我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，目前已為10000人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

提問(wèn)：房姐您好:子彈總預(yù)算350—380w之間，想買(mǎi)兩居婚房，首套自住 保值，不用考慮學(xué)區(qū)，希望生活配套全些，您有推薦的區(qū)域嗎？對(duì)象在和平里北街上班，但是工作都比較自由不用每天都去。之前看過(guò)大興天宮院2014的次新房，西紅門(mén)一代興海家園2003年板樓，東四環(huán)翠城馨園，南四環(huán)舊宮地鐵站2000年左右商品房（戶型好），以及天通苑的房子，這些中的哪個(gè)區(qū)域比較好呢，如果沒(méi)有求推薦可以購(gòu)入的板塊。

回答：垡頭最大的問(wèn)題是價(jià)格和地段的落差。 京哈，四環(huán)，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發(fā)展空間十分有限的區(qū)域，加上過(guò)去本身已經(jīng)有大量的老房子占據(jù)了主要面積，沒(méi)有空間發(fā)展商業(yè)，目前只是作為連接的住宅片區(qū)。 西紅門(mén)薈聚積累了很大的商業(yè)價(jià)值，西紅門(mén)的本質(zhì)還是商業(yè)配套齊全的居住區(qū)。豐臺(tái)并不是最推薦的板塊。 子彈350，工作在和平里北街，首選是望京，次選國(guó)貿(mào)。優(yōu)先產(chǎn)業(yè)區(qū)。 望京是new money，國(guó)貿(mào)是old money。

提問(wèn)：房姐你好，新人首問(wèn)，感謝回答！目前北京兩套房均有DK，一套亦莊中信新城三居，一套西城展覽路老破小，家里娃后年上學(xué)，近期疫情原因覺(jué)得房?jī)r(jià)后續(xù)還會(huì)漲，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算優(yōu)化配置，兩套房子賣(mài)了還DK后900，手里子彈100。以下幾個(gè)方案和問(wèn)題。 1.方案一是把兩套都賣(mài)了，在西城買(mǎi)一套大點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，再在單位旁邊買(mǎi)個(gè)小點(diǎn)的一居室父母住。覺(jué)得中信新城的房?jī)r(jià)后續(xù)還會(huì)漲，這么置換不知道虧不虧。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完學(xué)不好出手，想著只把西城老破小賣(mài)了，加上手里子彈在西城再選個(gè)學(xué)區(qū)，問(wèn)題是一共450的首付可以選的學(xué)區(qū)不多，這個(gè)方案是否合適，合適的話換哪個(gè)學(xué)區(qū)，月壇還是陶白。 3.方案三是保持目前這個(gè)配置不動(dòng)，到時(shí)候去西城租房住，目前的子彈考慮配套京外資產(chǎn)，哪個(gè)城市比較合適？?jī)赡旰蟾改覆拍軄?lái)投靠遷戶口，那時(shí)候再買(mǎi)一套北京的。 4.問(wèn)題一是西城的學(xué)區(qū)房是不是小孩上完學(xué)，如果不自住的話就可以著手賣(mài)了??？問(wèn)題二是二套全款怎么加杠桿，是消費(fèi)D加上信用K么？房姐你好，新人首問(wèn)，感謝回答！目前北京兩套房均有DK，一套亦莊中信新城三居，一套西城展覽路老破小，家里娃后年上學(xué)，近期疫情原因覺(jué)得房?jī)r(jià)后續(xù)還會(huì)漲，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算優(yōu)化配置，兩套房子賣(mài)了還DK后900，手里子彈100。以下幾個(gè)方案和問(wèn)題。 1.方案一是把兩套都賣(mài)了，在西城買(mǎi)一套大點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，再在單位旁邊買(mǎi)個(gè)小點(diǎn)的一居室父母住。覺(jué)得中信新城的房?jī)r(jià)后續(xù)還會(huì)漲，這么置換不知道虧不虧。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完學(xué)不好出手，想著只把西城老破小賣(mài)了，加上手里子彈在西城再選個(gè)學(xué)區(qū)，問(wèn)題是一共450的首付可以選的學(xué)區(qū)不多，這個(gè)方案是否合適，合適的話換哪個(gè)學(xué)區(qū)，月壇還是陶白。 3.方案三是保持目前這個(gè)配置不動(dòng)，到時(shí)候去西城租房住，目前的子彈考慮配套京外資產(chǎn)，哪個(gè)城市比較合適？?jī)赡旰蟾改覆拍軄?lái)投靠遷戶口，那時(shí)候再買(mǎi)一套北京的。 4.問(wèn)題一是西城的學(xué)區(qū)房是不是小孩上完學(xué)，如果不自住的話就可以著手賣(mài)了啊？問(wèn)題二是二套全款怎么加杠桿，是消費(fèi)D加上信用K么？

