【原】悅?cè)绻⒈├?，行業(yè)大洗牌接近尾聲

新用戶6646Rwa6 2020-08-26

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兩年從“創(chuàng)業(yè)風口”到“倒閉潮”，激進而脆弱的長租公寓生態(tài)，未來仍有待探索及完善。

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文/左遠良

近期，又一家長租公寓宣告倒閉。10月初，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。

悅?cè)绻?chuàng)立于2014年，曾是河南公寓品牌中少數(shù)拿到A股上市公司投資的品牌，去年12月在邁點研究院發(fā)布的國內(nèi)長租公寓品牌指數(shù)排行榜上一度位列第八。一年時間不到，卻落得資金鏈斷裂，被收購的下場。

記者了解到，目前悅?cè)绻⑵浞ㄈ藢⒃摴巨D(zhuǎn)讓給比遜達美。今年9月，悅?cè)绻⒃谝呀邮芰肃嵵荼冗d達美公寓管理有限公司（簡稱”比遜達美”）的并購重組。天眼查信息顯示，比遜達美已100%持有悅?cè)绻⒐蓹?quán)，法定代表人也已變更。

在悅?cè)绻⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓之前，已有多位房東數(shù)月收不到房租，不少付了較長租金的租客也被告知要提前搬離。此外，多位房東都遇到了拖欠租金的問題。有房東反映，本該在今年9月份收到悅?cè)绻⑷齻€月9000元的租金，至今尚未收到。

自2018年以來，長租公寓行業(yè)“暴雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題，目前已經(jīng)有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。隨著大量長租公寓倒下，資本市場對于該賽道態(tài)度會愈加謹慎。

另一方面，長租公寓的頭部企業(yè)卻正在上演搶灘戰(zhàn)。今年9月份以來，蛋殼、自如、青客等公寓品牌相繼被曝籌備上市，據(jù)IPO早知道消息，蛋殼公寓據(jù)稱計劃最快于今年赴美上市，募資金額為6-7億美元。據(jù)外媒報道，知情人士透露自如正考慮2020年赴美上市，預(yù)計籌集5-10億美元。

有行業(yè)分析人士指出，在現(xiàn)有的經(jīng)營模式下，成本高、收益低、融資難，長租公寓行業(yè)還有待探索及完善。未來從一級市場拿錢會越來越難，便只能轉(zhuǎn)向二級市場，去講一個規(guī)?；?jīng)濟效益的故事。不過，看似資金雄厚的頭部企業(yè)也面臨諸多挑戰(zhàn)，比如自如、蛋殼等均身陷“甲醛門”中。

租金貸難解缺血困境，租戶、房東投訴無門

買房越是不易，租房越是痛點。在高房價和限購政策下，加上結(jié)婚年齡和購房年齡的推遲，越來越多的人停留在租賃市場里。但找房不易，過去房源信息不透明，租戶可能看了十幾套也找不到滿意的房子，還要與房東和中介討價還價、斗智斗勇，租房市場有很多痛點需要解決。

2014開始，長租公寓生意成為風口，大公司和創(chuàng)業(yè)公司的參與，客觀上讓租房市場變得更加透明，產(chǎn)品和服務(wù)更加標準化。這類公寓房源的信息真實，定價相對穩(wěn)定，職業(yè)公寓管家的服務(wù)模式也提升了效率，這也是長租公寓雖然租金并不比市場價便宜，但仍然能夠迅速打開局面的原因。

以蛋殼為代表的創(chuàng)業(yè)系和以自如為代表的中介系分散式公寓一般通過租賃普通居民住房，加以改造后對外出租，賺取差價與配套服務(wù)費。不過，以這種模式長租公寓只能維持微薄利潤，而短期大量涌入的創(chuàng)業(yè)者看到的更多是通過金融杠桿能創(chuàng)造的金融衍生品的收益。

“租房貸”正是這一背景下的產(chǎn)物。例如蛋殼公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融機構(gòu)貸款，計入個人征信，貸款合同簽署后，蛋殼公寓可以直接從貸款機構(gòu)拿到一年甚至兩年的租金。但部分長租公寓將資金用于盲目擴張新業(yè)務(wù)，導(dǎo)致出租率無法與需求匹配，進而資金鏈斷裂頻繁“爆倉”。

