住房，作為人生存、生活的一個基本且重要需求，一直屬于人們熱議的話題。隨著房價的不斷增長，大家買房不僅會考慮居住的舒適度，還會兼具房子的保值增值屬性。誰都知道地段好、品質高的房子更受歡迎，但也得結合自身的經(jīng)濟情況，換句話說，買什么樣的樓盤或者小區(qū)，選擇的范圍基本上是確定的，在小區(qū)和樓棟既定的額情況下，如何選擇樓層就顯得尤為重要。

通過這些年樓市的不斷發(fā)展，在住房交易市場上形成了不少選擇樓層的法則，比如“避設備層法則”、“通風法則”、“黃金分割線法則”等等，這些法則有一個共同點，都是從人們的居住舒適度角度考慮，也是人們買房過程中自然形成的偏好習慣。除此之外，在坊間還流傳著一句“再窮不買頂樓，再傻不買底樓”的說法，翻譯成白話即是“死活不買頂樓和一樓”。

• 在分析這句話有無道理之前，我們先來看看兩個知識點。

第一，開發(fā)商定價法則。

在一個新樓盤的樓層定價中，開發(fā)商一般有兩種定價法則，一種是“倒金字塔”法則，這很好理解，樓層越高，單價越高，價格從一樓往上，層層遞增，樓層越低，價格越低。以一個共21層的品牌樓盤為例，底樓定價約25600元/平米，8樓定價約27600元/平米，15樓定價約29000元/平米，次頂復式價為約34000元，但頂樓定價僅比底樓多約2000元/平米，即27600元/平米?？梢钥闯觯颂貏e樓層，基本遵循了每高一層增加100元/平米左右的規(guī)律。

開發(fā)商之所以有這種定價考慮，主要是住久了平房或者低矮樓層房子的年輕人，更喜歡高大上的高樓，不僅視野開闊，還能避開潮濕、蚊蟲、采光等方面的困擾。需要注意的是，按理說，在進入二手房市場后且隨著房價增長，樓層之間的差價是按比例增加的，但實際上，比例可能還會拉大。

另一種樓層定價法是“橄欖球” 法則，顧名思義，中間高，兩頭低。這種定價法則的依據(jù)是什么呢？同樣也是從視覺的角度考慮，一般來說，小區(qū)的園林綠化都是在一定高度范圍內(nèi)的，中間樓層能夠較好的觀看小區(qū)的風景，享受到小區(qū)的園林配套，如果樓層過高的話，基本上是看不清楚這些景觀了。這種定價法則，與買房人的“黃金分割線”法則有異曲同工之妙，所以往往會發(fā)現(xiàn)，一棟20多層、30多層的住宅樓，總樓層的1/3-2/3段最容易銷售出去。

第二，頂樓和底樓的優(yōu)缺點。

先說說頂樓。頂樓最大的共同優(yōu)勢就是安靜，視野開闊，既沒有低樓層的潮濕和蚊蟲困擾，也沒有中間樓層的樓上住戶噪音。很多頂樓還有露臺，使用面積相比其他樓層多出不少，種花納涼很是愜意，這也是很多人選擇頂樓的原因。不過，頂樓也有相應的缺陷，大家吐槽最多的就是防水做不好的話，墻體會出現(xiàn)開裂漏水，而且保暖要求也要比其他樓層高，此外，跟其他高樓層一樣，遇到停水、停電、消防救援，會是一件比較麻煩的事，而且很多頂樓也是各樓層的管道透風口，一些異味可能從此排除。

再談談底樓。一樓給人的印象就是潮氣重、吵鬧、蚊蟲多、光照不足，隱私方面不能得到較好保護。在安全方面，一些家庭只能安裝密密麻麻的防盜窗來防止小偷行竊，有些小區(qū)若不是同層排水的話，一旦發(fā)生堵塞，一樓首當其沖。當然，一樓也有相應的好處，比如其他樓層停水了，一樓未必沒水用。此外，出行不用等電梯，相應物業(yè)費用也要少些，還不用擔心高層火災困擾，夏天也要比其他樓層涼爽不少。

由此可知，之所以有“死活不買頂樓和一樓”說法，除了前面說到的這些共同缺點，人們還關注房子在保值、轉賣方面的問題。從事過房產(chǎn)中介交易的人知道，一般來說頂樓和底樓的成交周期相比其他樓層長，掛出一年半載都未必能轉掉，主要就在于受眾相對較少，而房主也不甘心讓太多價，從心理作用講，比如買新樓盤時，底樓總價只比中間樓層差2-3萬元，但再轉手的差價可能達一二十萬元，這種心理落差也在一定程度上延長了成交周期。說到底，不太好轉手以及折價，是很多人死活不愿意買這兩個樓層的關鍵原因。

• 但我們知道，任何事物都是發(fā)展變化的，未來10年，這種說法還成立嗎？

在懂行人看來，要回答這個問題，其實一定要具體問題具體分析，“一刀切”的肯定或者否定都是不負責任的。

總體趨勢看，隨著物業(yè)管理和建造工藝技術的提升，頂?shù)讟堑默F(xiàn)狀會迎來改觀。其實，現(xiàn)在也可以看到，一些品質小區(qū)，物業(yè)管理服務水平比較高，小區(qū)環(huán)境整潔，噪音污染相應減少。新建小區(qū)基本都采用了架空設計，潮濕問題得到大幅緩解，同層排水設計的廣泛運用，底樓因此避免了污水堵塞之苦。對頂樓來說，新型隔熱材料運用和防水技術升級，炎熱和漏水的現(xiàn)象大幅改觀。其中一些帶院子底樓、帶露臺的頂樓將尤其受到越來越多的置業(yè)者喜愛，居住價值凸顯。

不過，對于購房者來說，還是要區(qū)別對待。原因在于：1.無論什么時候，并不是所有的開發(fā)商都能運用新技術和做到嚴格監(jiān)管，相對而言，品質開發(fā)商做得更好一些，更有保障；2.隨著老舊小區(qū)改造時代到來，未來10年，一些老舊小區(qū)居住品質會得到提升，這自然也包括頂?shù)讟亲?，如頂樓因加裝了電梯而受益，但是一些結構性的東西是無法改變的，還有底樓，采光的問題無法得到解決，而且內(nèi)部的東西也未必在改造之列，所以，無論從居住還是保值的角度，買這類老小區(qū)的頂?shù)讟沁€是應慎重。

當然，房子是用來住的，買房還是要看自身的經(jīng)濟條件，即使一些普通的頂?shù)讟牵捎趦r格相對低廉，仍然會受到一些剛需族歡迎。