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1.必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)的合同效力

【背景】2018年國(guó)家發(fā)改委接連發(fā)布《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》以及 《必須招標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目范圍規(guī)定》，廢止了施行19年的2000年5月份《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》。

【沖突】招標(biāo)形式有多種，公開(kāi)、邀請(qǐng)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、磋商、單一來(lái)源采購(gòu)、詢(xún)價(jià)，但是工程招標(biāo)僅公開(kāi)/邀請(qǐng)兩種方式，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)有資金占控股或者主導(dǎo)地位的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)；邀請(qǐng)招標(biāo)的必須符合特定條件。那上述“依法必須進(jìn)行招標(biāo)”的項(xiàng)目是必須公開(kāi)招標(biāo)？還是也可以邀請(qǐng)招標(biāo)？采用邀請(qǐng)招標(biāo)是否中標(biāo)無(wú)效？

【分析】目前司法實(shí)踐中，最高院及多省高院多認(rèn)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)未公開(kāi)招標(biāo)的屬于“違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定/視為沒(méi)有進(jìn)行招標(biāo)（逃避招標(biāo)）”，違反《建設(shè)工程司法解釋》第一條：建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的規(guī)定，合同無(wú)效。

【結(jié)論】必須招標(biāo)的項(xiàng)目如應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)的，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的中標(biāo)無(wú)效。

2.先施工后招標(biāo)，中標(biāo)合同是否有效

【場(chǎng)景】實(shí)踐中很多工程都是先進(jìn)場(chǎng)施工，后辦理招標(biāo)手續(xù)。場(chǎng)景一：進(jìn)場(chǎng)無(wú)合同，補(bǔ)辦招標(biāo)手續(xù)、明招暗定；場(chǎng)景二：標(biāo)前實(shí)質(zhì)磋商，訂立標(biāo)前合同；場(chǎng)景三：招標(biāo)之前，雙方未簽訂合同，就價(jià)款、工期未達(dá)成一致意見(jiàn)；場(chǎng)景四：招標(biāo)前簽訂免責(zé)協(xié)議“承包人承諾如未中標(biāo)自行撤場(chǎng)，不主張索賠”。

【沖突】前兩種情形多為補(bǔ)辦手續(xù)、明招暗定，認(rèn)定合同無(wú)效。但后兩種如何認(rèn)定？

【分析】根據(jù)《招投標(biāo)法》第五十五條的規(guī)定，雙方在招投標(biāo)前，已就工程的承發(fā)包實(shí)質(zhì)內(nèi)容達(dá)成合意，屬于先定后招、明招暗定，合同無(wú)效；但如果盡管存在中標(biāo)前曾進(jìn)場(chǎng)參與施工的情形，但沒(méi)有證據(jù)證明二者就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行過(guò)談判且影響了中標(biāo)結(jié)果的，不能當(dāng)然認(rèn)定中標(biāo)合同無(wú)效。（話(huà)雖如此，實(shí)踐很難）

【提示】招標(biāo)合法性的影響——合同無(wú)效不可怕，重要的是國(guó)有企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題：因?yàn)榇ㄍ稑?biāo)不僅涉及行政處罰，更涉及刑事犯罪——構(gòu)成犯罪的，三年以下有期徒刑/拘役，罰金；不構(gòu)成犯罪的，處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下罰款；取消一年至二年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

3.工程存在多份合同下，如何結(jié)算工程價(jià)款？

【場(chǎng)景】發(fā)包人和承包人之間往往為了各種目的簽訂多份不同的合同，比如標(biāo)前磋商的合同、真實(shí)的中標(biāo)合同、為了備案用的中標(biāo)合同、虛假招標(biāo)后的實(shí)際執(zhí)行合同等等。

【沖突】涉及訴訟時(shí)，究竟要用哪一份合同作為結(jié)算依據(jù)？有的項(xiàng)目想當(dāng)然的認(rèn)為執(zhí)行合同才是真實(shí)的合同，備案合同向來(lái)都束之高閣，甚至招投標(biāo)過(guò)后連招投標(biāo)文件都找不到了。