這種依靠杠桿加速擴張的方式，很容易讓花出去的錢收不回來，只留下盤根錯節(jié)“一筆爛賬”。倒下的長租公寓品牌因金融杠桿爆倉留下一個爛攤子讓租客、房東身陷囹圄。房東收不到租金，房客則被房東驅(qū)趕出門，還要每月償還貸款維護征信，屢屢求訴無門，只能憤然質(zhì)問：我的錢去哪兒了？

河南悅?cè)绻⒕蛯儆谶@一類，在黑貓投訴上搜索“悅?cè)绻ⅰ?，顯示173條投訴記錄，多為租金、押金難退等問題。有租客反映自己在悅?cè)绻⒆饬巳甑姆孔?，九月份剛交了四千多元房租，但國慶假后發(fā)現(xiàn)房東把鎖芯換了。也有租客入住僅13天便遭遇房間斷電，或者直接被告知“一星期后搬離”。

除租客外，多位房東都遇到了拖欠租金的問題。有房東反映，本該在今年9月份收到悅?cè)绻⑷齻€月9000元的租金，至今尚未收到。也有房東稱自今年四月后再也沒有收到過租金，悅?cè)缫淹锨匪膫€月的房租未付。作為“二房東”的悅?cè)绻?，其自身的缺血困境更為嚴重?/span>

目前悅?cè)绻⒐疽呀?jīng)轉(zhuǎn)讓給比遜達美。當租客們最近前往比遜達美公司時，這家公司的負責人表示10月份以后的業(yè)務(wù)由他們負責，10月份之前的情況，雙方領(lǐng)導(dǎo)正在協(xié)商，協(xié)商結(jié)果不日將會公布。悅?cè)绻⒛壳暗姆ǘù砣送裘鬈S則表示，房管局已介入，希望盡快在15號之前全部解決掉。

當然，這只是倒閉的長租公寓帶來的壞結(jié)果，。有業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓這個品類由來已久，早期的品牌多為慢工出細活，隨著2016年的一陣風吹來了不少野蠻人，完全忽視長租公寓作為一個服務(wù)行業(yè)需要高投入、長周期、低產(chǎn)出的特性，還有大量幸存的品牌依然面臨著多種困境。

長租公寓駛?cè)肷钏畢^(qū)，未來前景依然可期

雖然長租公寓行業(yè)遭遇調(diào)整，但前景依然可期。據(jù)艾媒資訊發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費者行為監(jiān)測報告》顯示，預(yù)計到2020年、2025年，我國房屋租賃市場規(guī)模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元。目前，90后的租客占比高達75%，大多數(shù)年輕人還是選擇租房。

其次，長租公寓是政策“房住不炒”、“租購?fù)瑱?quán)”下的必然趨勢，“二房東”是互聯(lián)網(wǎng)+長租房的必要角色。長租公寓企業(yè)想要長足發(fā)展，關(guān)鍵還在于建立起規(guī)?；Ｊ?，精耕細作，不斷地提高運營水平、提供更好的服務(wù)、提升入住率，才能具備競爭優(yōu)勢。

鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)曾公開表示，分散式公寓可能要做到10萬間房盈利情況才有可能改善。而且規(guī)模化之后，在租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上延展開的生活消費、場景零售、社群運營、社區(qū)服務(wù)、金融等增值業(yè)務(wù)的空間也更大。

這意味著，長租公寓行業(yè)進入下半場后，未來具有規(guī)模優(yōu)勢的、品牌優(yōu)勢、知名度高、口碑好的企業(yè)會存活，甚至是越做越大，但也充滿不確定性。吃到這個“大餅”的前提是，要在這個市場里活得足夠久，手里始終要有房。

近年來，長租公寓的收房成本整體上升，但為了跟競爭者拼搶，部分企業(yè)開始只看數(shù)量，不計成本。頭部品牌獲得融資使其有能力高價收房，房源數(shù)量上升后，又能夠進一步融資甚至到上市，不得不說這樣燒錢的玩法“很互聯(lián)網(wǎng)”，不過背后存在的隱患爆發(fā)，受害者卻是為租房奔波的普羅大眾。

目前長租公寓行業(yè)已進入洗牌期尾聲，資金引發(fā)的爆雷潮淘汰第一批投機者，競爭中被逐漸擠壓生存空間的小玩家是第二批，地產(chǎn)系集中式公寓和各類創(chuàng)業(yè)品牌的較量則朝著上市方向，追逐“長租公寓第一股”將持續(xù)相當長的一段時間。