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物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務費等相關費用的情況，為解決此問題，物業(yè)服務企業(yè)想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業(yè)主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業(yè)主，成效并不明顯。項目管理處物業(yè)工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標下，反復向欠費業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶可以說已經(jīng)是毫無辦法。這樣的現(xiàn)象可以說在任何一家物業(yè)服務企業(yè)都或多或少的存在。解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業(yè)服務企業(yè)應得的利益。但大部分物業(yè)服務企業(yè)在應用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失，二是怕向欠費業(yè)主提起訴訟后會形成對立關系，不利于今后的服務工作。針對第一個顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項輔導，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。對第二個顧慮筆者有自己的看法。筆者認為，從業(yè)主欠費開始，欠費業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業(yè)主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復給予反駁。可見，只要欠費存在，物業(yè)公司與欠費業(yè)主的矛盾就無法消除。物業(yè)服務企業(yè)應用法律手段起訴欠費業(yè)主后，欠費業(yè)主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費業(yè)主會當即繳清欠費或與物業(yè)服務企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。物業(yè)服務企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業(yè)主，重建和諧關系，正所謂“不打不相識”。筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業(yè)服務企業(yè)對欠費業(yè)主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來，給同行分享，并期待大家指導。清欠小組成員可以物業(yè)公司相關部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。清欠小組對存在欠費的小區(qū)情況進行統(tǒng)計調(diào)查，分析欠費原因、業(yè)主的欠費理由、欠費業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應注意以下兩點： 1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。 2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對抗。 受托人一般選擇清欠小組負責人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應對物業(yè)管理相關法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業(yè)主欠費理由的答辯對策。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務合同和與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀；沒有物業(yè)服務合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發(fā)的該小區(qū)收費許可證，就可證明事實合同關系。（1）公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營權。 （2）物業(yè)服務合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務權利和收費標準。 （3）相關的文件，如政府28號令、關于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費分攤問題的通知、關于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務各項收費的合法性，包括滯納金。 （4）房地產(chǎn)權登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。 （5）其它有證明作用的文件。 （1）物業(yè)管理服務費及滯納金明細表。 （2）水費、污水處理費、加壓電費明細表。 （3）防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表。 （4）電梯電費及梯燈電費分攤明細表。 （5）電梯維修零件費分攤明細表。 （6）每噸供水加壓電費計算表。 （7）電梯電費及梯燈電費分攤計算表。 （8）電梯維修零件費分攤計算表。 注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際情況制作。 （1）律師函復印件。 （2）繳費通知。 （3）催費通知。 筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M業(yè)主進行獨立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認為，物業(yè)費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟，一是法院對此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會支持物業(yè)公司的訴訟請求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準備也不復雜，而且同一個小區(qū)欠費訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費數(shù)據(jù)；三是當前各物業(yè)企業(yè)面對服務成本上升，而物業(yè)服務收費標準得不到及時調(diào)整的情況下，收回欠費是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務企業(yè)如果都能及時、準確地運用法律手段追過欠費，有助于讓及時繳交物業(yè)服務費是業(yè)主的法定義務這一理念深入人心。委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。請求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務費***元（詳見附件1），滯納金***元（詳見附件1），水費***元（詳見附件2），污水處理費***元（詳見附件2），供水加壓電費***元（詳見附件2），路燈電費***元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費***元(詳見附件3)，垃圾處理費***元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費***元（詳見附件4），電梯維修零件費***元（詳見附件5）。以上合計人民幣***元(暫計算到***年**月**日,之后的費用照計)。原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《 小區(qū)物業(yè)管理服務合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務期間，原告與被告都應該切實履行《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無故拖延繳納物業(yè)管理服務費及相關費用構成違約。原告為維護自身合法權益，特起訴到貴院，請依法判決。
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