【分析】（1）依法必須招標(biāo)項(xiàng)目——招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽訂的合同約定的范圍/工期/質(zhì)量/價(jià)款等「實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容」與中標(biāo)合同不一致，按中標(biāo)合同確定權(quán)利義務(wù)；注意此處包括違約責(zé)任條款；（2）非必須招標(biāo)的工程招標(biāo)后——發(fā)包人和承包人另行簽訂的合同背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的，以中標(biāo)合同作為結(jié)算建設(shè)工程價(jià)款依據(jù)，但因客觀情況發(fā)生了在招標(biāo)投標(biāo)時(shí)難以預(yù)見(jiàn)的變化而另行訂立合同的除外；（3）簽訂合同與招/投標(biāo)文件/中標(biāo)通知書(shū)載明的范圍/工期/質(zhì)量/價(jià)款不一致，以招/投標(biāo)文件/中標(biāo)通知書(shū)作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)；（4）合同均無(wú)效的，只要工程質(zhì)量合格，按實(shí)際履行合同結(jié)算建設(shè)?工程價(jià)款；（5）實(shí)際履行的合同難以確定，按最后簽訂的合同結(jié)算建設(shè)?工程價(jià)款；（6）如果訴前達(dá)成結(jié)算協(xié)議的，以結(jié)算協(xié)議為準(zhǔn)。

【注意】「實(shí)質(zhì)內(nèi)容」僅指范圍、工期、質(zhì)量、價(jià)款，“以中標(biāo)合同確定權(quán)利義務(wù)”和“以中標(biāo)合同作為結(jié)算價(jià)款的依據(jù)”并不相同，前者是所有合同條款，包括違約責(zé)任；后者僅實(shí)質(zhì)內(nèi)容，違約條款的適用需要結(jié)合合同解釋順序進(jìn)一步確定。

【實(shí)操建議】高度重視招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、招標(biāo)答疑文件的保管。

4.未辦理施工許可證，開(kāi)工后能否再以此為由停工或解除合同？

【沖突】明知工程未取得施工許可證情形下仍然違法進(jìn)場(chǎng)施工，在此情形下停工的，是否自行承擔(dān)違法施工導(dǎo)致的停工損失；能否以不具備施工中為由解除合同。

【分析】無(wú)證施工可以停工直至解除合同。根據(jù)《建筑法》第七條第一款和第六十四條規(guī)定，依法申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證是建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)盡的義務(wù)，未取得施工許可證，不能擅自開(kāi)工。在建設(shè)單位一直未辦理施工許可證的情形下，如果案涉工程重新開(kāi)工，將面臨被責(zé)令停止施工的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情形下，建設(shè)單位的違約行為致使案涉施工合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《合同法》第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，施工單位有權(quán)要求解除合同。

【實(shí)務(wù)建議】（1）不具備施工許可證條件下進(jìn)場(chǎng)施工的，必須取得業(yè)主書(shū)面《開(kāi)工通知單》；（2）不定期的發(fā)函催告業(yè)主辦理施工手續(xù)，尤其是合同約定施工單位協(xié)助辦理施工許可證的情形下；（3）當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)主管部門(mén)下責(zé)令停工單。（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十七條對(duì)建設(shè)單位處工程合同價(jià)款1%-2%的罰款；《建筑工程施工許可管理辦法》第十二條　對(duì)施工單位處3萬(wàn)元以下罰款)；（4）及時(shí)簽確停工損失補(bǔ)償協(xié)議。（5）就因施工許可證未辦理給承包人延誤的工期及產(chǎn)生的損失要求發(fā)包人賠償。

5.發(fā)包人未按約支付工程款，承包人是否有權(quán)解除合同？

【場(chǎng)景】《解釋》第9條規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付工程價(jià)款，致使承包人無(wú)法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持。

【沖突】如何理解“未按合同約定支付工程價(jià)款”，能否參照買(mǎi)賣(mài)合同法的五分之一？五分之一的基數(shù)是應(yīng)付工程款還是全部工程款？

【分析】最高人民法院（2015）民一終字第8號(hào)中，最高院認(rèn)為，發(fā)包方按約及時(shí)支付工程款是其最基本的義務(wù)，也是合同得以繼續(xù)履行的前提和基礎(chǔ)。發(fā)包人未按約定支付相應(yīng)款項(xiàng)，構(gòu)成違約。雙方在工程產(chǎn)值和工程款支付上均存在爭(zhēng)議，已失去信任基礎(chǔ)，原判決綜合考慮案件實(shí)際情況，根據(jù)合同性質(zhì)和當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同并無(wú)不當(dāng)。（此案中確權(quán)3.1億元，應(yīng)付80%，實(shí)付70%，前付10%）。