回答：建議方案三， 你現(xiàn)在的配置能滿足學(xué)區(qū)可以保持，置換成本也比較高，并不劃算， 中信新城可以長(zhǎng)持。如果全換到西城一套學(xué)區(qū)房保值效果會(huì)較差。 其它城市可以看看 武漢、重慶、沈陽(yáng)等地 學(xué)區(qū)房就是功能性不適合長(zhǎng)持 ，用完即可出售了。二套加杠桿 一般墊資再全款抵押比較合適，其它的方式能增加的子彈太少

提問(wèn)：天通苑西三區(qū)200平電梯塔樓感覺(jué)比東一區(qū)同戶型還要便宜一點(diǎn)點(diǎn)，請(qǐng)問(wèn)是什么原因呢？因?yàn)?7號(hào)線地鐵預(yù)期更方便嗎？感覺(jué)5號(hào)線也挺方便的？還是因?yàn)闁|一區(qū)挨著公園，學(xué)校稍微好一些呢？

回答：1.東區(qū)的電梯房也分很多類型，板樓，一般塔樓和八大金剛，都是不同的價(jià)格。 2.東一二三區(qū)有學(xué)區(qū)，西區(qū)沒(méi)有學(xué)區(qū)。 3.東二三區(qū)離17號(hào)線比較近，西區(qū)距離5號(hào)線比東一區(qū)距離17號(hào)線更近。 4.在天通苑，你能看到不同戶型價(jià)差30%，你也能看到類似戶型仍然價(jià)差30%，可能只是因?yàn)闃菞澋牟煌?北京選籌，一定要對(duì)比一套套具體房子。

提問(wèn)：房姐您好，新人首問(wèn)，看了您的其他回答，想再進(jìn)一步請(qǐng)教下，本人sfsd, 首付預(yù)期180-200，需要自住兼保值，1.看了東三環(huán)附近的公房，但想要95后的，管理較好的小區(qū)，比如農(nóng)業(yè)部宿舍的，想問(wèn)下類似的小區(qū)是否還有其他推薦，現(xiàn)在看到的單價(jià)在7.8甚至8.6，是否溢價(jià)太高，應(yīng)談到多少合適？2.老房子的話，是否需要擔(dān)心房屋質(zhì)量問(wèn)題？3.新房的話，新天地，中海寰宇，您認(rèn)為哪個(gè)性價(jià)比更高？4.東三，東四附近的00后的商品房小區(qū)是否推薦？00后商品房與95后公房，五環(huán)外新房相比，在保值方面，您建議的排序是？謝謝！

回答：?jiǎn)蝺r(jià)到8溢價(jià)太高，保值角度完全不推薦，7左右可以考慮 老房子質(zhì)量并不差，需要選對(duì)籌，推薦看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特 中海寰宇時(shí)代更好 00商品房=95公房>五環(huán)外新房

提問(wèn)：房姐好！通州萬(wàn)方家園怎么樣？什么價(jià)可以入？

回答：萬(wàn)方家園在黃渠雙橋，不在通州。 萬(wàn)方家園是老公房的翻新版，加上面積普遍偏大，流動(dòng)性不高，性價(jià)比不高。 5萬(wàn)多價(jià)格，兩居接近500萬(wàn)，不是上車盤(pán)首選。

提問(wèn)：房姐老師你好，突然想到一個(gè)有意思的問(wèn)題，西城學(xué)區(qū)房的老師都住哪里，新入職的教師買(mǎi)得起西城的學(xué)區(qū)房嗎？

