得對(duì)方對(duì)你的照顧非常好，那么你可以在你的房子里面給對(duì)方設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，百年以后，對(duì)方可以有一個(gè)住的保障，但是對(duì)方不擁有房子的產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)，也就是對(duì)方可以住，但是不能租和賣，這樣也保障了子女的繼承財(cái)產(chǎn)不受損失。

從上面兩個(gè)案例可以看出，相比于之前的處置權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在的居住權(quán)，處于兩者之間，更多的是保障了居住人的權(quán)力，而弱化了房子的物權(quán)屬性，體現(xiàn)的是以人為本。而且居住權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓和繼承的，除非當(dāng)事人另有約定的，這也很好的保障了房子的產(chǎn)權(quán)和物權(quán)。

同時(shí)需要注意的是，居住權(quán)是高于物權(quán)的，也就是如果你買的房子里面有居住權(quán)備案的，可能會(huì)造成雖然買了房子，但是無法住進(jìn)去的尷尬，這也是未來買房，需要重點(diǎn)關(guān)注到的地方，不光需要關(guān)注產(chǎn)權(quán)，還需要同時(shí)兼顧居住權(quán)。

附相關(guān)法律條文：