【實(shí)操建議】審判標(biāo)準(zhǔn)并不唯一；凡有欠款務(wù)必及時(shí)催款。

6.發(fā)包人未按約支付工程款，承包人可否免除自身工期逾期違約責(zé)任？

【場(chǎng)景】承包人起訴發(fā)包人主張工程款及逾期支付進(jìn)度款利息時(shí)，發(fā)包人以承包人存在工期延誤為由提起反訴，要求承擔(dān)工期延誤違約金。二者對(duì)抗/抵銷(xiāo)？

【分析】最高院有觀點(diǎn)認(rèn)為：工程資金能否及時(shí)到位將直接影響到工程進(jìn)度能否按時(shí)完成。雖然雙方約定了承包人對(duì)工程款可能出現(xiàn)的無(wú)法及時(shí)到位情形表示一定的理解與配合，但是不能據(jù)此排除承包人依法享有的法定抗辯權(quán)，在發(fā)包人沒(méi)有及時(shí)足額支付工程進(jìn)度款的情況下，承包人人有權(quán)拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)，否則將導(dǎo)致合同履行的不公平。故承包人有權(quán)在發(fā)包人未及時(shí)履行支付工程款義務(wù)時(shí)，調(diào)整或延遲施工進(jìn)度，不構(gòu)成遲延履行。

結(jié)論：在發(fā)包人如未能按約支付工程款時(shí)，承包人可以依據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)免除自身工期逾期違約責(zé)任（但裁判觀點(diǎn)不一）

【實(shí)務(wù)建議】發(fā)生工程款支付逾期時(shí)，一是承包人必須按合同約定程序主張工期順延；二是必須證明延期付款與工期延誤之間的因果關(guān)系。承包人必須按合同約定工期順延的申報(bào)、確認(rèn)流程，報(bào)送工期順延申請(qǐng)和材料（包括停工申請(qǐng)、付款申請(qǐng)、工期索賠報(bào)告、簽證單、會(huì)議紀(jì)要、信函等），否則在無(wú)統(tǒng)一裁判規(guī)則的情況下，承包方以發(fā)包方延期付款為由主張工期順延風(fēng)險(xiǎn)較大。

7.約定“政府審計(jì)作為結(jié)算依據(jù)”，審計(jì)未完成能否主張工程款？

【場(chǎng)景】政府投資項(xiàng)目，約定“經(jīng)政府審計(jì)完成后支付結(jié)算價(jià)款”或者約定“經(jīng)審計(jì)后支付結(jié)算價(jià)款”。

【沖突】政府審計(jì)始終未完成，能否主張工程款？

【分析】1.“經(jīng)過(guò)審計(jì)結(jié)算完成”中的“審計(jì)”并不能推斷為“政府審計(jì)”；2.針對(duì)合同明確約定“政府審計(jì)后結(jié)算”的其他案件，如果工程已交付使用多年，而政府未完成審計(jì)的根本原因系工程未立項(xiàng)、不具備合法手續(xù)所致，非施工單位過(guò)錯(cuò)；根據(jù)公平原則及建設(shè)工程司法解釋一第18條的規(guī)定，施工單位主張以“工程交付之日”作為應(yīng)付款時(shí)間主張工程款的，合理有據(jù)，經(jīng)法院判決可予支付。

8.合同約定固定總價(jià)，但在簽訂合同時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確判斷，能否據(jù)實(shí)結(jié)算

對(duì)于“固定總價(jià)”的定義，法律沒(méi)有明確規(guī)定，但國(guó)家住建部和工商總局制定的建設(shè)工程施工合同范本有約定，“固定總價(jià)合同”是指合同當(dāng)事人約定以施工圖、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書(shū)及有關(guān)條件進(jìn)行合同價(jià)格計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)的建設(shè)工程施工合同，在約定的范圍內(nèi)合同總價(jià)不作調(diào)整。

【裁判規(guī)則】發(fā)承包雙方在施工范圍及工程量均無(wú)法確定的情形下簽訂固定價(jià)合同，合同約定的固定價(jià)格嚴(yán)重脫離案涉工程的客觀事實(shí)基礎(chǔ)，這種以協(xié)商不足的固定價(jià)款來(lái)對(duì)應(yīng)不斷增加的工程量及主材成本大幅攀升的交易方式對(duì)施工方而言是極不公平也缺乏參照可能，承包人主張據(jù)實(shí)結(jié)算的，應(yīng)予支持。

案例索引：韶關(guān)市第二建筑工程公司與韶關(guān)市坪石發(fā)電廠建設(shè)工程施工合同糾紛；審理法院 最高人民法院 (2016)最高法民再135號(hào)