回答：老教師，已經(jīng)分了房。 新來(lái)的教師，大多數(shù)本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我?guī)孜辉诒贝笕舜蟮睦蠋熍笥?，除了家里北京的，都是在附近租房?少數(shù)工作幾年后，著手買(mǎi)房。 教職工不一定買(mǎi)學(xué)區(qū)房，有的有子女入學(xué)。

提問(wèn)：房姐好！ 新人首問(wèn)：剛出手名下唯一住房，騰出首套首貸資格。子彈360，我在良鄉(xiāng)上班，過(guò)幾年退休，孩子在空軍總醫(yī)院附近上班，擬用我們的資質(zhì)（能貸15年）購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)620萬(wàn)上下的80～90平米兩居室。 購(gòu)房目的：老兩口退休以后可以離孩子近點(diǎn)，相互有個(gè)照應(yīng)。孩子未婚，這兩年孩子主要居住，過(guò)幾年孩子結(jié)婚生子老兩口居住，生活方便。目前主要考慮孩子通勤和投資保值，30分鐘以內(nèi)路程的板塊。 關(guān)注過(guò)：1、遠(yuǎn)洋山水（包括沁山水）；2、玉海園；3、田村；4、定慧東里；5、恩濟(jì)里；6、豐臺(tái)萬(wàn)年花城；7、草橋欣園等。 考慮以后升值兼自住。請(qǐng)您幫助指點(diǎn)分析，給排排序，另外如果有更好的選擇，也請(qǐng)您幫著分析指點(diǎn)。 謝謝！期盼您的回復(fù)??！

回答：保值角度不建議看遠(yuǎn)洋山水（包括沁山水），由于在八寶山這一片，遠(yuǎn)洋山水基本是唯一的次新，類似十里河山水文園，相對(duì)稀缺造就了遠(yuǎn)洋山水的普遍溢價(jià)。 整體排序 豐臺(tái)萬(wàn)年花城>草橋欣園>恩濟(jì)里>定慧東里>玉海園>田村

提問(wèn)：房姐好，目前手里有一套炫特區(qū)一室一廳的房子，一個(gè)人自主，現(xiàn)在手里有3-4百萬(wàn)，幾個(gè)思考： 1、再買(mǎi)一套房子的話，買(mǎi)哪個(gè)位置和小區(qū)合適？ 2、現(xiàn)有房子賣(mài)了，買(mǎi)一個(gè)大一點(diǎn)的房子？ 3、現(xiàn)有房子抵押 現(xiàn)金，再買(mǎi)一套大一點(diǎn)的 4、炫特區(qū)這個(gè)小區(qū)怎么樣？值得再買(mǎi)一個(gè)一室的房子？或者再買(mǎi)一個(gè)開(kāi)間（感覺(jué)房姐對(duì)炫特區(qū)情有獨(dú)鐘，回復(fù)中經(jīng)常提到該小區(qū)♂) 5、未來(lái)北京房?jī)r(jià)最值得投資的幾個(gè)區(qū)域是哪幾個(gè)？ 以上還請(qǐng)房姐給建議

回答：推薦置換，兩套小的不如一套大的。 炫特在低總價(jià)里面性價(jià)比不錯(cuò)。 朝陽(yáng)看下望京、雙井、東壩、朝青 豐臺(tái)看下 馬家堡、草橋、角門(mén)

提問(wèn)：房姐好！坐標(biāo)北京，在保定有房產(chǎn)，看了精華帖和評(píng)論，計(jì)劃賣(mài)掉保定房產(chǎn)，在京購(gòu)買(mǎi)第二套房。請(qǐng)問(wèn)：1、保定房產(chǎn)何時(shí)掛出好？是否有靠譜中介推薦。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款買(mǎi)二套是否合適？3、二套房主要考慮好出租，用租金補(bǔ)月供，也是在您推薦的投資區(qū)域選房么？老宣武和豐臺(tái)有沒(méi)有推薦的區(qū)域？4、出租的話主要考察哪些因素？靠近高校？產(chǎn)業(yè)區(qū)？大體量小區(qū)好租還是小體量小區(qū)好租？謝謝！

