本人研究生畢業(yè)于西南政法大學(xué)，現(xiàn)就職于上海某區(qū)法院執(zhí)行局。本文內(nèi)容為筆者的個(gè)人學(xué)習(xí)總結(jié)，歡迎各位看官批評(píng)指正！

成都 趙雷 - 成都

學(xué)會(huì)如何添加音樂了，實(shí)在是太喜歡這首歌了，雖然與本文文風(fēng)不符，大家隨意聽聽~~~

通常理解的房屋、土地查封，只需要確認(rèn)房屋、土地的所有權(quán)人為被執(zhí)行人，由法官簽發(fā)執(zhí)行裁定書、帶上執(zhí)行公務(wù)證及協(xié)助執(zhí)行通知書到房管局不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心進(jìn)行登記即可。本文從“預(yù)查封”、“房地一體原則”關(guān)鍵詞出發(fā)，探討執(zhí)行房屋、土地過程中的一些特殊情形。

最高法、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五項(xiàng)規(guī)定了人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封的情形。包括：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

實(shí)踐當(dāng)中還有一部分被執(zhí)行人怠于行使自己的權(quán)利，比如“可以”因?yàn)槔^承、判決或者強(qiáng)制取得的土地使用權(quán)，但遲遲不予登記變更。此時(shí)人民法院要求國(guó)土資源行政主管部門辦理協(xié)助執(zhí)行查封時(shí)，主管部門應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先行辦理變更登記手續(xù)，再行辦理查封登記。

由于房地產(chǎn)的不可分性，我國(guó)在處理房地產(chǎn)法律關(guān)系時(shí)歷來強(qiáng)調(diào)一項(xiàng)基本原則，即房屋所有權(quán)主體與房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致原則，俗稱“房隨地走、地隨房走”的原則。筆者也找尋了相關(guān)的法律依據(jù)，如下：

《物權(quán)法》第146、147條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分；

《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。