文｜Alter

繼青客公寓之后，蛋殼公寓成了第二家赴美IPO的長租公寓玩家。

有所不同的是，在青客、蛋殼從二級(jí)市場轉(zhuǎn)向一級(jí)市場的時(shí)候，自如和魔方卻先后表示不急于IPO。

同一市場中兩種不同的態(tài)度，無疑為長租公寓新添了一些謎團(tuán)：進(jìn)入洗牌期的長租公寓，業(yè)已開始發(fā)生新一輪馬太效應(yīng)，此時(shí)進(jìn)行IPO是否找對(duì)了時(shí)機(jī)，抑或者說IPO會(huì)是走出危險(xiǎn)地帶的門路，迎來的會(huì)是大歡喜還是大敗局？

至少在蛋殼們?cè)诖笈e進(jìn)入二級(jí)市場時(shí)，還有許多坑沒有填完。

01

IPO背后的資本局

在青客向美國證券交易委員會(huì)遞交招股書后，就有媒體犀利指出：“青客的成長史，就是一部活生生的燒錢史?！?/span>

從2012年品牌成立到2018年完成C輪融資，青客從資本市場拿到了超過一億美元的股權(quán)融資?？稍谇嗫偷恼泄蓵?，僅2017年、2018年和2019年前6個(gè)月，青客的凈虧損分別達(dá)到2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半的時(shí)間就燒掉了11.71億元。結(jié)果就是，青客的總資產(chǎn)只有20.3億元，債務(wù)卻高達(dá)27億元，典型的“資不抵債”。

按照青客在招股書中將發(fā)行520萬股ADS的計(jì)劃，最多將募集到1億美元，可對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%的青客而言，在洗牌賽尚未結(jié)束的長租公寓市場，這筆錢可以說是救火的關(guān)鍵所在。

最近兩天提交IPO的蛋殼公寓，在融資歷程和房間數(shù)量上，都是青客公寓的升級(jí)版。

2015年注冊(cè)成立的蛋殼公寓，在成立之初就拿到了數(shù)百萬元的天使投資，2017年6月份完成了上億元的A+輪融資，2018年完成1.7億美元B輪融資，2019年3月份完成了5億美元C輪融資，以及新近在招股中披露的1.9億美元D輪融資。

如此迅速的融資速度，在很大程度上左右了蛋殼公寓謀求快速擴(kuò)張的打法，比如今年1月份蛋殼公寓以2億美元的現(xiàn)金和債務(wù)全資收購愛上租，直接讓蛋殼公寓的運(yùn)營體量達(dá)到40萬間。

而從蛋殼公寓招股書披露的數(shù)據(jù)來看：2017年、2018年的營收分別為6.56億元和26.75億元，同比增長307%。然而直線上漲的營收并未能覆蓋成本：2017年、2018年蛋殼公寓的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅為403%；2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓凈虧損25.16億元，較2018年同期凈虧損增長209%。

在規(guī)模和盈利的問題上，蛋殼同樣“束手無策”。比青客公寓稍微樂觀的是，蛋殼手中還有23億元的現(xiàn)金，對(duì)于資金的需求可能不及青客那么強(qiáng)烈。不過不排除現(xiàn)金流中存在租金貸以及其他形式滲留下來的“高危資產(chǎn)”，比如租客一次性繳納半年甚至一年以上的的租金，給業(yè)主交租多為月付的形式，繼而形成了規(guī)模看似龐大的資金池。

不管怎樣，在利潤為負(fù)、融資資金消耗超過60%的局面下，尚缺少自我造血能力的蛋殼，IPO的用意和青客不無相同，均是為了從二級(jí)市場籌集資金。

02

流血上市的副作用

一面是快速融資高速增長，一面是持續(xù)擴(kuò)大的虧損，如此畸形的成長模式，勢(shì)必會(huì)留下種種副作用。

比如長租公寓在房間數(shù)量上的瘋狂競賽，諸如蛋殼在短短四年時(shí)間里就擴(kuò)張了40多萬間房源，速度可見一斑。

通過非理性擴(kuò)張帶來供給的突然增加，面對(duì)穩(wěn)中有降的市場需求，需要通過變相補(bǔ)貼的形式刺激市場，而當(dāng)市場出現(xiàn)階段性的供給壓力時(shí)，租金、出租率、出租周期等關(guān)鍵指標(biāo)必然處于惡化狀態(tài)。特別是一個(gè)品牌為了回籠資金被迫降價(jià)，另一家機(jī)構(gòu)必須跟隨，最終導(dǎo)演了“爆倉”的一幕。

再比如金融工具已成為長租公寓擴(kuò)張的重要手段，蛋殼、青客等排隊(duì)IPO的長租公寓品牌都一定程度上與“租金貸”進(jìn)行了捆綁。

正如蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽在接受媒體時(shí)采訪所透露的，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。以蛋殼公寓合作分期平臺(tái)之一的“會(huì)分期”為例，通過替租客向房東墊付房租的形式，讓租客可以“押一付一”的模式交租?？此剖墙鹑谏系膭?chuàng)新，卻也存在租客信用被違規(guī)使用、租金收益監(jiān)管不到位等新問題。

那么，在一連串的潛在風(fēng)險(xiǎn)尚未解決的前提下，IPO會(huì)是一個(gè)穩(wěn)當(dāng)?shù)倪x擇嗎？似曾相識(shí)的一幕已經(jīng)在汽車行業(yè)發(fā)生。

