本次新政首先明確了分割銷售適用范圍，即天津市政府批準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)和京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接平臺(tái)，土地用途為工業(yè)用地且已封頂?shù)男陆üI(yè)廠房的銷售及再次轉(zhuǎn)讓行為。
新政明確規(guī)定，“工業(yè)廠房可以按幢、層或套進(jìn)行銷售。本通知印發(fā)前已取得建筑工程施工許可證的工業(yè)廠房，最小銷售單元建筑面積不得小于300平方米；本通知印發(fā)前未取得建筑工程施工許可證的工業(yè)廠房，最小銷售單元建筑面積不得小于500平方米?！?/span>
根據(jù)新政，工業(yè)廠房銷售對象及再次轉(zhuǎn)讓的工業(yè)廠房買受人，應(yīng)當(dāng)為依法注冊登記的企業(yè)，并符合項(xiàng)目所在區(qū)人民政府或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)對進(jìn)駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類別等要求。
新政中明確，“區(qū)人民政府或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)對購買本園區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房的企業(yè)嚴(yán)格把關(guān)”，即明確了區(qū)政府、管委會(huì)一級(jí)政府將作為買受人資質(zhì)審核的主體。
新政規(guī)定，“對出現(xiàn)擅自改變用途等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或買受人，按照國家和本市相關(guān)規(guī)定予以處理，并按照社會(huì)信用體系建設(shè)有關(guān)要求實(shí)施聯(lián)合懲戒。”
自京津冀協(xié)同發(fā)展、北京非首都功能疏解等大的政策框架提出并執(zhí)行以來，許多重大優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與升級(jí)項(xiàng)目已逐步落戶天津，而高端產(chǎn)業(yè)的集聚既需要規(guī)模較大的領(lǐng)軍型企業(yè)，同時(shí)也離不開處于發(fā)展初期的初創(chuàng)型企業(yè)。尤其是在本次新冠疫情后，中小企業(yè)遇到了前所未有的沖擊，在新的歷史條件下對于工業(yè)廠房產(chǎn)生了多元化需求。在這一層面，本次新政凸顯了天津?qū)χ行∑髽I(yè)需求的側(cè)重。
此外，政策明確了適用于工業(yè)用地項(xiàng)目，而工業(yè)用地上大致可分為廠房類與研發(fā)辦公類產(chǎn)品。從最小可按套、最小分割面積300/500平方米來看，更加傾向于單戶面積分割較小的研發(fā)辦公類產(chǎn)品。
在關(guān)注本次新政通過解決產(chǎn)業(yè)空間的方式、著實(shí)推進(jìn)天津承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，政府對于存量工業(yè)項(xiàng)目去庫存的決心。
前期政府及國企平臺(tái)在津開發(fā)了大量工業(yè)地上的廠房、研發(fā)辦公項(xiàng)目，例如地理位置更趨近于北京的武清地區(qū)，目前存在大量位于此類區(qū)域的廠房及研發(fā)辦公項(xiàng)目的租賃經(jīng)營情況較差，由此造成了國有資產(chǎn)的空置及浪費(fèi)，而本次新政順?biāo)浦?，借力高端產(chǎn)業(yè)集聚之勢頭，也意在工業(yè)項(xiàng)目“去庫存”。
一方面，天津政府曾在18年底出臺(tái)《天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法》，企業(yè)可選擇以長期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性年期等公開方式取得工業(yè)用地使用權(quán)，出讓年期縮短到一般不超過20年。該政策擴(kuò)大了企業(yè)用地方式選擇權(quán)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)初期用地成本。可以說，18年的政策是對工業(yè)地拿地層面的靈活化，尤其對有能力拿地建設(shè)的有實(shí)力企業(yè)需求的側(cè)重；而本次是對存量及新增建成項(xiàng)目的傾斜，特別體現(xiàn)了對空間需求急迫而拿地自建有困難的中小企業(yè)的照顧。
此外，本次新政與深圳M0散售政策從最小面積等多方面，有類似之處，這也是天津政府群策群力、借鑒參考其他地區(qū)成熟政策的體現(xiàn)。而政策中對買受人的審核下放到了區(qū)級(jí)及管委會(huì)，一方面此級(jí)別政府對于轄內(nèi)企業(yè)的用房需求更加明晰、有利于政策的落實(shí)；
而另一方面審核權(quán)釋放到相對較低的主管層級(jí)后，政策尋租及溝通的空間也較大，工業(yè)用地“地產(chǎn)化”風(fēng)險(xiǎn)抬頭，為了貫徹政策的初衷，后續(xù)很有可能出臺(tái)跟進(jìn)的細(xì)則政策，例如對于買受人稅收、產(chǎn)值、投資強(qiáng)度、就業(yè)等指標(biāo)的具體要求，值得持續(xù)關(guān)注。
整體上看，本次新政為天津結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)與需求制定，且與過往的政策存在一定的關(guān)聯(lián)與延續(xù)性，配合精準(zhǔn)有力的執(zhí)行，預(yù)計(jì)將切實(shí)滿租企業(yè)對產(chǎn)業(yè)空間的多樣化需求；與此同時(shí)，散售的解禁也帶來“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)化”的風(fēng)險(xiǎn)，將考驗(yàn)政策制定者的決心與執(zhí)行者的智慧。
橫向來看，北上等一線城市由于產(chǎn)業(yè)角色及政策需求不同，我們認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)暫不會(huì)出臺(tái)同類政策。
