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房地產融資之土地抵押貸款 Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。 Q：什么叫做土地抵押？A：即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實本質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合 法性和有效性。 02房地產融資之短期借貸 Q：房地產開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸； 2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸； 3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。 Q：開發(fā)商何時還款？A：1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；3、開發(fā)商通過其他方式還款。 Q：項目需要符合哪些融資條件？A: 1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；3、融資期限：一般情況下6個月以內；4、融資額度：1千萬至2億；5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 03房地產融資之短期拆借 Q:什么是房地產短期拆借?A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。 Q：利率情況是怎樣的？A：1、日利率3‰~4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15 天2.3%；3、月利率5~6% Q：短拆有什么特點？A:1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制；2.融資期限較短：一般6個月以內；3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；4.交易額大，一般需要擔?；虻盅海耆且环N短期交易；5.利率按照實際使用時間計算。 Q：項目方需提供哪些資料？A:1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 2.金融機構營業(yè)許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件； 4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程； 10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規(guī)經營、遭受處罰及重大事件情況。 Q：運作流程是怎樣的？A：1.貸款方將所需資料報資金方審核；2.資金方現場評估；3.雙方協商費用及貸款期限；4.成交；5.資金劃撥；6.抵押登記。 04房地產融資之產權抵押融資 Q:哪些產權可以抵押融資?A:1、非經營類物業(yè)：紅本房、集資房；2、經營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？A:1、證件齊全：土地證、房產證； 2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證； 3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%； 4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍； 5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發(fā)達城市。 Q：項目方需提交哪些資料？A:1、個人：土地證、房產證；2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。 Q：如何操作？A：1、審理 2、考察 3、復審 4、簽約 5、抵押登記 6、放款 7、還款 Q：放款時間需要多長？A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？A：1、借款期限為1年以上，5年以下。 Q：融資成本是多少呢？A:1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當期基準利率； 2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右； 3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%； 4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。 05房地產融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。 Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、 財產信托型。 Q：具體操作是怎樣的？A：1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。 2、如此使得央行調節(jié)經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。 3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構永遠是矛盾的對立體。 4、銀信合作的相關規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務合作指引關于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務。 * 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：《中國銀監(jiān)會關于進一步規(guī)范銀信合作有關事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關于規(guī)范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業(yè) 務有關事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務有關事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》 06房地產融資之私募基金 房地產私募基金以房地產企業(yè)股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。 基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產）投資比例不低于30%。 基金會要求開發(fā)商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。 在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權。 Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經驗，有一定的口碑和品牌。 2、開發(fā)商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳； 3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。 Q:怎樣的項目符合我們的要求？A：1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。 2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平 方米以下。 3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。 4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。 5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。 6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。 7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準。 8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。 9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。 10、融資金額：1億以上。 11、融資周期：1年~3年。 Q：有哪些基金？A：1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基 金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。 Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣： 1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。
3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。 4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%。 5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%。 6、主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。 7、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。 8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。 Q：基金退出？A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。 * 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收 入。 * 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。 A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發(fā)商承擔損失，再由基金方承擔損失。 今年對于房企來說，曾經備受關注的規(guī)模排名已是“浮云”，能獲得資金尤其低利率的資金才是“王道”。 一.2020年房地產金融政策及影響 二.2020年房地產融資的狀況和不同類型企業(yè)的應對策略分析 三.不同房地產產品（住宅、商業(yè)、辦公、基礎設施、園區(qū)等）的融資策略 四.銀行貸款、信托、保險資金、資產支持票據等要點和適用范圍及案例分析 五.各類債券、開發(fā)和物業(yè)公司上市等要點和適用范圍及案例分析 六.房地產私募基金要點和適用范圍及案例分析 七.基礎設施、不動產和房地產資產證券化要點和適用范圍及案例分析 八.其他融資方式 |
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