9.承包人通知解除合同，發(fā)包人逾期向法院起訴異議的是否視為合同已解除

【場(chǎng)景】2009年《合同法解釋?zhuān)ǘ返诙臈l規(guī)定了合同解除的異議期，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

【分析】“享有解除權(quán)”的實(shí)體權(quán)利+履行“通知對(duì)方”的法定程序——收到解除通知的一方無(wú)論是在三個(gè)月內(nèi)還是超出三個(gè)月提起確認(rèn)合同解除效力的訴訟，法院均應(yīng)以主張解除合同一方是否享有實(shí)體上的解除權(quán)作為判斷合同是否解除的依據(jù)，而不能僅以收到解除通知一方未在三個(gè)月內(nèi)起訴，就認(rèn)定合同已經(jīng)解除。

【實(shí)操建議】及時(shí)行權(quán)、合法行權(quán)、意思表示明確、不存在否定表示。

10.利息、違約金、損害賠償金為何不屬于優(yōu)先權(quán)受償范圍？

要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，首先應(yīng)當(dāng)明白建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的以下三個(gè)特征：

（1）【核心是法定，奧秘在命名】建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力范圍不同于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)由法律規(guī)定，而非由當(dāng)事人自行約定；合同法286條僅規(guī)定了“建設(shè)工程價(jià)款”可以?xún)?yōu)先受償，也就是說(shuō)建設(shè)工程價(jià)款之外的債權(quán)，都不能優(yōu)先受償。

誰(shuí)來(lái)定義建設(shè)工程價(jià)款？住建部、財(cái)政部印發(fā)的《建筑安裝工程費(fèi)用組成明細(xì)》：人材機(jī)規(guī)管利稅。因此，“逾期付款利息、違約金、損害賠償金”當(dāng)然不屬于建設(shè)工程價(jià)款范圍，不能優(yōu)先受償。

（2）【目的在于保護(hù)建筑工人權(quán)益，而非承包人債權(quán)】建設(shè)工程施工合同的履行過(guò)程是一個(gè)將工人的勞務(wù)和建筑材料等物化于建筑物的過(guò)程，在發(fā)包方欠付工程款的情況下，施工方由于無(wú)法取回其“實(shí)際投入”或者物化到建設(shè)工程中的該部分價(jià)值，從而設(shè)定了一種對(duì)拍賣(mài)價(jià)款的物上代位權(quán)，即施工方可以從該工程拍賣(mài)或者折價(jià)價(jià)款中優(yōu)先取得其實(shí)際投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值。

（3）【影響主體較多，權(quán)衡利益，不能任意擴(kuò)大】優(yōu)先權(quán)不僅涉及發(fā)、承包人權(quán)益，更影響第三方債權(quán)人尤其是抵押權(quán)人利益，如果過(guò)分保護(hù)發(fā)包人利益，建筑工人利益得不到保護(hù)；如果過(guò)分保護(hù)承包人權(quán)益，有可能損害發(fā)包人的其他債權(quán)人利益。因此，在堅(jiān)持合同法的同時(shí)也要兼顧各方當(dāng)事人的利益平衡。

【思考】為何利息、預(yù)期利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的費(fèi)用不屬于受償范圍？一是不屬于建設(shè)工程價(jià)款；二是未物化于建設(shè)工程本身，不影響工程價(jià)值；三是利益權(quán)衡，已將部分非工人利益如材料、機(jī)械、利潤(rùn)劃歸受償范圍，不宜過(guò)分?jǐn)U大承包人利益。

【操作建議】盡可能將停工窩工損失通過(guò)簽證的方式計(jì)入工程造價(jià)；同一項(xiàng)目不同地塊間的結(jié)算、付款調(diào)整。

11.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的起算點(diǎn)是應(yīng)付款日還是價(jià)款確定日？

【場(chǎng)景】對(duì)這個(gè)問(wèn)題，2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條曾規(guī)定：自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。但施行17年，問(wèn)題不斷：

理論層面——根據(jù)合同法第286條的規(guī)定，只有當(dāng)發(fā)包人支付工程款已屆履行期時(shí)，承包人關(guān)于支付工程款、主張優(yōu)先權(quán)才能被支持。因此，優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算點(diǎn)，不應(yīng)早于當(dāng)事人之間約定的工程價(jià)款支付期限。避免工程竣工但約定支付期限尚未到達(dá)的情形；