2017年11月份，從易車分拆出來的易鑫集團(tuán)正式登陸港交所，將“互聯(lián)網(wǎng)+汽車零售交易”作為主營業(yè)務(wù)，并努力經(jīng)營“汽車交易大生態(tài)”的人設(shè)。早在上市前就先后拿到3.9億美元、5.5億美元和5.05億美元的三輪巨額融資，不乏騰訊、京東、百度、順豐等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的身影，儼然是一只超級(jí)獨(dú)角獸。

然而在短短兩年之后，伴隨著糟糕的業(yè)績表現(xiàn)和沒能跑通的商業(yè)模式，易鑫的市值已經(jīng)從639億港元的高位跌至120億港元，市值縮水80%以上。缺少業(yè)績支撐，即便是有巨頭背書的獨(dú)角獸，也逃不過被投資者看空的宿命。

另一個(gè)與長租公寓在商業(yè)模式上高度相似的教訓(xùn)，聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork不久前遭遇了IPO滑鐵盧，估值從470億美元被壓縮至100多億美元，即便有孫正義的強(qiáng)勢(shì)背書，WeWork的盈利能力和持續(xù)虧損的現(xiàn)狀，仍然經(jīng)不起質(zhì)疑。最終在二級(jí)市場不買單后，WeWork以不到80億美元的估值被軟銀接盤。

對(duì)于以房租作為主要營收模式，且處于連年高額虧損狀態(tài)的蛋殼們，此時(shí)進(jìn)入二級(jí)市場恐怕不是一個(gè)利好的消息，一旦在IPO時(shí)遭遇了估值的跳水式下滑，恐怕等不到第二個(gè)像軟銀這樣的接盤俠。

03

仍需要長期進(jìn)化

并非是為了唱衰長租公寓。

按照艾媒資訊發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，當(dāng)前90后租客的占比高達(dá)75%，在房價(jià)高企的大背景下，租房生活將成為當(dāng)代年輕人主要的居住選擇，預(yù)計(jì)2020年國內(nèi)房屋租賃市場規(guī)模將達(dá)到1.6萬億元。

在艾瑞咨詢給出的同類報(bào)告中，2018年中國住宅租賃市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.8萬億元，預(yù)計(jì)到2023年將增長至人民幣3.0萬億元，同樣看好長租公寓的市場前景。

如果再把視野拉寬一些的話，世界上主流的大城市中，租賃人口往往在40%—60%之間，比如紐約的租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京為39.5%，其中英國25至29歲的年輕人擁有住房的比例，已經(jīng)從1996年的55％下降到2015年的30％......

租賃的快速發(fā)展不僅是中國的特色現(xiàn)象，越來越多的國家開始成為“租賃的國度”。

然而租賃周期上的對(duì)比卻指出了中國租賃市場的問題所在，德國租客的平均租賃周期長達(dá)11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年，而中國的平均租賃周期僅為8個(gè)月。如何提高長租公寓的用戶粘性，以長租賃周期壓縮運(yùn)營成本，繼而在入住率、續(xù)租率等核心指標(biāo)上逐步提升，或許才是長租公寓的經(jīng)營重心。

只是就現(xiàn)階段而言，繼續(xù)“互聯(lián)網(wǎng)思維”在規(guī)模上高舉高打，不惜資金鏈斷裂的爆雷風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行快速擴(kuò)張，仍然是一些長租公寓運(yùn)營商的常態(tài)?？梢越o出的原因有二：

一是長租公寓行業(yè)的融資行為并未熄火，而是有了明顯的馬太效應(yīng)，僅2018年和2019年就有200億元的股權(quán)融資發(fā)生，自如、蛋殼、魔方、城家、青客等都是資本青睞的對(duì)象。但一條隱形的規(guī)則業(yè)已出現(xiàn)，只有頭部玩家才能成為資本市場的寵兒，而規(guī)模恰恰是驗(yàn)證頭部與否和核心標(biāo)準(zhǔn)。

二是不少長租公寓運(yùn)營商仍缺少足夠的壁壘。像蛋殼公寓這樣的行業(yè)第二，給出了51%的續(xù)租率，對(duì)比青客公寓5.1%的續(xù)住率，指標(biāo)看起來更為良性?？稍谌鄙俨町惢氖袌鲋校绻渌脚_(tái)發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)，恐怕也難言用戶忠誠度，想要鞏固行業(yè)龍頭的地位，在經(jīng)營性現(xiàn)金流虧空的情況下，只得靠持續(xù)融資來“續(xù)命”。

好在面對(duì)同樣的“不確定性”，長租公寓的玩家們做出了不同的抉擇。蛋殼、青客等轉(zhuǎn)向二級(jí)市場，繼續(xù)講一個(gè)規(guī)?；?jīng)濟(jì)效益的故事；自如、魔方等選擇繼續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，以精耕細(xì)作應(yīng)對(duì)長租公寓的下半場。

或許當(dāng)下不同的選擇，正是長租公寓玩家們命運(yùn)轉(zhuǎn)折的開始。

04

寫在最后

如果僅僅是業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要，對(duì)資金鏈的憂患意識(shí)，就按耐不住提交上市申請(qǐng)，希望與二級(jí)市場分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，將各種問題和風(fēng)險(xiǎn)留待上市后解決，以避免在行業(yè)洗牌賽或爆雷潮中倒下，恐怕已經(jīng)不是一個(gè)安全的選項(xiàng)。

誠如摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜的觀點(diǎn)：“WeWork IPO 的失敗，標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。一個(gè)哪怕公司還沒有盈利，資本市場仍愿意相信它的高估值，并為之買單的時(shí)代?！?/span>

無論是出于二級(jí)市場的行情，還是長租公寓的現(xiàn)狀，現(xiàn)階段IPO可能還不是成熟的時(shí)機(jī)。