老周聊物業(yè)—129：基礎(chǔ)知識，介紹物業(yè)專項(xiàng)維修資金

前言：

近期，老周話題是聊聊物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識及常識，但似乎閱讀量不好，但做事情要有始有終，今天就聊聊維修資金的話題，也是這個階段的最后一個話題。

正文：

1.關(guān)于專項(xiàng)維修資金

定義：專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

相關(guān)法律法規(guī)：

• 《民法典》第二百八十一條：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
• 國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
• 部門規(guī)章（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》）第二條：本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
• 地方法規(guī)（以深圳為例），《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》第三條：物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

2.專項(xiàng)維修資金的設(shè)立條件

在《物權(quán)法》出臺前，社會上對“建筑物區(qū)分所有權(quán)”沒有明確認(rèn)知，所以在《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》只規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金。

《物權(quán)法》出臺后，區(qū)分了“單一產(chǎn)權(quán)建筑”、“多產(chǎn)權(quán)建筑”，明確了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的法律定義，所有后期大多數(shù)省市規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的條件時，就明確為“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金”。即：不分業(yè)態(tài)，住宅、商住樓、辦公用房及商業(yè)用房等物業(yè)類型，只要有2個或2個以上產(chǎn)權(quán)人的，就要設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

對于單一產(chǎn)權(quán)建筑（如：開發(fā)商自持寫字樓、自持購物中心），法律法規(guī)是不強(qiáng)制設(shè)立專項(xiàng)維修資金。但對業(yè)主（開發(fā)商）而言，內(nèi)部會有類似的維修制度，行業(yè)內(nèi)通稱為“資本性改造資金”，也是在物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外另外支出的，用于設(shè)施設(shè)備、環(huán)境大中修、改造和更新。

3.專項(xiàng)維修資金的繳納主體

目前，國內(nèi)絕大部分省市是按建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行，即由建筑物產(chǎn)權(quán)人（住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主）在辦理房屋入住手續(xù)前交存首期專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金由政府主管部門代管。

例外情況，深圳、廈門是延續(xù)歷史做法，專項(xiàng)維修資金分為“首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金”；首期歸集的部分由建設(shè)單位交存、由政府主管部門代管，日常收取部分由業(yè)主按月、隨物業(yè)服務(wù)費(fèi)一并繳納。

4.專項(xiàng)維修資金的通途

一般規(guī)定：物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

• 物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
• 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、中央空調(diào)、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公共車場(庫)、小區(qū)智能系統(tǒng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

特別規(guī)定：物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以用于建筑物外墻的清洗和粉刷、用于保修期滿后共有物業(yè)的安全檢測鑒定費(fèi)用（深圳規(guī)定）。

5.專項(xiàng)維修資金的管理和使用

管理原則：按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督等原則。

專項(xiàng)維修資金的使用：應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（參與表決：應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決）。

專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌：應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意（參與表決：應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決）。

專項(xiàng)維修資金使用的賬務(wù)處理：物業(yè)全體共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會依法表決同意，其費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。物業(yè)部分共有部分的維修、更新和改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物業(yè)的業(yè)主同意，其費(fèi)用由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。舉例：

• 某小區(qū)的消防系統(tǒng)故障，消防系統(tǒng)維修事項(xiàng)由全體業(yè)主進(jìn)行表決、維修費(fèi)用由全體業(yè)主按各自比例進(jìn)行分?jǐn)偂⒊袚?dān)；
• 某小區(qū)某幢建筑物外墻滲水需要維修，該維修事項(xiàng)由該幢業(yè)主進(jìn)行表決、維修費(fèi)用由該幢業(yè)主按各自比例進(jìn)行分?jǐn)偂⒊袚?dān)。

專項(xiàng)維修資金的申請及使用流程：按各省市的法規(guī)、制度執(zhí)行。

6.禁止使用專項(xiàng)維修資金的范圍

• 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位保修期內(nèi)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用。
• 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)公用事業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
• 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
• 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

特別注意：

• 業(yè)主（業(yè)主委員會）應(yīng)監(jiān)督物業(yè)公司應(yīng)按法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等做好公共設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、維修工作和質(zhì)量，不能造成“平時不維護(hù)不維修，小問題變成大問題、大維修”后使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、改造和更新！
• 以上屬于侵犯業(yè)主利益的違約行為，業(yè)主可向物業(yè)公司追究其違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。

7.物業(yè)專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)歸誰　　

• 物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
• 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)并辦理轉(zhuǎn)移登記的，其名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額。
• 因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，經(jīng)業(yè)主大會或者建設(shè)單位申請，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。