實(shí)務(wù)層面——實(shí)際竣工日期早于約定竣工日？中途解除合同？長(zhǎng)期停工，工程處于未完工狀態(tài)，但約定的竣工日已經(jīng)達(dá)到？竣工未驗(yàn)收，驗(yàn)收未結(jié)算？竣工驗(yàn)收28+14天=42天；結(jié)算：28+14+14=56天；經(jīng)常出現(xiàn)竣工六個(gè)月，發(fā)包方的付款期限尚未屆至的情況。因此，回歸286條，《解釋二》第二十二條規(guī)定了自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

【沖突】有部分省份高院曾主張：承包人行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，工程價(jià)款債權(quán)的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是明確的，否則無(wú)法確定優(yōu)先受償權(quán)的范圍。這一觀點(diǎn)存在問(wèn)題是：價(jià)款確定是訴訟技術(shù)問(wèn)題，可以通過(guò)提起訴訟、司法鑒定來(lái)確定。優(yōu)先權(quán)是法律創(chuàng)設(shè)的權(quán)利，范圍、起算點(diǎn)均不能以約定調(diào)整，否則會(huì)損害第三方債權(quán)人的利益。

【如何確定應(yīng)付工程款之日】合同有約定的，從約定；合同無(wú)效，參照合同約定確定應(yīng)付工程款的時(shí)間；（司法解釋一第二條合同無(wú)效參照適用，指的不光是參照價(jià)款，還應(yīng)當(dāng)包括參照價(jià)款支付方式和日期）；合同解除，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付工程款（司法解釋一第10條）；但如果雙方就工程款數(shù)額有爭(zhēng)議，通過(guò)訴訟方式解決的，應(yīng)付款之日為起訴之日。沒(méi)有約定或約定不明的，按照司法解釋一第18條規(guī)定執(zhí)行，即交付日—提交竣工結(jié)算文件之日—起訴日的順序。

【注意事項(xiàng)】只與工程質(zhì)量有關(guān)，與合同效力無(wú)關(guān)。進(jìn)度款/結(jié)算款/質(zhì)保金——應(yīng)以工程最終的竣工總價(jià)款應(yīng)付時(shí)間為準(zhǔn)，而非以建設(shè)單位返還質(zhì)保金的時(shí)間為準(zhǔn)，因?yàn)橘|(zhì)保金僅僅是為了保障工程質(zhì)量而暫扣/繳納的，不屬于本條規(guī)定的應(yīng)付工程款；分期施工、階段付款的——如果承包人主張階段性工程款而合同仍在繼續(xù)履行的，應(yīng)以工程最終竣工結(jié)算后所確定的工程價(jià)款的應(yīng)付時(shí)間作為優(yōu)先權(quán)起算點(diǎn)。因此，節(jié)點(diǎn)停工起訴要求工程款而不主張合同解除的，原則上優(yōu)先權(quán)無(wú)法主張。

【實(shí)操建議】既然是按合同約定的應(yīng)付款時(shí)間，如果付款時(shí)間到達(dá)，業(yè)主仍未付款的，應(yīng)當(dāng)盡快達(dá)成延期付款協(xié)議，但前提是確因一方原因?qū)е赂犊顥l件不具備才延長(zhǎng)，而非惡意損害銀行等第三人利益，否則違反合同法52條規(guī)定，協(xié)議無(wú)效）。

12.承包人放棄優(yōu)先權(quán)的，如何判斷是否損害建筑工人利益？

《解釋》（二）第二十三條 發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

（1）原則上，民事權(quán)利自由處分，承包人有權(quán)放棄自己的權(quán)利；但法律賦予承包人優(yōu)先權(quán)的根本目的是保護(hù)建筑工人的權(quán)益，因此，承包人放棄優(yōu)先權(quán)的，不能損害建筑工人利益；另外如果允許承包人任意處分優(yōu)先權(quán)，則必然導(dǎo)致發(fā)包人/銀行利用自己的優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)制承包人放棄優(yōu)先權(quán)——貸款合同；招標(biāo)條款，不接受則不中標(biāo)；陰陽(yáng)條款。因此，要有所限制。

（2）絕對(duì)放棄/相對(duì)放棄？部分放棄/全部放棄。影響債權(quán)人之間債權(quán)的清償順序。發(fā)包人為了獲取貸款/銀行為了確保貸款債權(quán)，要求承包人承諾在銀行抵押權(quán)之后或銀行貸款債權(quán)全部實(shí)現(xiàn)之后，才能行使優(yōu)先受償權(quán)——發(fā)包人的其他債權(quán)人不能以此對(duì)抗承包人。