回答：1.保定現(xiàn)在可以掛出來(lái)，把附近5公里的中介都掛一遍，想快速出手，可以承諾中介大紅包。 2.尾款少于30%，可以抵押融資 3.投資和租售比更推薦朝陽(yáng)東三—東五環(huán)之間的洼地板塊。 4.靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，商圈，交通便利的租金更高。

提問(wèn)：【新人首問(wèn)】北京戶口，手上現(xiàn)金260萬(wàn)，首房首貸，想純投資一套二手房，買(mǎi)后出租待售，預(yù)算450~500萬(wàn)，計(jì)劃持有5~6年。目前考慮的范圍第一為通州核心區(qū)的運(yùn)河灣、京貿(mào)西，環(huán)球影城北側(cè)的瑞都、加州小鎮(zhèn)，前三者單價(jià)5.5~6萬(wàn)，加州小鎮(zhèn)4.5萬(wàn)左右；第二為海淀四道口附近的老房，單價(jià)8.5~10萬(wàn)。 想請(qǐng)教房姐： 1.上述提到房子（A運(yùn)河灣B京貿(mào)西C瑞都D加州E四道口老破?。┑耐顿Y價(jià)值，排序如何？上述區(qū)域是否有更值得投資的樓盤(pán)？ 2.除上述區(qū)域，還有哪些區(qū)域和樓盤(pán)更值得投資？入手價(jià)位多少合適？

回答：通州只推薦看核心區(qū)域，樓盤(pán)重點(diǎn)看 京貿(mào)國(guó)際城 bobo自由城 百合灣 運(yùn)河灣 投資推薦看朝陽(yáng) 可以考慮青年路或者東壩這倆區(qū)域，前者看看青年匯佳園，后者看看首開(kāi)常青藤

提問(wèn)：房姐下午好，最近看了一套300w的光輝南里52平全朝南80年的房子。房子裝修挺好的價(jià)格也不貴，看完之后的第一想法是貸款未來(lái)出手可能面臨不好貸款的問(wèn)題。 那么有一個(gè)問(wèn)題我一直很疑惑想請(qǐng)教房姐，像這種80年或者再老一些的房子，隨著時(shí)間的增加，這樣的房子未來(lái)有沒(méi)有接手的價(jià)值？或者說(shuō)未來(lái)這樣的老房子最終的歸宿會(huì)成為什么呢？

回答：光輝南里有一半房齡過(guò)老（1990以前） 52平應(yīng)該是一居，回避，300萬(wàn)可以買(mǎi)到兩居。 老公房買(mǎi)的好，5年內(nèi)可以跑贏大盤(pán)，并且出租回報(bào)和流動(dòng)性也足夠好。 那么5年以后呢？ 5年后你已經(jīng)滿5可以裂變優(yōu)化了，并且買(mǎi)入房齡決定了依然可以貸款。 參考：《什么樣的老公房可以買(mǎi)？》

提問(wèn)：房姐，您好！有兩個(gè)問(wèn)題需要跟您請(qǐng)教一下： 1.我跟我老公13年底買(mǎi)過(guò)一個(gè)房子，當(dāng)時(shí)不太懂，所以兩個(gè)人都是貸款人，他是主貸款人，這樣是不是即使離婚，我也沒(méi)有SFSD資格？ 2.您建議二套房，最好全款再抵押，我想請(qǐng)問(wèn)，全款是都不用交個(gè)稅了嗎，再抵押一般利率是多少呢？比二套房貸款有優(yōu)勢(shì)？ 謝謝！

回答：1. 是的，只要有過(guò)貸款記錄就不能算首貸 2. 全款你可以做低網(wǎng)簽價(jià)，用最低指導(dǎo)價(jià)過(guò)戶，繳最低的稅費(fèi)，全款抵押的優(yōu)勢(shì)看下精華帖有過(guò)詳細(xì)介紹，利率要看銀行和個(gè)人資質(zhì) 一般 5-8

很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。

知識(shí)星球已盤(pán)點(diǎn)出北京投資性價(jià)比最高的樓盤(pán)。幫助提供選盤(pán)，砍價(jià)，貸款，破限購(gòu)等專業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。