（3）如何判斷是否損害建筑工人利益

承包人這一行為是否影響其整體清償能力，要將承包人整體的資產(chǎn)負(fù)債情況以及現(xiàn)金流情況是否因此惡化到影響建筑工人工資支付的程度作為主要考慮因素，而不能以是否欠某一建筑工人的工資為判斷標(biāo)準(zhǔn)——如果以個(gè)別欠薪行為認(rèn)定放棄承諾無(wú)效，可能會(huì)對(duì)承包人產(chǎn)生負(fù)面激勵(lì)，使其惡意拖欠建筑工人工資，以達(dá)到繼續(xù)行使優(yōu)先權(quán)的目的。

13.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)如何應(yīng)對(duì)“購(gòu)房”消費(fèi)者生存權(quán)

【場(chǎng)景】房子賣(mài)得好，項(xiàng)目沒(méi)干完房子先售罄了，優(yōu)先權(quán)名存實(shí)亡；相反，房子賣(mài)不出去，業(yè)主資金沒(méi)能回籠，承包人只能墊資施工，即便得到優(yōu)先權(quán)，一樣賣(mài)不出去。

【實(shí)操建議】1.施工合同約定售房款共管賬戶(hù)，但不能約定售房款作為工程款支付前提；2.通過(guò)“網(wǎng)簽擔(dān)?！钡姆绞皆诔绦蛏媳苊庀M(fèi)者購(gòu)房；3.及時(shí)行使：協(xié)商折價(jià)/訴訟仲裁。但僅憑發(fā)函尚不應(yīng)具備法律上行使優(yōu)先權(quán)的效力，即工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)通過(guò)訴訟或仲裁的法定形式行使為宜。

14.以房抵債協(xié)議下，網(wǎng)簽?zāi)芊翊_保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)

【場(chǎng)景】發(fā)包人欠付工程款時(shí)，與承包人簽訂《以房抵工程款》協(xié)議，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，雙方還簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理“網(wǎng)簽備案”手續(xù)，但為了避免二次過(guò)戶(hù)（預(yù)告登記情形下自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效），所以暫時(shí)沒(méi)有辦理預(yù)告登記、過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。在辦理網(wǎng)簽手續(xù)的情況下承包人對(duì)房屋的權(quán)屬是否就高枕無(wú)憂(yōu)呢？

債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后簽訂的以房抵債協(xié)議有效，不受施工合同效力影響；但未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，一旦發(fā)生抵債物被法院強(qiáng)制執(zhí)行用于償還其他債權(quán)人債務(wù)/其他買(mǎi)受人實(shí)際占有/付款，準(zhǔn)物權(quán)落空。

以物抵債在阻卻強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中也不優(yōu)先于房屋真實(shí)買(mǎi)受人。因此，如果銀行僅與債務(wù)人簽訂抵債協(xié)議，既未進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記也未成為真實(shí)買(mǎi)受人，在法院訴訟保全和強(qiáng)制執(zhí)行下，不享有優(yōu)先受償權(quán)，很難適用物權(quán)期待權(quán)保障自身權(quán)益，最終將導(dǎo)致抵債物權(quán)落空。

【商品房網(wǎng)簽備案的效力】

法律效力：不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，只是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施。“網(wǎng)簽擔(dān)?！辈痪邆浞ǘㄅ潘耘c優(yōu)先受償性：（1）僅辦理網(wǎng)簽，不能對(duì)抗法院的查封、保全、執(zhí)行；（2）不能對(duì)抗支付價(jià)款并合法占有房屋的實(shí)際買(mǎi)受人；（3）發(fā)包人進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，“網(wǎng)簽”的債權(quán)不具備法定擔(dān)保物權(quán)所有的優(yōu)先受償性。

實(shí)踐作用：1.公示公信，降低開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)；2.實(shí)踐中阻止查封。

【應(yīng)對(duì)措施】1.網(wǎng)簽雖然法律效果沒(méi)有，但實(shí)操效果尚存，因此有其必要性；2.商品房網(wǎng)簽的前置程序——取得商品房預(yù)售許可證；3.在“網(wǎng)簽”之前對(duì)于債務(wù)人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查，避免出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象；4.網(wǎng)簽房屋要確保未交付使用第三人；5.盡量選取具備辦理過(guò)戶(hù)條件的房屋；6.了解當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽政策。

編輯/daicy